Ставки аренды начали снижаться

Затянувшийся коронакризис выводит арендаторов и собственников торгцентров на новый раунд переговоров: от модели ситуативных скидок они пытаются перейти к пересмотру условий на долгий срок. Ритейлерам, чьи обороты сократились в среднем на 25%, это позволит вернуться к планированию развития на длительные сроки. Операторы торгцентров уже почти смирились, что на фоне кризиса ставки фактически могут опуститься на 15–20%, но все еще надеются избежать этого.

Средний показатель доходности сетевого ритейлера по итогам 2020 года составил около 3%, сократившись вдвое за десять лет: в ближайшей перспективе это приведет к снижению уровня арендных ставок, выдерживать прежний уровень нагрузки у сетей уже не получается. Такой тезис в своем исследовании приводит Knight Frank.

Другие участники рынка затруднились привести средний показатель, но подтвердили общий тренд. Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова отмечает, что в Москве обороты арендаторов торгцентров сократились в среднем на 25%. Замдиректора отдела разработки концепций торгцентров CBRE Николай Смирнов оценивает среднее падение товарооборота на 20–30%. Госпожа Манькова уже говорит о глобальном снижении арендных ставок в объектах на 10–25%.

Управляющий партнер ITD Инесса Самохвалова отмечает, что сейчас полную докризисную стоимость аренды платят только 20–25% арендаторов, все остальные получили скидки.

«Весь прошлый год речь шла о краткосрочных дисконтах, сейчас мы стремимся договариваться о квартальных, но многие арендаторы с краткосрочными договорами шантажируют нас отказом их продлять и получают долгосрочные преференции»,— рассказывает она. Эксперт ожидает, что в итоге средние арендные ставки в этом году будут в среднем на 30% ниже уровня 2019 года.

Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов объясняет динамику эффектом накопившихся на московском рынке высоких арендных ставок: их уровень фактически на 40–50% превышает реалистичные значения. Эксперт связывает это с активным развитием торговых сетей в последние несколько лет: «Им было легко получить средства от инвесторов и банковские кредиты. Это привело к тому, что многие магазины открывались в рамках эксперимента или чтобы локацию не занял конкурент,— сейчас такие точки закономерно показывают негативные результаты».

Господин Ванчугов полагает, что реальные арендные ставки для ритейлеров в этом году сократятся на 15–20%.

«Но на прямое снижение цен большинство собственников идти психологически не готовы, поэтому речь пойдет скорее о скрытых инструментах»,— добавляет он. К числу последних традиционно относятся легкие условия выхода из договора для арендатора, non-compete agreement (собственник не сдает площади в объекте прямым конкурентам), отказ от различных санкций и штрафов.

Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров отмечает, что кризисные тенденции оказались долгосрочными: резкого восстановления трафика и выручки магазинов не происходит. По оценкам Watcom, в торгцентрах Москвы shopping index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) действительно в январе оказался на 24,8%, чем год назад. Относительно декабря значение сократилось на 13,8%. На этом фоне, по мнению эксперта, ритейлеры заинтересованы в уходе от модели краткосрочных арендных скидок в пользу их пересогласования на длительный срок. «Это даст компании возможность прогнозировать собственные расходы и планировать развитие»,— рассуждает господин Бурмистров. Он считает адекватным снижением ставок аренды в среднем на 10%.

В OR Group (ранее ГК «Обувь России») соглашаются, что рентабельность бизнеса сокращается и арендная нагрузка сейчас ей не соответствует. Представитель компании добавляет, что основными аргументами в переговорах с торгцентрами сейчас выступают снижение трафика объектов и падение доходов населения.

Александра Мерцалова, Никита Щуренков