Гендиректор AFI Development Марк Гройсман о том, как рынок недвижимости переживает пандемию

Последовавшие за пандемией COVID-19 ограничения и экономический спад оказали негативный эффект на все сегменты рынка недвижимости. О том, как он меняется, переживая кризис, в интервью «Ъ-Дому» рассказал гендиректор AFI Development Марк Гройсман.

— Главная проблема отрасли-2020, по вашему мнению?

— COVID-19 подкосил планы всем. Главной проблемой именно строительной отрасли в этой связи стала нехватка рабочих рук. 95% строителей на площадках — трудовые мигранты. С началом пандемии большая часть рабочих уехала из России, и только небольшой процент из них вернулись. Все это привело к огромному дефициту рабочей силы, из-за которого застройщики испытывают трудности с соблюдением сроков строительства и выполнением обязательств перед партнерами и клиентами.

— В уходящем году AFI Development представила рынку новые яркие проекты: коливинг-небоскреб и премиальный бизнес-центр класса А+. Не боитесь выводить их в кризис?

— Боимся ли мы — нет. У нас есть четкая модель, где в первую очередь оценен спрос. Никто не мог предвидеть COVID-19, но при создании долгосрочной стратегии мы учитывали различные форс-мажорные ситуации. Главное преимущество проекта коливинг-небоскреба в том, что AFI Tower отвечает потребностям той категории покупателей, на которую рынок пока не обращает внимания. Молодые, мобильные, с новыми ориентирами — такие клиенты ценят не количество квадратных метров, а функциональность внутренней инфраструктуры.

В свою очередь, мы уверены, что инновационный бизнес-центр класса А+ на 2-й Брестской улице — в деловом, торговом, культурном сердце столицы — AFI2B будет пользоваться успехом на рынке благодаря своим высокоэффективным потребительским и техническим характеристикам. Комплекс отвечает требованиям международного сертификата BREEAM Excellent и проходит сертификацию по стандарту WELL, который оценивает здания по различным критериям, в том числе качество воздуха и воды, которые потребляют сотрудники, эргономику передвижения, освещение и температурный режим, акустику внутри офиса, использованные материалы и внедрение инноваций. Внешний фасад AFI2B — это комбинация светопрозрачных конструкций, отделки из натурального камня и панорамного энергоэффективного остекления, которое вместе с трехэтажным атриумом формирует внутреннюю комфортную среду.

Благодаря продуманным архитектурным решениям во всех помещениях отличный уровень инсоляции, прекрасные видовые характеристики и эргономичные планировки, которые позволяют рассаживать сотрудников с соблюдением норм социальной дистанции в условиях пандемии COVID-19. Наконец, шаговая доступность Белорусского вокзала, станции метро «Белорусская», МЦД-1, аэроэкспресса до Шереметьево — преимущества, которые в любой эпидемиологической обстановке останутся таковыми.

— Помимо пандемии год запомнится падением курса рубля и стартом программы льготной ипотеки, что привело к резкому росту спроса на жилье. Вы ощутили это в своих проектах?

— Ощутили. Еще до активной фазы пандемии мировая экономика столкнулась с глобальным увеличением объемов добычи черного золота, развалом сделки ОПЕК+ и резким падением нефтяных котировок. Это стало подспорьем для увеличения спроса на недвижимость. В наших проектах доля сделок в этот период выросла. Продление ипотечной программы от государства, в свою очередь, позволило отрасли избежать резкого провала и поддержать реализацию качественных объектов. Сейчас у покупателей сохраняется возможность приобрести недвижимость на исторически выгодных условиях. Ее стоимость продолжает расти во всем мире несмотря на кризис. Россия не исключение.

— Как вы считаете, эффект от перехода отрасли на проектное финансирование нивелирован?

— Отрасль в целом с введением новой системы потеряла до 30% застройщиков. Соответственно, объем предложения уменьшился, а цены выросли. С другой стороны, эскроу-счета — адекватный ответ проблеме обманутых дольщиков. Здесь Россия встает в один ряд с передовыми странами. Для нашей компании переход на новые стандарты был безболезненным. Часть проектов AFI Development полностью финансирует из собственных средств, без привлечения банков.

— Себестоимость строительства увеличилась?

— Безусловно. Идеальные, неменяющиеся условия — только в космосе. Из года в год себестоимость всех составляющих цены квадратного метра растет: увеличивается стоимость строительных материалов и рабочей силы. Повышение налогов на кадастровую стоимость земли, цен на сами участки, рост отчислений за смену вида разрешенного использования и снижение курса рубля не способствуют улучшению ситуации.

— Насколько долгоиграющим, на ваш взгляд, окажется эффект повышенного спроса на жилье?

— Повышенного спроса нет. Результатом изоляционных месяцев на рынке стала монетизация отложенного спроса, который начал формироваться еще в 2019 году. Центробанк все активнее лоббирует прекращение программы льготной ипотеки. Соответственно, покупатели понимают, что главный финансовый регулятор стремится вернуть ставки к докризисным значениям и выгода от приобретения недвижимости сейчас очевидна.

— Что, по вашему мнению, может стать плацдармом для увеличения потенциального объема квадратных метров жилья в столице?

