Стоимость аренды растет не по дням, а по рублям

Негибкая позиция собственников в переговорах с арендаторами и выход на рынок наиболее дорогих площадей стали причиной устойчивости ставок на рынке премиальной офисной недвижимости. Москва оказалась единственным европейским рынком, где долларовые цены на них не выросли, но только за счет падения курса рубля. Российская столица также оказалась на четвертом месте по ценам на аренду офисов, уступив лишь Лондону, Парижу и Цюриху.

Москва заняла четвертое место по ценам на премиальные офисы в рейтинге европейских городов. Такие результаты первых трех кварталов 2020 года приводит Knight Frank. По оценкам компании, в среднем недвижимость в Москве сдается за $795 (58 тыс. руб.) за 1 кв. м в год. Опережают российскую столицу Лондон — $1,5 тыс. (112,2 тыс. руб.), Париж — $1,1 тыс. (79,1 тыс. руб.) и Цюрих — $870 (64,1 тыс. руб.).

Согласно оценкам Knight Frank, Москва в прошлом году стала единственным крупным европейским офисным рынком, где долларовая стоимость аренды премиальных офисов никак не скорректировалась. Практически на всех остальных рынках был рост.

Так, согласно оценкам Knight Frank, премиальные офисы в Лондоне за год подорожали на 2%, в Париже — на 15%, в Цюрихе — на 3%. Лидером по росту цен стала Барселона, где аренда помещений выросла в цене в среднем на 32%, до $397 (29,2 тыс. руб.) за 1 кв. м в год. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина поясняет, что на европейских рынках в 2020 году размер средних ставок рос за счет ухода с рынка наиболее бюджетных для своих классов предложений, которые бизнес занимал, стремясь сократить расходы. Из-за этого в расчеты глобальных консультантов попали наиболее дорогие предложения, то есть рост был в большинстве случаев символическим.

В Москве, по наблюдениям госпожи Зиминой, ситуация развивалась таким же образом. Но здесь статистический рост цен в иностранной валюте был скорректирован падением рубля: 95% офисов в городе сейчас сдаются за рубли, и премиальный сегмент не исключение. Другие консультанты действительно отмечают годовой рост средних цен. Так, по оценкам заместителя директора отдела исследований рынка CBRE Маргариты Кабалкиной, премиальные офисы класса А сейчас стоят в среднем 45–46 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 7% выше значения конца 2019 года. Бюджетные помещения класса В подорожали на 12%, до 16 тыс. руб. за 1 кв. м. «Это продиктовано высвобождением наиболее дорогих площадей»,— отмечает эксперт.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели напоминает, что в текущих условиях средние значения не всегда отражают реальную картину рынка: на рынок выходят лоты в проектах, которые долгое время оставались арендованными.

«Часто, особенно в центральном деловом районе, их стоимость оказывается выше, чем рассчитывают потенциальные арендаторы»,— говорит она. Вносить коррективы также может увеличение объема предложения в субаренду. По оценкам Cushman & Wakefield, на конец 2020 года в Москве на таких условиях сдавались 84 тыс. кв. м — 3,8% от общего объема вакансии, хотя в третьем квартале таких было только 44 тыс. кв. м.

Маргарита Кабалкина не ждет существенной корректировки стоимости аренды офисов в 2021 году. Но Наталья Боннели считает, что арендные ставки, как запрашиваемые, так и те, которым заключаются сделки, будут плавно идти вниз. Похожий прогноз формулирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев, ожидающий снижение ставок на 5%. «Но в наибольшей степени это будет заметно в децентрализованных локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость»,— говорит он. По словам аналитика, собственники таких объектов легче идут на уступки. А владельцы премиальных объектов, добавляет госпожа Зимина, часто занимают негибкую позицию.

Александра Мерцалова