Коммерческий директор КОМОССТРОЙ® Александр Кузнецов о запуске проекта микрорайона Александровский и остающемся дефиците жилья в Ижевске

Крупнейший девелопер Удмуртии КОМОССТРОЙ® планирует запустить масштабный проект застройки микрорайона Александровский в Ленинском районе Ижевска. Компания уже успешно осваивает обширную территорию Города оружейников, в котором запланировано строительство комфортного жилья, подпадающего под условия «Сельской ипотеки». В ближайшие годы эти и ряд других проектов обеспечат значительное увеличение объемов строительства жилья в городе. О планах компании “Ъ-Удмуртия” рассказал коммерческий директор КОМОССТРОЙ® Александр Кузнецов.

— Александр Петрович, весь прошлый год бизнесу, в том числе девелоперскому, приходилось подстраиваться под новые условия работы в условиях пандемии. Как справилась ваша компания? Каким был 2020 год в целом для рынка?

— На самом деле, 2020 год был для нас очень удивительным как с точки зрения получения нового опыта, так и с точки зрения фактических результатов. Безусловно, на первом этапе пандемии, когда появились ограничения по работе, были очень тяжелые ожидания. Но мы достаточно хорошо прошли первые месяцы, мобилизовались, освоили в кратчайший срок полностью дистанционную работу с клиентом и электронную регистрацию сделок. И уже в апреле мы понимали, что можем работать в любых условиях. Более того, мы увидели рост продаж уже в апреле и мае. За первые четыре месяца 2020 года нами было продано 19,5 тыс. кв. м жилья. За последующие восемь месяцев мы продали 122 тыс. Фактически, мы восстановили те темпы продаж, которые были в начале года, уже в мае. И никакого негативного влияния пандемии на результат нашей работы мы не испытали. Я сейчас говорю о продажах, потому что пандемия, прежде всего, влияет на потребительский спрос. Технологические строительные процессы у нас не остановились ни на один день. У нас не было никаких сдвигов плановых сроков строительства.

— Как повлияла в прошлом году на спрос на жилье программа льготной ипотеки?

— После того как правительство РФ приняло решение о запуске льготной ипотеки, у нас поменялась ситуация кардинально: объемы продаж начали серьезно расти. Если раньше, как правило, порядка 50% сделок приходилось на ипотеку, то после введения льготных условий по ставке 6,5% годовых, субсидированной государством, объем ипотечных сделок увеличился до 70%. Однако этот рост произошел не из-за внутреннего перераспределения, а из-за увеличения количества этих сделок. Мы надеемся, что льготную ипотеку продлят и после 1 июля, поэтому мы позитивно смотрим на ближайший год. Безусловно, это очень мощный фактор, стимулирующий строительство жилья.

Рост стоимости жилья, который наблюдался за последний год, был обусловлен не только тем, что больше людей решили приобрести квартиры. Проблема стоит давно. Дефицит жилья всегда существовал. В Удмуртии в среднем сдается порядка 800 тыс. кв. м жилья. Из них больше 400 тыс. — это индивидуальное жилье. Фактически, если в 2020 году было сдано 380 тыс. кв. м в многоэтажном жилищном строительстве Удмуртии, то запущено в стройку в 2020 году приблизительно столько же, порядка 390 тыс. В России текущие объемы строительства на 12,5% меньше, чем в прошлом году. Если правительство ставит задачу вводить до 1 кв. м жилья на душу населения в год, то в Удмуртии никогда не вводилось больше 0,5 кв. м. Соответственно, чтобы достичь целевого показателя, нужно в два раза увеличить объемы строительства. Но, к сожалению, это сдерживается другими факторами. Не только спросом, но и готовностью площадок, количеством земельных участков, которые пригодны для строительства и обеспечены сетями, особенностями, связанными с банковским финансированием. Я думаю, что в ближайшие год-два будет наблюдаться дефицит строящегося жилья в Удмуртии и в России в целом.

— Насколько компании КОМОССТРОЙ® интересна программа «Сельская ипотека»?

