На короткой дистанции
Смогли ли банки подстроиться под проектное финансирование застройщиков
В середине февраля на рынке жилищного строительства произошло символичное событие: объем жилья, строящегося с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, превысил отметку 50 млн кв. м. Конечно, это не поворотная веха в развитии жилищного сектора. Но финансовый директор ДОМ.РФ Виктор Шлепов считает, что это как минимум повод подвести промежуточные итоги.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Еще пару лет назад такой сценарий казался близким к невозможному. В мае 2019 года глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал: «Уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики». И это, пожалуй, была одна из наиболее сдержанных оценок.
Сегодня доля жилья, которое строится с использованием счетов эскроу, составляет 55%, а объем кредитных линий, открытых банками застройщикам, по итогам 2020 года вырос в три раза — с 0,9 трлн до 2,7 трлн руб. Важно, что доля проектов, реализуемых с использованием новой модели, практически не отличается ни в зависимости от размера города (города-миллионники — 55%, малые города с населением до 50 тыс. человек — 56%), ни размера застройщика (крупные — 57%, средние — 55,5%, малые — 58%). Исключительно верным показало себя и решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства: на его долю пришлось около 40% от общего объема кредитных линий, открытых по состоянию на конец 2020 года.
Программы субсидирования ипотечных кредитов (ипотека на новостройки, семейная, сельская и дальневосточная ипотека), которые обеспечили почти 100% спроса на первичном рынке в 2020 году, также внесли значимый вклад и существенно сгладили переход на новую систему финансирования жилищного строительства. Рост темпов продаж и цен на жилье (около 12% по итогам года) позволил кратно компенсировать рост издержек у застройщиков.
С переходом к системе проектного финансирования мы получили не только надежный механизм защиты дольщиков, покупающих жилье в строящихся домах, но и полезный опережающий индикатор, позволяющий принимать своевременные решения в отношении различных инструментов отраслевой политики. В этом отношении свежая статистика Банка России о финансировании долевого строительства, опубликованная в начале февраля, дает определенную пищу для размышлений.
В четвертом квартале 2020 года объем кредитных линий, открытых банками застройщикам для финансирования новых проектов, превысил 800 млрд руб. Эта цифра важна не сама по себе, она показывает важные тенденции рынка.
Банки полностью вернули «аппетит к риску»: объем открытых лимитов на 71% превысил показатели третьего квартала (467 млрд руб.) и более чем в четыре раза — показатели провального второго квартала (196 млрд руб.). С учетом регионального распределения лимитов, средних значений LLCR (1,15–1,25) и собственного участия (15–20%) это эквивалентно 11,5–13 млн кв. м жилья — на 7–20% больше, чем жилая площадь новых проектных деклараций, зарегистрированных в единой информационной системе «Наш.Дом.рф». Это может быть одним из признаков того, что застройщики занимают выжидательную позицию в связи с неопределенностью в отношении факта и условий продления программы субсидирования ипотеки на новостройки.
Не менее полезно сопоставить темпы прироста ссудной задолженности застройщиков и остатков на эскроу-счетах. Если в первом квартале 2020 года объем поступлений на счета эскроу составил около 90% от прироста ссудной задолженности, то в третьем это соотношение составило 124%, а в четвертом — уже более 200%. В сочетании со стабильно растущими объемами банковского финансирования это индикатор перегрева рынка. Начиная с третьего квартала сектор жилищного строительства привлекал у покупателей значительно больше средств, чем был в состоянии инвестировать в действующие проекты.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что банковская система доказала на короткой дистанции способность обеспечить темпы запуска новых проектов в объеме, необходимом для расширенного воспроизводства портфеля — в годовом выражении результаты четвертого квартала дают 46–52 млн кв. м жилья, что на 10–25% больше ввода многоквартирных домов в 2020 году. Переход на проектное финансирование больше не выглядит поворотной точкой для отрасли, и если такой темп удастся выдержать еще два квартала, то переход на новую модель можно будет признать состоявшимся.