Как долго сохранится возможность рефинансировать ипотеку

В 2020 году свыше 230 тыс. российских семей рефинансировали максимальное за всю историю число ипотечных кредитов. Как повлияло снижение ипотечных ставок на бум рефинансирования и сохранится ли эта тенденция в 2021 году, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Ставки рефинансирования сейчас действительно очень привлекательны и стартуют с 7,1%. Даже при неплохих условиях год назад, когда ставки были на уровне 9%, выгода очевидна. Большим спросом пользуется рефинансирование по программе семейной ипотеки. Тут ставки еще ниже — от 4,7%. Говорить о возникновении рисков «мыльного пузыря» не имеет особого смысла, поскольку при рефинансировании финансовая нагрузка на заемщика снижается.

Тенденция к продолжению рефинансирования сохранится, поскольку еще довольно много заемщиков, которые продолжают выплачивать ипотеку по 12%. Эти кредиты они активно оформляли во время господдержки в 2015–2016 годах.

Что касается предложений об отмене льготной ипотеки или о ее существенной корректировке для ряда регионов, то такой шаг не повлияет на рефинансирование, ведь эти два процесса между собой не связаны. Льготную ставку можно получить только при приобретении новостройки. Снижение ставок, как по рефинансированию, так и по стандартным программам, возможно в случае снижения ключевой ставки.

Если сравнивать текущую ситуацию, средневзвешенная ставка ипотеки на первичном рынке в самом начале 2021 года составила 6,03%, что на 2,14% меньше, чем год назад. Количество выданных кредитов выросло на 57,9% по сравнению с уровнем прошлого года, а объем в деньгах увеличился на 74,3%. Средний размер кредита составила 5,7 млн руб., что на 9,6% больше, чем в конце 2019 года. Средний срок выданного кредита составил 19 лет.

При снижении ключевой ставки даже на 0,25% средняя ставка по ипотеке будет не менее 7–7,5%. Это уже выше на 1–1,5%, чем ставка по льготной ипотеке. Для потребителя она будет уже психологически высокой, что приведет к снижению спроса.

Расходы на ипотеку оказывают опосредованное влияние на инфляцию. Льготная ипотека как раз позволяет уменьшить нагрузку на домашний бюджет и перераспределить расходы более эффективно. Низкие процентные ставки по льготной ипотеке сейчас помогают заемщикам: их ежемесячные расходы на обслуживание обязательств снизились. Доступная ипотека должна носить не временный характер, а стать постоянно действующим инструментом. Как уже видно сейчас, она повысила спрос в целом на рынке на 30–40%. И чтобы это не приводило к ажиотажному спросу и росту цен, средняя ставка по ипотеке в долгосрочной перспективе должна быть на уровне 5,5–6%.

Ипотечный пузырь опасен для экономики при условии роста уровня просроченных ипотечных кредитов, доли высокорисковых заемщиков, обесценения ипотечных ценных бумаг и падения цен на недвижимость. Как следствие, происходит обвал ипотечного рынка в целом. В случае с ипотечным рынком России ситуация не выглядит рискованной даже в силу того, что доля ипотеки в ВВП составляет всего 5%. Для сдерживания роста доли высокорисковых активов регулятор еще в 2018 году ужесточил требования к банкам по резервам по ипотечным кредитам. По данным ДОМ. РФ, доля просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ составляет 0,8%, на рынке Москвы — 1%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова