Управляющие компании

Рынок эксплуатации и обслуживания элитного жилья в силу своей специфичности развивается крайне медленно: независимых, неафиллированных с девелоперами управляющих компаний в городе по-прежнему единицы.

Проблема отчасти заключается в том, что на изначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление домом. «Выбор управляющей компании может быть со стороны владельцев недвижимости, ведь зачастую компании-застройщики предлагают свой вариант управляющих компаний, как правило, которые имеют друг с другом подкрепленную договоренность, юридическом языком — аффилированность»,— говорит экономист и адвокат Элеонора Абеле, подчеркивая, что именно от застройщиков нередко зависит дальнейший выбор управляющей компании. При этом смена управленца носит долгосрочный и трудоемкий характер.

Несмотря на это, рынок развивается и растет. Сейчас в Петербурге присутствуют самостоятельные компании, хотя по оценкам экспертов, занятых в элит- и бизнес-сегментах, все равно немного. «Рынок независимых от девелоперов управляющих компаний, особенно в сегменте элитного жилья, слабо развит в Санкт-Петербурге. Среди элитных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет, около 15% управляются независимыми компаниями»,— отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Согласна с ним и Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. «Рынок управляющих компаний достаточно скуден, игроков мало. Требования к ним высокие, а качество предоставляемых услуг не всегда соответствует ожиданиям покупателя, который достаточно взыскателен»,— комментирует она.

«Управление элитной недвижимостью — дело щепетильное, требующее отдельных компетенций»,— подчеркивает Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит». Базовые услуги, которые предоставляют управляющие компании в жилых комплексах, в элитном жилье дополняет обширный список. Так, например, здесь присутствуют высококачественная система охраны с системой видеонаблюдения и контроль доступа в дом, обязательный консьерж-сервис, услуги по уборке квартир, доставке продуктов, аренда автомобилей, выгулу собак и даже услуги по присмотру за детьми. «Есть отдельные управляющие компании, которые близки по критериям к гостиничному сервису, что для элитного жилья, особенно в части услуг консьерж-сервиса, критично и принципиально важно»,— акцентирует внимание госпожа Конвей.

«Элитное жилье собственники доверяют исключительно проверенным компаниям, агентам. Приоритеты — сервис, безопасность, качество, сочетание которых обеспечивает безупречное состояние квартиры в результате»,— указывает господин Войчинский. Особое внимание уделяется сотрудникам: как правило, в элитных домах персонал носит фирменную униформу и имеет высокую квалификацию, чтобы все бытовые вопросы решались быстро и четко.  Поэтому в их функционале не только оперативная замена перегоревших лампочек, но и работа с интеллектуальными системами, отвечающими за комфорт и безопасность всего дома.

Лицензия обязательна

Управляющие компании, независимо от объектов, которыми они управляют, обязаны и сами проходить обязательное лицензирование. Их деятельность регламентируется 255-ФЗ от 21 июля 2014 года о лицензировании управляющих компаний, впрочем, как отмечают эксперты, получить необходимое разрешение можно достаточно быстро. Гораздо сложнее найти, чем управлять, так как смещение первоначальной компании требует не только желания собственников жилья, но и ряда юридических тонкостей. По Жилищному кодексу, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании. До выбора и заключения договора на эксплуатацию жилого дома УК управление домом осуществляет сам застройщик, что на практике означает, что покупатель приобретает квартиру, как правило, уже находящуюся под управлением аффилированной с девелопером компании. «Многим девелоперам проще самостоятельно создать управляющую компанию, которая будет отвечать всем требованиям, нежели привлечь стороннего независимого игрока»,— отмечает Артем Лютик, управляющий директор ИК «Универ Капитал».

