Деньги потянуло к земле
Инвесторы в недвижимость предпочитают площадки готовым объектам
Инвесторы, опасаясь неопределенности в сегменте коммерческой недвижимости на фоне кризиса, теперь пытаются меньше средств вкладывать в покупку готовых объектов, сосредоточившись, в частности, на приобретении площадок под строительство жилья. Это привело к тому, что впервые на рынке доля инвестирования в девелоперские проекты достигла 48%, увеличившись втрое за год.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Общий объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России в 2020 году вырос незначительно — всего на 1,8% год к году, составив $4,16 млрд, подсчитали аналитики JLL. Но самый серьезный рост инвестиций — до 48% ($2 млрд) — показал сегмент площадок под застройку и объектов для редевелопмента. Для сравнения: по итогам 2019 года сделки в этом сегменте увеличились всего на 15%. У CBRE показатель еще выше: по их подсчетам, доля вложений в объекты, требующие редевелопмента и капитальных вложений, выросла в 2020 году до 57% год к году. Такой высокий показатель зафиксирован на рынке впервые: с 2013 по 2019 год доля инвестиций в объекты редевелопмента варьировалась от 7% до 33%, пишут в JLL. Самый низкий уровень показателя аналитики отмечали в 2015 году.
В 2020 году основной объем инвестиций на рынке недвижимости пришелся на второе полугодие: объем сделок в июле—декабре составил $2,82 млрд, из них $1,68 млрд пришлось на четвертый квартал, подсчитали в JLL. Член совета директоров JLL Микаэл Казарян объясняет повышенный интерес к инвестициям в объекты недвижимости во втором полугодии тем, что спред между доходностью инвестиций в недвижимость и гособлигаций продолжил рост. Эксперт добавляет, что на активность инвесторов также повлияли низкая ставка финансирования и снижение ставок по депозитам. Это произошло вследствие того, что ключевая ставка ЦБ в июле 2020 года оказалась на рекордно низком уровне — 4,25% и сохраняется до сих пор.
Большинство сделок с девелоперскими проектами приходилось на площадки, где возможно строительство жилья, утверждает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков.
Высокий спрос на такие проекты спровоцирован предсказуемым для инвестора выходом из проектов в сочетании с негативным эффектом ограничительных мер во время локдауна на коммерческую недвижимость, говорит Андрей Новиков. Застройщики сейчас приобретают площадки под девелопмент, чтобы иметь возможность переделать концепцию проекта в зависимости от того, как будет вести себя рынок в будущем, добавляет управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Замдиректора отдела рынка исследований CBRE Маргарита Кабалкина подтверждает тенденцию: вложения в участки под строительство жилых проектов увеличились примерно на 40% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, сократился почти на 30%.
Управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов объясняет рост интереса к площадкам под девелопмент, а не к готовым объектам, как это было до кризиса, тем, что сейчас растет доходность проектов, реализуемых с нуля, особенно в сегменте жилья. Помимо инвестиций в жилые проекты инвесторы сфокусировались на вложениях в редевелопмент устаревших офисных зданий. Большая часть таких покупок наблюдалась на аукционных сделках по продаже непрофильных активов банков и госструктур. Доля приобретения такой недвижимости в 2020 году выросла с 9% до 23%. Госпожа Кабалкина уверена, что тренд на такие сделки сохранится и в наступившем году.
В отличие от устаревших офисов, вложения в качественные бизнес-центры уменьшились. По данным JLL, объем инвестиций в такие объекты сократился на 20% и составил $1,1 млрд.
Наиболее существенное снижение доли инвестиций ожидаемо отмечено в торговом и гостиничном сегментах — показатель снизился за предыдущий год до с 27% до 6% и с 7% до 2% соответственно, говорит Алексей Новиков. Только сектор складской недвижимости показал рост: инвестиции за 2020 год составили $741 млн, увеличившись по сравнению с предыдущим годом в 2,5 раза, посчитали в JLL. Впрочем, уже к концу 2020 года ставки доходности по таким объектам снизились с 11% до 10,5%, заключает госпожа Кабалкина.