— Наша компания сейчас осваивает большую территорию, которую мы назвали Городом оружейников. Сейчас это порядка 60 га за улицей Берша, в границах Завьяловского района. Интерес к этому микрорайону со стороны покупателей особенно возрос после запуска программы льготной ипотеки. Однако в программу «Сельской ипотеки» были внесены изменения и теперь под нее подпадают дома до пяти этажей. Условия там беспрецедентные для покупателей жилья, поэтому мы приняли решение, что третий микрорайон Города оружейников будем застраивать пятиэтажными домами, которые будут подходить под условия «Сельской ипотеки». Это будет новый, не имеющий в Ижевске аналогов, продукт. Комплексная 5-этажная застройка домами из кирпича, с современными лифтами, системами «Умного дома», со своей школой, двумя детскими садами. Благодаря застройке домами не выше пяти этажей в 3-м микрорайоне будет очень невысокая плотность: всего 7-8 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений (около 140 квартир) на 1 га. Это в среднем в два раза ниже, чем в других современных микрорайонах. В этом микрорайоне Города оружейников будет применяться комбинированный принцип застройки: разнообразная квартальная застройка с урбанвиллами. Урбанвиллы — это жилые дома с контрастными фасадами и более просторными квартирами с большими витражами, выходящими на бульвар. Пешеходный бульвар будет коммуницирующей артерией всей застройки. Его питают небольшие уютные сады, группа деревьев с листвой разного цвета в зависимости от времени года, необычное благоустройство и площадки для занятия активными видами спорта. Бульвар свяжет остановки общественного транспорта, детские сады и школу. Дворы домов, по нашим планам, небольшие, с площадками для малышей и максимальным озеленением. Концепцию застройки разрабатывало архитектурное бюро Кубика, под руководством одного из самых передовых архитекторов Ижевска Игоря Алексеева. К слову, они же являются архитекторами одного из лучших наших проектов — ЖК «Скандинавия», который получил в прошлом году международную премию — PROESTATE & TOBY AWARDS 2020 (Проэстейт и Тоби эвордз), как лучший проект в номинации «Жилая недвижимость комфорт класса» (Регионы России).

Чтобы обеспечить максимальное количество людей жильем, надо развивать застройку новых окраин, создавать там инфраструктуру, школы, садики. В Городе оружейников и ЖК «Знак» предусмотрены две школы и шесть детсадов. Эту социальную инфраструктуру надо создавать одновременно со строительством жилья.

— КОМОССТРОЙ® традиционно возглавляет список компаний Удмуртии по объему вводимых метров жилья. Какие планы на этот год? Какие новые масштабные проекты планируете запустить?

— Мы, как любая амбициозная компания, всегда стремились к лидерству. Сегодня мы занимаем 38-е место в списке крупнейших застройщиков России. Это достаточно высокое место для компании из небольшого города. У нас сегодня в стройке 300 тыс. кв. м в Ижевске и 20 тыс. в Казани. Выше нас в рейтинге строят компании из московского региона, Санкт-Петербурга, Краснодара и те застройщики, которые присутствуют во многих регионах. Мы сконцентрированы в Ижевске.

С одной стороны, это плюс, потому что занимаем большую долю на рынке, очень высокая узнаваемость бренда. С другой стороны — невозможно просто увеличивать свою долю, не делая проекты по-своему уникальными, рассчитанными на все группы населения, расположенными в разных локациях города, потому что в Ижевске очень сильные конкуренты. Резко наращивая объемы строительства, мы не должны своих же клиентов «перетягивать» с одного дома на другой, а привлекать новых, в том числе и за счет создания новых районов города с комфортной и развитой инфраструктурой.

Однако это нас не пугает, и если раньше целевой показатель компании КОМОССТРОЙ® был строить и сдавать 100 тыс. кв. м в год, то сейчас мы себе поставили задачу на ближайшие три года строить не менее 150 тыс. кв. м в год и выйти в 2024-2025 годах на объем вводимого жилья — 200 тыс. кв. м. И преимущественно за счет ижевских проектов. Это серьезное увеличение с нашей стороны, но почему мы на него идем? Мы чувствуем высокий неудовлетворенный спрос в Ижевске – это раз. Во-вторых, мы сегодня понимаем, что нельзя резко увеличить объемы строительства, не запуская проектов комплексной застройки. Нужно осваивать новые площадки, свободные от застройки.

