Экспертное мнение

Сегодня рынку апартаментов уделяется повышенное внимание на фоне роста спроса на эффективные инвестиционные инструменты, а также в связи с возможным присвоением апартам статуса жилых помещений. Основные тренды и перспективы развития рынка в ближайшем будущем корреспондент Guide Ксения Потапова обсудила с Мариной Сторожевой, директором по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

GUIDE: Спрос на апартаменты остается стабильным, а вот предложение по причине пандемии и других факторов снизилось. Каковы перспективы развития ситуации в данном контексте?

МАРИНА СТОРОЖЕВА: Все, что будет происходить дальше, зависит от статуса апартаментов и скорости принятия решений по этому вопросу. Если решение не будет вынесено до намеченного срока (1 августа 2021 года), то мы столкнемся со значительным снижением предложения и ростом цен. При соблюдении дедлайна дефицит предложения, конечно, будет ощущаться, но кризис сегменту не грозит.

G: Как поведут себя цены на апартаменты? Ведь дефицит предложения в 2020 году стал причиной их удорожания практически на четверть.

М. С.: Если в течение третьего квартала 2021 года вопросы с законодательным регулированием будут решены, стремительного роста цен не будет. Возможно, средняя стоимость квадратного метра не слишком сильно, но вырастет — обсуждение статуса апартаментов порождает всплеск интереса инвесторов. Заявление о возможном «запрете апартаментов» повысило спрос на них в два раза. В любом случае, цена инвестиционной недвижимости напрямую зависит от ее доходности.

G: На фоне роста интереса к апартаментам как инвестиционному инструменту каковы прогнозы по насыщению рынка? В какой перспективе его можно ожидать?

М. С.: Сегмент далек от насыщения, так как спрос на апарт-отели есть как со стороны гостей, так и инвесторов, готовых вкладываться в них. Во-первых, все больше людей заходит на рынок частных инвестиций с целью сохранить средства и заработать. При этом ценные бумаги не являются универсальным инструментом, к тому же это высокорисковые инвестиции. Большинство людей к ним не готовы, они стремятся вложить от 30 до 100% сбережений в недвижимость. Особенно это актуально в нынешний кризисный период.

Во-вторых, квартиры перестали быть прибыльным инвестиционным инструментом — на этом рынке заметно перенасыщение, которое только усиливается льготной ипотекой. Недавнее исследование Райффайзенбанка показало, что более половины владельцев как минимум одной квартиры готовы снова взять ипотеку на объект под сдачу. В 2020 году цены на первичное жилье выросли на 20%, а ставки аренды — всего на пару процентов.

Кроме того, инвесторы, которые уже пробовали заработать на сдаче квартир в аренду, чаще выбирают апарт-отели. За счет наличия профессиональной управляющей компании такая инвестиция не отнимает времени и ресурсов на самостоятельное управление.

Апартаменты как инвестиционный продукт людям понятен, и за счет этого — востребован. В долгосрочной перспективе это выгодный инструмент, поэтому насыщения в ближайшие несколько лет не случится.

G: Каковы мнения девелоперов о будущих итогах решения вопроса, касающегося статуса апартаментов? Действительно ли в Петербурге действует негласный мораторий на запуск новых проектов до 1 августа и как это влияет на рынок?

М. С.: На рынке заметна некоторая неопределенность. Выдача новых разрешений в Петербурге действительно поставлена на паузу до решения вопроса на федеральном уровне. В проведение подобных реформ необходимо интегрировать экспертов со стороны бизнеса. Иначе возможны неблагоприятные последствия для отрасли туризма и рынка частных инвестиций, а также сохранение брешей и возникновение новых противоречий в законодательстве.

Безусловно, проблему с «псевдожильем», которое маскируется под апартаменты, необходимо решать, но так, чтобы не пострадали гостиницы, которыми являются настоящие апарт-отели. В Петербурге, например, 85% апартаментов — это апарт-отели и сервисные апартаменты, которые работают на благо города и удовлетворяют существующий спрос на качественные объекты размещения в сегменте «две-четыре звезды».

G: Акцент на развитие инфраструктуры — одна из основных тенденций на рынке апартаментов. Почему она преобладает и каковы другие тренды современного этапа развития рынка?

М. С.: В первую очередь в тренде — многофункциональные и мультиформатные комплексы с богатой инфраструктурой. Современный арендатор ценит время и комфорт, старается оградить себя от быта, поэтому хочет иметь под рукой максимум сервисов и объектов инфраструктуры. Кроме того, мы живем в экономике впечатлений, поэтому гости апарт-отелей рассматривают их не только как место для жилья, но и как способ получить новый опыт, завести знакомства, продуктивно провести время и узнать что-то новое. Апарт-отели, по сути, становятся новыми общественными пространствами, точками притяжения, формируют городскую среду будущего.

Еще один важный тренд — цифровизация апарт-отелей. Во-первых, она становится ответом на потребности целевой аудитории. С каждым днем мир становится все мобильнее, и важным элементом современной экономики являются «цифровые кочевники», которые не могут представить жизни без интернета и доступа к технологиям. Именно им близка концепция апарт-отелей, поэтому последние должны соответствовать требованиям данного сегмента. Строго обязательным элементом является высокоскоростной интернет на территории всего комплекса, важность приобретают системы «умного дома» и коворкинги для работы. «Фишкой» нашего комплекса, например, является сервис для заказов чего угодно от внешних проверенных поставщиков.

Во-вторых, цифровизация затрагивает и внутренние процессы. В Valo, например, развернута единая IT-система, которая имеет разные интерфейсы абсолютно для всех пользователей: управляющей компании, арендатора, собственника, персонала... Это повышает эффективность управления комплексом и упрощает взаимодействие с гостями и инвесторами.

G: Считается, что при выборе апартаментов для инвестирования потенциальному покупателю прежде всего следует обратить внимание на управляющую компанию (УК). Как правильно ее выбрать?

М. С.: От эффективности работы управляющей компании зависят две самые важные вещи — функционирование объекта и прибыльность апартаментов. УК следит за всеми операционными, техническими, юридическими и финансовыми процессами. Покупать апартамент с перспективой долгосрочной стабильной доходности можно только при условии профессионального управления.

Главный признак профессиональной УК, которая обеспечит доход владельцу апартаментов,— опыт и компетенции в индустрии гостеприимства. Мы рекомендуем убедиться, что УК готова взять на себя все обязанности рантье и понимает, кто ее гости и как их привлекать.

G: Каковы особенности управляющих компаний, работающих на петербургском рынке апартаментов?

М. С.: В целом в России очень мало УК, умеющих работать с апарт-отелями и обеспечивать требуемый уровень сервисного обслуживания. Этот рынок формируется прямо сейчас, и большая часть лидирующих УК сосредоточена в Петербурге. Важная особенность — привлечение профессиональных зарубежных консультантов и международных операторов. По такому пути пошли мы, создав Valo Service и апарт-отель категории «четыре звезды» под франшизой международной гостиничной сети Mercure, входящей в Accor Hotels. Кстати, это еще один тренд прошлого года — выход на рынок международных гостиничных операторов. Думаю, в 2021 году мы увидим рост этой тенденции.