Как снять квартиру в Москве и не потерять деньги

Найти квартиру в аренду в Москве очень легко. Давно не нужно бегать в киоск за газетой объявлений или просматривать страницы отдельных изданий. На базе современных технологий работают удобные сервисы поиска со всеми возможными фильтрами результатов. Но чтобы снять понравившееся жилье, придется, как и 15 лет назад, тщательно проверять документы на право собственности и надеяться на порядочность арендодателя.

Многообразие инструментов поиска никак не повлияло на стандартные риски, с которыми сталкиваются участники арендного рынка. Собственники и арендаторы так и остаются незащищенными в большинстве сделок. Долгосрочный тренд в любом сегменте московского рынка жилья — постоянный рост спроса и цен, интенсивность которых меняется под влиянием экономических, политических и теперь эпидемиологических событий. Сегмент аренды не исключение.

Сейчас рынок медленно восстанавливается после падения спроса, в результате которого стоимость арендного жилья снизилась на 8–12% по итогам прошлого года (оценка ДОМ.РФ). Начало 2021 года пока хуже, чем 2020-го. Если сравнивать январь этого года, по данным «Инком», спрос на 15% ниже, чем в январе 2020 года. По итогам прошлого года объем предложения арендного жилья в Москве вырос на 17% за счет квартир, которые освободили те, кто уехал из Москвы на фоне пандемии.

Риэлторы убеждены, что активность на рынке аренды возобновится после того, как снимут все ограничительные меры, введенные в рамках борьбы с коронавирусом. В нормальных условиях в Москву приезжают около 24 млн человек из регионов и из-за рубежа в туристических целях и на работу. Главное, что заботит большинство этих людей,— как снять квартиру и не потерять деньги на сделке.

Образ столичного рынка арендного жилья как очень дорогого и обязательно с мошенниками частично сгладили современные сервисы по поиску квартир. Газеты объявлений и знакомые как единственные источники информации — в прошлом. И риэлторы, и потенциальные арендаторы ищут друг друга на одних и тех же сайтах. Самые популярные, бесплатные — ЦИАН, Avito. Доступ к базе предложений за деньги предоставляет The Locals. Сервис утверждает, что берет на себя ответственность за подлинность объявлений, а также предоставляет услугу помощника. Его функционал частично повторяет то, что делает риэлтор. Помощник звонит по понравившимся соискателю объявлениям, договаривается о просмотрах. Искать квартиру можно и через группы в социальных сетях Flats for friends в Facebook; «Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / МСК», «Жилье без посредников», «Подселение Москва» (ориентировано на аренду комнат) — во «ВКонтакте». Для собственников, которые устали от недобросовестных арендаторов, работает, например, «ПИК-аренда». Компания сдаст вашу квартиру, обеспечив полный пакет документов, включая страховку, и будет контролировать аренду за комиссию или возьмется найти жилье. «Ежемесячный платеж составляет около 5% от стоимости аренды, в него включены комиссия, расходы на страховку имущества и рисков собственника квартиры. Часть сделок проходит по традиционной модели с разовой комиссией в 50% от стоимости аренды»,— уточнил директор по продукту «ПИК-аренда» Никита Комаров. Давно известные агентства — «Инком», «Миэль» — тоже работают и с собственниками жилья, и с арендаторами. Главное достижение в развитии арендного рынка Москвы — появление государственного участника. ДОМ.РФ выкупает жилье у застройщиков и затем сдает в аренду по договорам на 11 месяцев. Цены у «ПИК-аренды» и ДОМ.РФ могут быть выше, чем в общедоступных базах данных, но их трудно сравнить напрямую из-за различий в качестве предложения и структуры продукта: компании продают сервис, который нельзя получить, воспользовавшись открытыми базами поиска жилья.

Главное отличие современного столичного рынка аренды от рынка пятнадцатилетней давности — в разнообразии инструментов для поиска квартиры. «Раньше жилье искали по объявлениям в газетах или листовкам. Сейчас используют онлайн-платформы, агрегирующие предложения и запросы и арендаторов, и арендодателей. Но структурно рынок практически не изменился. Сделки с собственниками не стали более защищенными для арендаторов — большинство заключается устно или на основании формального договора»,— говорит директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич. По словам заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, это связано с тем, что мошенники и аферисты тоже оттачивают навыки. «Сегодня фокус мошеннических схем в основном на мелком обмане и серьезных преступлениях онлайн. Это стало особенно заметно в период карантинных ограничений. За время первой волны самоизоляции случаи мошенничества с противозаконным использованием бренда известных риэлторских компаний участились в пять раз по сравнению с данными за предыдущие 12 месяцев»,— говорит госпожа Полякова. За весь 2020 год число жалоб граждан, обманутых аферистами, притворившимися агентами известной компании, в три раза превысило показатель 2019 года.

