Почему власти объявили войну апарт-комплексам

Под конец года федеральные чиновники переполошили рынок своими заявлениями о возможном изменении правил для девелоперов, специализирующихся на строительстве апартаментов. Власти обещали в срочном порядке подготовить поправки в законодательство, чтобы у таких объектов появился юридический статус. Но документа пока нет. Зато словесные интервенции уже привели к пересмотру банками условий кредитования таких проектов.

В конце ноября заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин, выступая в Совете федерации, пообещал сенаторам, что скоро с «этим (апартаментами.— “Ъ”) будет покончено». Это ожидаемо вызвало негативную реакцию участников рынка, для которых такой расклад дел совсем не выгоден. В Москве, по данным «Метриум», на первичном рынке жилья 25% приходится на апартаменты. Сейчас в старых границах столицы совокупный объем предложения апартаментов в новостройках составляет 447,3 тыс. кв. м в 83 проектах, конкретизирует гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Позже замминистра уточнил свою позицию, заявив, что никто не собирается демонтировать сложившуюся систему в сегменте апартаментов, если речь идет о легальных проектах. Что же касается потенциально проблемных объектов, то они точно попадут под запрет.

Без солнечного света и школы

Для крупных застройщиков строительство апартаментов — это шанс развивать те участки, где невозможно строительство жилого комплекса с традиционными квартирами. Например, для классического жилья девелопер должен спроектировать объекты с учетом инсоляции, требования по которым, кстати, не меняются десятилетиями. Но не все свободные под застройку участки позволяют сделать это. Другой момент — создание базовой социальной инфраструктуры в ЖК, это требуют, например, власти Москвы. Однако иногда размер площадок не позволяет построить необходимые объекты. В случае с апартаментами, которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью, всех этих требований нет.

Чтобы выдержать конкуренцию с жилыми проектами, девелоперы апартаментов продают такую недвижимость дешевле. Директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина отмечает, что сейчас апартаменты стоят дешевле на 20–25%, чем квартиры комфорт-класса, и на 10–15% — бизнес-класса. Не исключено, что апарт-комплексы, строящиеся со всей разрешительной документацией, не подпадут под запрет.

Но есть и другой сегмент, который, вероятнее всего, и беспокоит властей. По крайней мере в Москве есть скандальные комплексы апартаментов. Например, недавно разразился скандал вокруг возможного выселения покупателей площадей в комплексе Loft 17. Девелопер проекта Red Development продал эти площади как коммерческую недвижимость. Но кредиторы компании добились через арбитражный суд регистрации на себя в Росреестре права собственности на эти площади. В столице достаточно кейсов, когда строительство апартаментов велось незаконно и позже такие объекты признавались самостроем (см. подробнее интервью с руководителем Госинспекции по недвижимости Москвы Владиславом Овчинским).

Обычная жизнь в офисе

Одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса, поясняет Наталия Кузнецова. В Жилищном кодексе, продолжает она, дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания. Поэтому в случае банкротства застройщика покупатели таких площадей окажутся незащищенными, добавляет госпожа Кузнецова.

По ее словам, сегодня существует несколько разновидностей апартаментов, например в составе многофункциональных комплексов (обособленные помещения в офисных центрах), апарт-отели (гостиничного типа), сервисные апартаменты (с гостиничным оператором). «Это разные форматы, которые предназначены для различного использования»,— отмечает Наталия Кузнецова, добавляя, что в Москве большая часть предложения в этом сегменте приходится на апарт-отели.

Рынок апартаментов имеет свои особенности не только в плане правового статуса, но и по качественным параметрам. Большая доля таких объектов приходится на высокий ценовой сегмент: на премиум-класс — 43%, на бизнес-класс — 38%. По стадиям строительной готовности две трети предложения находится на заключительной стадии. На начальной стадии — четверть предложения.

Другой крупный рынок апартаментов в стране — Санкт-Петербург, где, по данным Colliers International, в третьем квартале текущего года значительно вырос спрос на апартаменты. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле—июне продажи снизились до 11 тыс. кв. м, то по итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м. На протяжении всего 2020 года предложение апартаментов на локальном рынке ежеквартально сокращалось, в результате за девять месяцев 2020 года количество юнитов в продаже уменьшилось на 41%, добавляют в Knight Frank St. Petersburg.

В компании отмечают, что в третьем квартале в городе было зафиксировано несколько сделок по приобретению земельных участков под строительство комплексов апартаментов. Девелоперы этих проектов спешат вывести их на рынок в ближайшее время. Очевидно, что компании торопятся согласовать все документы на строительство до принятия обещанных властями поправок в законодательство.

Пока же, по данным “Ъ”, первая версия законопроекта проходит согласование в профильных министерствах и ведомствах. Но словесные интервенции уже привели к негативным последствиям для девелоперов. Как ранее сообщалось, крупные банки объявили об изменении подхода к кредитованию, опасаясь рисков, которые могут возникнуть при согласовании строительства апартаментов. Так, в Сбербанке сообщили о начале «тщательного аудита» заемщиков, получающих кредиты на покупку участков под апартаменты. «На начальной стадии застройки, где пока есть только концепция, при выдаче займа будет оцениваться возможность альтернативного использования земли»,— заявил вице-президент госбанка Сергей Бессонов.

Антон Боровой