— Снижение ипотечных ставок хотя бы до 4–5% и развитие ипотечного кредитования в целом. Представьте, сколько семей решилось бы приобрести квартиры для улучшения жилищных условий, если бы процентные ставки стали меньше. В Москве нужно строить не менее 8 млн кв. м жилья в год для покрытия всего объема спроса. Но сейчас в столице пока возводится только 3–4 млн кв. м.

— Вы давно в бизнесе. Как изменился покупатель за это время?

— 15–20 лет назад предложение было не таким большим и разнообразным, выбор достаточно ограничен. Покупатели брали, что было, а рынок не был достаточно клиенториентированным.

Сейчас клиент набрался знаний, опыта и поэтому стал очень требовательным. Он точно знает, что в недвижимости хорошо, а что — плохо. Это уже не просто потребитель существующего продукта — покупатель сам диктует спрос и устанавливает правила. Поэтому стоимость неверного подхода к продукту для девелопера сегодня критически возросла.

— А кто ваш покупатель в коливинг-небоскребе?

— На рынок выходит молодое поколение Z — мобильные, активные клиенты, для которых коливинг-проекты — идеальное решение жилищного вопроса. Представители этого поколения не нуждаются в привычной для их родителей инфраструктуре квартиры. Зачем занимать пространство громоздкой бытовой техникой, кухонным гарнитуром, если все эти услуги можно получить в инфраструктуре ЖК? Чем минималистичнее наполнение квартиры, тем меньше метраж. Меньше метраж — стоимость ниже. В AFI Tower мы предлагаем жилье с учетом пола, возрастных особенностей, увлечений и потребностей, которое отвечает основному социальному запросу Z-поколения — «жить по-другому». Функциональная внутренняя инфраструктура башни обеспечит жителей всем необходимым: из собственной квартиры можно спуститься на первые этажи за кофе, в кино, посетить баню с хаммамом или фитнес-зал и многое другое.

— Какие у вас лично требования к жилому комплексу?

— В действительности, в Москве предложение качественного жилья без «элитных» наценок ограниченно. Очень трудно найти проект, в котором было бы одновременно все: комфортный набор планировок, безопасность, достойное обслуживание и зеленый район с развитой инфраструктурой. К сожалению, среди столичных новостроек таких вариантов немного. Уже в начале 2021 года мы представим такой продукт — ЖК бизнес-класса «AFI Park Воронцовский» в Обручевском районе. Проект с авторской архитектурой от бюро ADM, приватными дворами и ландшафтным дизайном, стильными лобби и развитой сетью объектов street-retail станет новой доминантой статусной зеленой локации Москвы.

— Насколько значительными последствия кризиса окажутся для рынка офисной недвижимости? Вы согласны, что он в этот раз пострадал значительно больше?

— Когда пошла первая волна перехода на удаленную работу, многие эксперты активно говорили: у офисной недвижимости нет будущего. Однако время показало: работать на дому сложнее, а продуктивность ниже. Поэтому люди и компании во всем мире возвращаются к проверенному формату. Deutsche Bank в Германии, например, активно лоббирует введение налога на «домашнюю работу» в размере 5% от заработной платы. Конечно, есть такие сегменты, которые чувствуют себя комфортно на удаленке. Но они не смогут находиться в онлайне постоянно и перейдут в гибкие офисы или коворкинг-пространства.

Классические офисы сохранятся, но изменятся в связи с эпидемиологическими требованиями. В сложившейся ситуации в авангард офисного девелопмента выходят бизнес-центры, которые обеспечивают эпидемиологическую безопасность сотрудников и соответствуют высоким экологическим стандартам. Например, AFI2B на несколько шагов опережает те проекты, которые считались эталоном экологичности до пандемии.

В здании будет установлена централизованная система вентиляции и кондиционирования с системой рекуперации. Забор воздуха будет осуществляться на уровне верхнего этажа (на высоте 68 м), что исключает наличие вредных загрязнений, а фильтры тонкой очистки, установленные в приточных установках, осуществляют удаление твердых частиц и обеззараживание. Климатический контроль обеспечивает регулирование температуры в разных помещениях. Объем притока воздуха в здание значительно выше международных стандартов — 60 куб. м на человека в час. В здании предусмотрен специальный питьевой водопровод со станцией водоподготовки. Очистка воды осуществляется в несколько этапов: механическая фильтрация через тонкие фильтры, дезинфекция, удаление примесей железа, смягчение и устранение газов из жидкости. Питьевая вода по отдельному водопроводу поступает в офисные помещения, в которых не требуется дополнительного оборудования — кулеров, поскольку такая вода чище, чем в бутылках.

— На каких объектах AFI Development сконцентрирует свои планы по развитию? Сейчас компания смотрит новые площадки, в каких сегментах вы заинтересованы в первую очередь?

— AFI Development всегда работала в различных сегментах. В нашем диверсифицированном портфеле представлены объекты жилой, коммерческой, офисной и гостинично-развлекательной недвижимости и санатории. У нашей команды большой заграничный опыт. Все это позволяет нам чувствовать себя уверенно в любой отрасли рынка. Мы направляем наибольшие усилия в те сферы, которые в настоящий момент активно развиваются либо будут в тренде в ближайшей перспективе.

Интервью взяла Ольга Мухина