Как работают мошенники

15–20 лет назад на обмане в сфере аренды жилья зарабатывали информационные агентства. Они продавали списки адресов, по которым якобы сдается жилье. «Предполагалось, что покупатель "базы" ездит по ним самостоятельно. Адреса не имели ничего общего с реальным предложением: жилье или было уже сдано, или его не собирались сдавать, или его вообще не было»,— напоминает Оксана Полякова. Альтернативный вариант работы информационных агентств — привлекать потенциальных арендаторов в офис. Чаще всего офисы снимали вблизи вокзалов, чтобы охватить больше приезжих. «Посетителю подтверждали наличие интересующего лота, звонили собственнику, передавали трубку арендатору, и он договаривался о встрече. Обычно ее назначили после работы. С арендатором заключали договор»,— рассказала госпожа Полякова. Съездив впустую в удаленный от центра район, арендатор не мог пожаловаться в агентство и ждал до утра, где ему объясняли, что собственник внезапно передумал, но агентство выполнило обязательства согласно договору, предоставило сведения.

По словам управляющего директора «Миэль» Марии Жуковой, информационные агентства есть и сейчас. Они готовы искать жилье, взяв предоплату, затем исчезают. За минувшие 10–15 лет удалось существенно снизить количество сделок с поддельными документами. «Финансовая грамотность потенциальных арендаторов выросла, количество случаев двойных пересдач, сделок с фальшивыми документами снижается»,— отмечает госпожа Жукова. Схема работает следующим образом: мошенник арендует квартиру экономкласса, подделывает документы и снова выставляет ее на рынок по заниженной цене. «С каждого откликнувшегося жильца мошенник берет оплату за месяц и залог. Затем под разными благовидными предлогами просит арендаторов подождать несколько дней и исчезает с деньгами. Настоящий владелец квартиры даже не подозревает, что произошло»,— описывает Мария Жукова. Субаренда по поддельным документам тоже распространена.

Еще один вариант использования поддельных документов — заключение фиктивного договора, то есть договора, условия которого арендодатель не собирается выполнять. «Его заключают, выдают арендатору ключи от квартиры, а перед заселением меняют замки»,— продолжает госпожа Жукова.

Современные мошеннические схемы использовались и раньше. Например, один из вариантов обмана со стороны собственника квартиры — выселение арендатора по надуманному поводу. В этом случае недобросовестный владелец квартиры предъявляет надуманные претензии, чтобы выселить съемщика без возврата залоговой стоимости, а иногда и до истечения первого месяца аренды. В профильных группах в социальных сетях регулярно появляются посты о подобных происшествиях с целью предупредить остальных. Еще один возможный вариант, на котором можно потерять деньги, не получив съемное жилье,— снять на длительный срок квартиру, сданную посуточно. По словам риэлторов, застраховаться от таких случаев труднее всего, потому что их сложно распознать в момент заключения сделки. Если есть расписка о передаче денег или договор, можно идти в полицию. Но из-за неочевидного результата разбирательства и срочной необходимости в жилье пострадавшим арендаторам чаще всего некогда этим заниматься.

Главное технологическое достижение мошенников заключается в использовании неправильных ссылок для оплаты. «Арендатор нашел привлекательное объявление, общается на сайте с "собственником", тот предлагает перейти в мессенджер, где меняет ссылку для оплаты — по ней деньги уходят мошеннику»,— приводит пример Оксана Полякова. «Не оплачивайте жилье, переходя по ссылке. Вообще не переводите предоплату незнакомым людям»,— наставляет она.

Как арендовать безопасно

Нужно обращаться в проверенные компании с устойчивой репутацией на рынке. Это может быть дороже — на стоимость услуг риэлтора, которая составляет от 20% до 100% стоимости месячной аренды, или и на комиссию, и по размеру регулярного арендного платежа. Но таким образом точно можно избежать перечисленных проблем.

Вероника Янушкевич перечислила признаки надежной аренды: «Личная безопасность при совершении сделки или при осмотре квартиры; защита интересов арендатора в официальном договоре и сохранение его условий на весь срок действия; регистрация в арендуемом жилье; мгновенная реакция при поломке бытовой техники в съемной квартире; электронный денежный оборот». Но жилья, которое можно снять в Москве, руководствуясь этим списком, немного. Тем, кто ищет квартиру самостоятельно, необходимо соблюдать простые правила: не вносить предоплату; внимательно проверять документы — паспорт собственника, правоустанавливающие на квартиру (свидетельство о собственности); заключать договор; все операции с наличными деньгами оформлять в виде расписок. «Если на сделке предлагают копии или ламинированные документы, это повод проявить осторожность и запросить дополнительные документы — выписку из домовой книги, оплаченные квитанции за три последних месяца, поговорить с соседями»,— предупреждает Мария Жукова, напоминая, что все денежные расчеты с собственником и агентом осуществляются непосредственно в момент заключения договора и передачи ключей, а не заранее.

Руководитель направления «коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин рекомендует собрать как можно больше информации об арендодателе и квартире. «Выписка из ЕГРН может дать много информации — о собственнике, обременениях, перепланировках, которые могут уберечь от преждевременного выселения из квартиры»,— говорит юрист. Выписку можно получить, воспользовавшись одним из соответствующих сервисов в интернете, услуга обойдется в 500 руб. Если нет времени заниматься этим самостоятельно, имеет смысл обратиться к риэлтору. «Имейте в виду, что риэлтор не средство от всего, его ответственность регламентирована договором»,— отмечает господин Малинин. На стадии подписания договора он рекомендует внимательно читать документ на предмет чрезмерных штрафов не в пользу жильца.

Екатерина Геращенко