Первым опытом был наш проект — Город оружейников, в который мы привлекли кировскую компанию «Железно», потому что проект действительно огромный. Для освоения этой территории они зашли на один микрорайон. Из 100 га это около 30. Остальное мы будем осваивать сами. Да, партнерство с этой передовой компанией в освоении этого земельного массива дало нам увеличение здоровой конкуренции, что неизбежно заставляет нас улучшать проекты и жизненную среду. Но, на наш взгляд, опыт такого партнерства оказался удачным, т.к. мы получили синергию разных продуктов, что позволило нам привлечь значительно больше клиентов в связи с более высокими темпами застройки и создания социальной инфраструктуры. Кроме того мы получили значительную экономию при строительстве сетей, что позволило нам сделать очень привлекательную цену квадратного метра для наших клиентов. В нашем микрорайоне, например, только в декабре было заключено 176 договоров долевого участия. Это рекорд для отдельного проекта.

Следующий масштабный проект с рабочим названием микрорайон «Александровский» — это огромная по ижевским меркам территория, которая давно уже стояла в нашем плане и генплане города под жилую застройку. Таких участков больше нет и не будет в границах города. Это следующий перспективный проект, который мы тоже планируем развивать в ближайшее время, и мы также на него ищем партнеров и хотим повторить наш успешный опыт.

— Там ведь большие вложения нужны на прокладку коммуникаций.

— Мы откладывали реализацию этого проекта из-за высоких затрат на сети. Сейчас появилась перспектива привлечения федеральных средств на их строительство. Есть масса государственных программ, и мы находим полную поддержку со стороны органов власти республики и города. Рассчитываем, что совместными усилиями нам удастся привлечь федеральные деньги для строительства сетей. Микрорайон «Александровский» очень большой. Только у нас сегодня там 110 га. И на них мы сможем построить от 1 до 1,4 млн кв. м жилья.

Мы рассчитываем, что такие драйверы как Город оружейников и микрорайон «Александровский» будут в ближайшее время как раз увеличивать объемы ввода жилья. Совместное освоение этого нового района с другими передовыми застройщиками города, с поддержкой со стороны властей города и республики позволит создать качественный продукт в кратчайшие сроки, построить школы, детские сады. Привлекать партнеров в такие проекты важно и нужно. Я думаю, что они найдутся в ближайшее время и по «Александровскому».

Также мы запустили большой проект застройки земельного участка площадью порядка 18 га в районе «Леруа Мерлен» вдоль улицы Камбарской. На стройку этого объекта мы выйдем в самое ближайшее время. Перспектива освоения 5-7 лет.

— Ваш флагманский ЖК «Республика» строится рядом с эспланадой, которая будет реконструирована в этом году. Вы принимали участие в создании проекта обновления этой территории?

— Мы провели огромную работу, связанную с созданием проекта по реконструкции эспланады. Причем мы это сделали за свой счет, передали безвозмездно городу этот проект. Разрабатывался он очень авторитетным и креативным ижевским архитектурным бюро Шевкунова с участием московских специалистов, которые продумали все, чтобы эта территория стала более комфортной, благоприятной, чтобы она была не просто лестницей к пруду, а превратилась в настоящую достопримечательность Ижевска, место, которое станет центром притяжения для всех жителей нашего города. В этом году уже запланирована реконструкция эспланады по этому проекту. Я думаю, что будет все очень органично, потому что ижевские архитекторы очень талантливые! Город становится действительно современным, он очень изменился за последние пять лет.

«Республика» действительно наш флагман не только с точки зрения локации, но и технологии. Мы первые, кто применил элементный фасад, причем он разрабатывался компанией SCHUCO (Шуко) специально для нас в Германии. Сегодня башни «Республика» технологически являются аналогом с точки зрения фасадных решений и конструкций башен «Москва сити». Единственное, что мы не гнались за этажностью. Мы понимали, что архитектурной доминантой должен безусловно остаться Свято-Михайловский собор, поэтому каждая из башен ниже маковки этого храма. Это была наша принципиальная позиция. Конечно, хотелось бы построить в Ижевске первый небоскреб, но, наверное, не в этом месте.

