Стоимость вторичного жилья растет

Цены на вторичную недвижимость продолжают расти: в декабре они немного увеличились во всех российских городах-миллионниках, а годовой прирост превысил 10%. Доля сделок с дисконтом достигла минимального значения, как и его средний размер. Несмотря на то что январь—февраль — время низкой активности покупателей, не все консультанты на этот раз ждут снижения цен. Их рост стимулирует как действующая на первичном рынке программа льготного ипотечного кредитования, так и выход на рынок инвесторов, планирующих перепродать дороже купленные ранее квартиры.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках в декабре составила 82,2 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,5%. Такие данные приводит ЦИАН. За год рост цен, по расчетам аналитиков, составил в среднем 10,3%. Компания «Этажи» среднюю стоимость «вторички» в 19 крупнейших городах России оценивает в 66,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 1,93%, а за год — на 12,5%.

В декабре, по расчетам обеих компаний, рост цен наблюдался во всех рассматриваемых городах относительно как ноября, так и конца прошлого года.

Заметнее всего, по данным ЦИАН, жилье в этом году дорожало в Омске: прирост средней цены относительно декабря прошлого года оценивается в 20,6%, до 56,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Город оказался лидером и по месячной динамике, которая составила 5,4%. В Нижнем Новгороде за год вторичная недвижимость подорожала на 16%, до 79,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель увеличился на 2,7%. В «Этажах» обращают внимание на ярко выраженный рост цен в Новом Уренгое. Вторичная недвижимость в городе сейчас продается по средней цене 129,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Годовой прирост оценивается в 27,9%, месячный — в 1,9%. Наименьший рост цен за минувший год аналитики «Этажей» отмечают в Самаре, где «вторичка» подорожала всего на 2,4%, до 64,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В декабре относительно ноября значение выросло на 0,7%.

В Москве, по данным ЦИАН, вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 210,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 2,2% дороже, чем в ноябре, и на 12,6% превосходит значение декабря прошлого года. Председатель совета директоров «Миэль» Марина Толстик тоже отмечает рост средней стоимости жилья на 2% за месяц: декабрь всегда считался успешным периодом на рынке, собственники в этот период не снижают цены.

По словам эксперта, самые доступные квартиры в границах старой Москвы сейчас можно найти в ЮВАО, где средняя цена составляет 202 тыс. руб. за 1 кв. м. Самое высокобюджетное направление, за исключением центра города,— ЗАО: 290 тыс. руб. за 1 кв. м.

Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома оценивает среднюю стоимость объекта в старой Москве в 14,3 млн руб.— это на 3,2% выше показателя ноября. Аналитик указывает, что с дисконтом сейчас заключается 60% сделок против 81% годом ранее. Средний размер скидки также сократился — с 6,3% до 4,1%. Господин Шлома добавляет, что эти показатели находятся на минимальных значениях со времени начала сбора данных в 2016 году. «Объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, установленной собственником, наоборот, увеличивается — с 6% в декабре 2019 года до 21% на нынешний момент»,— добавляет он.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что повсеместное увеличение цен на первичном рынке — прямое следствие подорожания новостроек из-за программы льготной ипотеки.

Отчасти, по его словам, это продиктовано эмоциональным фактором: на фоне новостей о том, что «все дорожает», продавцы увеличивают прайс. «На рынке немало и альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи старой квартиры. Тогда продавцы повышают стоимость объектов, чтобы просто сократить разницу между стоимостью своей и альтернативной квартиры»,— добавляет он. При этом господин Попов прогнозирует, что в следующем году усилится переток покупателей с первичного рынка на вторичный: из-за более выраженного роста цен новостройки во многих локациях сейчас стоят дороже готового жилья.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов напоминает, что январь и февраль — традиционно период низкого спроса, когда собственники готовы идти на уступки, предоставляя скидки. «Поэтому в этот период так актуально проведение различного рода распродаж недвижимости»,— поясняет он. Число сделок в начале года действительно снижается: например, на вторичном рынке Москвы, по данным ЦИАН, в январе—феврале 2020 года было заключено на 30% меньше сделок, чем в ноября—октябре 2019 года, в начале которого аналогичное падение, в свою очередь, оценивалось в 36%, а в январе—феврале 2018 года — в 34%. Несмотря на это, в начале 2021 года Алексей Попов ждет скорее стагнации, чем снижения цен: с одной стороны, на рынок продолжает влиять льготная ипотека, а с другой — на него начинают выходить инвестиционные квартиры, которые были куплены на стадии строительства для перепродажи. «Они приобретались, когда стоимость недвижимости на первичном рынке уже приближалась к значениям вторичного, тем не менее сейчас инвесторы стремятся получить какую-то доходность»,— заключает он.

Александра Мерцалова