Коттеджи перегрелись
Бума на рынке дорогих загородных домов не случилось
Хотя во время пандемии интерес потенциальных покупателей к загородной элитной недвижимости заметно вырос, на практике это не привело к буму сделок. На первичном рынке из-за нехватки предложения общее число сделок сократилось на 18%, а во вторичном сегменте продажам помешала большая доля неликвидного предложения, доходящая до 90%.
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Общее число сделок на первичном рынке загородного элитного жилья в Московском регионе по итогам 2020 года сократилось на 18%, говорится в исследовании Knight Frank. По итогам второго полугодия число сделок выросло всего на 2%, а общее снижение объясняется низким объемом предложения. Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик напоминает, что последние несколько лет новые поселки в продажу практически не выходили. Нехватку предложения на элитном рынке подтверждают и другие консультанты. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын указывает, что из 4 тыс. существующих загородных объектов стоимостью более 25 млн руб. только 10% были построены за последние три года. По его словам, около 80% лотов — это вторичный рынок.
Ажиотажный спрос на аренду загородных домов стал одним из ключевых трендов рынка недвижимости в прошлом году. Он сформировался весной (см. “Ъ” от 14 мая 2020 года). «Кроме того, тогда покупку дома начали рассматривать люди, которые до этого жили только в городе, а на лето выбирались за рубеж. Они ожидали получить качественную линейку предложения, аналогичную городской»,— рассуждает Олег Михайлик. Но далеко не весь спрос конвертировался в сделки. На рынке практически не было адекватных предложений, отмечает эксперт. Впрочем, по оценкам Knight Frank, объем предложения загородного элитного жилья по итогам прошлого года сократился на 9%.
В то же время большинство потенциальных покупателей загородных домов не рассматривали варианты на вторичном рынке, так как в этом сегменте, по оценкам Knight Frank, 80% предложений относятся к неликвидным объектам — это давно построенные дома с завышенными ценами.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова отмечает, что объем неликвидного предложения меняется в зависимости от локации, например на Рублево-Успенском шоссе составляет 50–60% от общего числа лотов. Эксперт соглашается с тем, что при наличии на рынке большего объема поселков с ликвидными домами продажи могли вырасти заметнее. Косвенно это подтверждают данные массового сегмента: по расчетам заместителя гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольги Магилиной, продажи в таких поселках выросли не менее чем на 20%.
Советник гендиректора Российского аукционного дома Наталья Круглова отмечает, что в 2020 году на элитном рынке отмечалось огромное давление спроса при дефиците предложения. По ее расчетам, 90% домовладений в Подмосковье не соответствуют современным требованиям. Эксперт констатирует, что рынок загородной недвижимости сейчас сильно перегрет. На это указывают и расчеты консультантов: по оценкам Knight Frank, совокупная стоимость всех выставленных на продажу лотов в элитном сегменте увеличилась на 15%, до 578,6 млрд руб. Это во многом произошло за счет вторичного рынка, где высокобюджетные коттеджи подорожали в среднем на 21%, до 293 млн руб., а земля — на 24%, до 2,7 млн руб. за сотку. Сергей Колосницын также оценивает средний рост цен в 15–20%.
Олег Михайлик уверен, что высокий спрос все же стимулирует выход на элитный загородный рынок новых поселков.
По его данным, интерес девелоперов к сегменту уже начал расти. «Но нужно понимать, что этот процесс небыстрый — только на подготовку земли к застройке понадобится не менее года»,— поясняет он. Похожий прогноз формулирует и госпожа Круглова, называя наиболее перспективным сегмент домов стоимостью 30–90 млн руб. с базовой отделкой. «Здесь застройщики, предложившие эффективное решение, однозначно не будут испытывать дефицита спроса»,— констатирует она. Хотя, по словам Анны Раджабовой, важно помнить, что из-за дефицита участков на первичном рынке элитного загородного жилья обычно появляются либо небольшие участки, либо отдельные дома.