Склады расстраиваются
В 2021 году девелоперы построят максимальный объем логистических комплексов
На рынке складской недвижимости в Москве и Подмосковье ожидается максимальный объем ввода новых помещений с 2014 года. По прогнозам аналитиков, по итогам 2021 года объем вновь построенных складов вырастет на 55% и составит 1,3 млн кв. м, но почти все эти площади уже арендованы или куплены компаниями. При этом внутригородская логистика по-прежнему испытывает дефицит предложения.
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Объем ввода новых складских помещений класса A и B в Московском регионе в 2020 году упал на 14% и составил 837 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Knight Frank. Впрочем, эксперты прогнозируют, что текущий год станет максимальным по объему ввода новых складов с 2014 года. Тогда на рынке отметили рекордный показатель — 1,7 млн кв. м, в 2021-м же он составит чуть меньше — 1,25–1,3 млн кв. м, ожидают в Knight Frank.
Рост нового строительства будет вызван дальнейшим спросом от ритейла и онлайн-торговли.
Также повлияет экспансия в регионы и реализация проектов по договорам, заключенным в 2020 году, считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко. Но на вакантность такой объем новых складов не повлияет, уверены аналитики.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко говорит, что даже на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей в складском сегменте Москвы и Подмосковья сохранится на уровне прошлого года — 2,3–2,5% по итогам 2021 года. В JLL иные прогнозы: в компании ожидают снижения доли вакансий на рынке до 1,7–2,0%.
Низкий текущий объем свободных складских помещений привел к увеличению доли нового строительства под конкретного арендатора или собственника (build-to-suit), отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости JLL Евгений Бумагин. По его подсчетам, доля сделок в таком формате выросла до 51%. При этом, по итогам прошлого года, около 87% новых складов оказались уже арендованы или куплены к моменту ввода, а из заявленных на 2021 год проектов 74% уже законтрактованы, подсчитал господин Бумагин. Главным риском при строительстве спекулятивных складов становится растущая себестоимость строительства, уверен партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев.
Несмотря на такие объемы строительства в сегменте, рынок внутригородской логистики по-прежнему находится в упадке.
Господин Афанасенко считает, что спрос на склады внутригородской логистики значительно превышает предложение. Общий объем качественных складов внутри МКАД сейчас составляет около 589 тыс. кв. м, то есть 9% от общего предложения в сегменте, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поэтому главным трендом в перспективе нескольких лет будет строительство новых складов в черте города и постепенное вымывание промышленных зданий советской постройки, говорит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев.