Гибкие офисы заполнили пустоту делового центра

Несмотря на действующие с апреля прошлого года по январь текущего года ограничения на работу в офисах из-за пандемии, вакантность бизнес-центров в крупнейшем деловом районе столицы «Москва-Сити» снизилась, а средние ставки аренды остались на прежнем уровне. Поддержать рынок смогло активное развитие гибких офисных пространств: только в «Москва-Сити» их объем за время кризиса вырос на 73%.

По итогам января в «Москва-Сити» в среднем были свободны 11,5% офисных площадей, сократившись с апреля прошлого года (момент массового перевода сотрудников на удаленную работу) на 2,5 процентного пункта (п. п). Такие данные приводят аналитики OF.ru. Другие консультанты не смогли оценить текущую вакантность, но предоставили данные на конец 2020 года. Так, в JLL этот показатель на конец декабря оценивают в 11,3%, говоря о годовом росте значения на 4,9 п. п. Динамка объясняется выводом на рынок в конце прошлого года башни Neva Towers. Но в CBRE уточняют, что на конец января в аренду в комплексе было доступно только 11 тыс. кв. м из 60 тыс. кв. м.

Самый высокий уровень пустующих площадей, по расчетам OF.ru, сейчас в комплексе City Point — 48,25%, с апреля значение выросло на 15,33 п. п. Это отчасти объясняется небольшой суммарной площадью объекта (15 тыс. кв. м). Из крупных объектов наиболее выраженный рост вакантности показал комплекс «Башня на набережной», где это значение выросло на 6 п. п., до 11,1%. Коммерческий директор OF.ru Михаил Шнейдерман поясняет, что объект немного выбивается из общей картины из-за того, что ставки аренды в нем исторически привязаны к курсу доллара. В остальных объектах доля пустующих площадей увеличилась на 2–3 п. п.

Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полина Афанасьева оценивает текущий уровень вакантности качественных офисов в целом по Москве в среднем в 11,9%, что на 0,3 п. п. выше, чем в декабре 2020 года.

Эксперт отмечает увеличение доли пустующих площадей в годовой динамике во всех крупных деловых районах. Так, в районе Ленинградского проспекта показатель по итогам 2020 года составил 11,2%, увеличившись на 2,3 п. п. В границах Садового кольца объем свободных офисов вырос на 2,6 п. п, до 9,1%, в пределах ТТК — на 4,1 п. п., до 11%.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина оценивает средние арендные ставки в «Москва-Сити» по итогам прошлого года в 35–37 тыс. руб. за 1 кв. м в год, отмечая, что значение не скорректировалось. В центральной части города ставки за год выросли с 40–42 тыс. руб. до 50–52 тыс. руб. за 1 кв. м.

Сохранить относительно низкие показатели вакантности офисов в деловых кластерах столицы помогла активность операторов гибких офисных пространств. Михаил Шнейдерман поясняет, что если в апреле коворкинги занимали 23,6 тыс. кв. м офисов в «Москва-Сити», то сейчас — 40,8 тыс. кв. м. Эксперт добавляет, что 53% рабочих мест пока пустуют, но связывает это с тем, что некоторые объекты пока находятся в процессе стройки. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев подтверждает высокий интерес операторов гибких офисов к сложившимся деловым районам столицы: в структуре новых сделок в целом по Москве на их долю пришлось около 5%.

«В деловых районах концентрируется основной спрос, в то время как коворкинги на окраинах не востребованы»,— поясняет он.

Полина Афанасьева прогнозирует дальнейший сдержанный рост средней вакантности на рынке. Хотя ее позицию разделяют не все консультанты. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели предполагает, что на фоне снятия в Москве ограничений, связанных с COVID-19, часть компаний перейдет с удаленного формата работы обратно на офисный, это простимулирует спрос на качественные офисные помещения. «Но на увеличение вакантности, например в районе Ленинградского проспекта, может повлиять ввод в эксплуатацию новых офисных проектов»,— рассуждает эксперт.

Александра Мерцалова