Прибыльный бизнес

Впрочем, у собственников жилья в соответствии с российским законодательством есть возможность самостоятельно поменять неугодного им управленца или создать ТСЖ, однако доходят до таких перемен крайне редко. Жильцы элитных домов неохотно посещают собрания ввиду своего плотного графика и, если дело не доведено до крупного конфликта, предпочитают оставлять все как есть. В свою очередь, действующие управляющие компании не заинтересованы в уменьшении количества обслуживаемых объектов, ведущему к сокращению их прибыли, и стараются свести на нет подобные порывы жильцов.

К вопросу о финансовой части — бизнес по обслуживанию элитных домов относится к прибыльному, хотя с большой частью издержек, зависящих от специфики конкретного жилья и инфраструктуры. «Как правило, любая недвижимость предполагает инженерную систему, прилегающую территорию и жилой комплекс в целом, и это все необходимо обслуживать. Чем сложнее инженерная система, масштабнее прилегающая территория, тем дороже будет обходиться их обслуживание»,— говорит госпожа Абеле. Также она отмечает, что важно учесть строительные материалы, примененные при строительстве и отделке. «За обслуживание такого вида недвижимости управляющая компания учтет все эти нюансы и сформирует соответствующую цену. Значимый эквивалент стоимости обслуживания премиального жилья отводится на оплату рабочего персонала управляющей компании»,— дополняет эксперт. Например, оплата консьерж-услуг подразумевает от 4 до 10% от общей суммы обслуживания и коммуналки. Не стоит забывать и про клининг-услуги с непрерывным контролем чистоты лестничных площадок и холлов. «Кстати, перечень услуг с каждым годом только расширяется, особенно с появлением всевозможных мобильных приложений, что помогает увеличить количество продаж этих самых дополнительных услуг. Насчет конкретной стоимости обслуживания: точной суммы не существует, она варьируется в диапазоне от 10–13 до 30 тыс. и даже 70 тыс. рублей в месяц, в зависимости от масштаба территории и самого жилья»,— подчеркивает госпожа Абеле.

Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс», подтверждает, что в премиальном классе стоимость обслуживания в месяц находится вблизи отметки 100 рублей за метр плюс-минус 20 рублей. «В классе de luxe ценны на обслуживание в среднем вдвое выше и варьируются сильнее — от 150 до 300 рублей с метра. Это связано с размером площадей: чем меньше собственников в одном проекте, тем выше тариф на каждую отдельную единицу недвижимости, от численности персонала, который обслуживает места общего пользования, и от набора включенных услуг. Как правило, в премиуме он более умеренный»,— уточняет эксперт.

По оценке Colliers, стоимость обслуживания квартиры в элитном жилом комплексе составляет 150–250 рублей за квадратный метр, обслуживание машино-места — 4600–4800 рублей. С порядком таких сумм согласен и другой эксперт. «Тарифы на управление зависят от конкретного объекта и в среднем составляют 150–250 рублей за квадратный метр без учета обслуживания паркинга»,— говорит господин Пашков. При этом самые большие суммы приходятся на жителей клубных домов, чуть меньше платят собственники апартаментов в небоскребах и в элитных жилых комплексах.

Высокая стоимость услуг в элитных жилых комплексах в первую очередь связана с повышенными расходами на сложную инженерную инфраструктуру — системы вентиляции, кондиционирования и импортные лифты. Также львиная доля коммунальных платежей заложена на охрану, и в ряде случаев она достигает 30–40%, если мы говорим не о вахтере пенсионного возраста, а о профессиональной организации.

В России рынок управления и обслуживания элитного жилья гораздо моложе, чем в развитых странах мира, и часть экспертов настроена оптимистично. «С 2021 года доля игроков, скорее всего, повысится, но незначительно, ведь доминирующее положение на рынке недвижимости занимают именно компании, имеющие опыт и выработавшие иммунитет к тем или иным ситуациям на экономической арене. Сюда можно причислить эпидемию, которая привнесла свои коррективы в сценарий рынка, поэтому риск капитала на фоне экономических трансформаций со стороны новичков минимально надежен»,— заключает госпожа Абеле.

Анастасия Демичева