— Как вы воспринимали эту ответственность: строить дома, которые не просто являются местом проживания, но меняют облик города?

— Знаете, всегда можно критиковать любые проекты застройки. Что бы ни строилось, всегда у ряда людей оно вызывает какое-то отторжение. Новые объекты меняют облик города, его архитектуру, и это нормально. Давайте посмотрим, что исторически было вдоль улицы Горького, где мы строили «Колизей». Это был район старой застройки, преимущественно барачного типа. Мы потратили очень много денег и провели огромную работу по расселению людей в новое жилье, из них точно никто не жалеет о переезде.

Город должен развиваться не только вширь, но и внутри. В последнее время люди начали понимать, что развитие города внутри снимает много инфраструктурных проблем, прежде всего транспорта. Основной трафик, который ложится на магистрали, появляется из-за того, что люди с работы домой едут с одного конца города в другой. Перемещение людей на личном транспорте внутри города, когда они живут и работают в центре, минимальное.

Город должен развиваться и вширь, потому что невозможно обеспечить большие объемы строительства точечной застройкой, также он должен развиваться внутри за счет реновации производственных территорий, жилья, которое давно требует сноса. Например, сейчас мы заканчиваем расселение бараков напротив музея Калашникова. Эти бараки не украшают город. На этом месте надо строить красивые дома с невысокой этажностью, безусловно, они будут повышенной комфортности, жильем высокого класса, потому что земля очень дорогая. Жилье в центре города должно быть красивым и не должно влиять на другие архитектурные доминанты.

— Сейчас много обсуждений среди предпринимателей по поводу высокой кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, что делает ее менее привлекательной. Какую ситуацию наблюдаете вы по спросу на такие площади на первых этажах строящихся домов?

— Знаете, удивительно, но наша статистика показывает, что в 2020 году мы продали больше объектов коммерческой недвижимости, чем в 2019. Мы анализировали, почему это происходит, какие есть внешние факторы. Если раньше очень много людей приобретали площади с целью сдать в аренду под «Красное&Белое» или «Магнит», то сейчас рассматриваются абсолютно новые форматы. Появляется очень много частных клиник, причем некоторые медицинские компании сегодня в наших объектах приобретают помещения и встают в аренду со ставками намного выше, чем продуктовые сети. Начали развиваться такие небольшие форматы, которые направлены на обеспечение инфраструктуры самого дома: это кофейни внутри жилых комплексов, детские и образовательные центры, студии йоги и другие объекты, которые работают не на внешний трафик, а на тех людей, которые живут в этом микрорайоне. Мы вовремя уловили эти тенденции, и сегодня все коммерческие помещения, которые мы делаем, не превышают, как правило, 100 кв. м за редким исключением. На эти помещения спрос не просто остался таким же, он вырос. Второй фактор, который сейчас особенно чувствуется, предприниматели знают, что пандемия рано или поздно закончится и будет какой-то толчок для развития.

Сегодня мы не испытываем проблем с количеством инвесторов на маленькие помещения, которые встроены в инфраструктуру. В Городе оружейников у нас предусмотрен бульвар, на котором мы запланировали достаточно больше количество помещений по 30 кв. м под отдельно стоящие магазины, предприятия общепита. Мы еще не начали продавать, а у нас сегодня уже стоит живая очередь по этим помещениям. То есть люди четко понимают, что они там будут делать. Самое главное, чтобы коммерческая недвижимость находилась в месте, где сконцентрированы людские потоки, не обязательно внешний трафик. Это может быть большой микрорайон, где живет много людей, которым каждое утро нужно выйти в кондитерскую за круассаном. Проблемы, связанные с налогом на имущество, не так сильно касаются маленьких помещений, там ставки еще более-менее.

— В 2019 году КОМОССТРОЙ® вышел на рынок в Казани. Как успехи и есть ли планы по дальнейшей экспансии в другие регионы?

— Рынок Казани, конечно же, нам очень интересен, потому что Татарстан — это близкий для нас, с точки зрения управления проектами, регион. Логистика у нас уже выстроилась. Но самое главное — это перспективность этого региона. Не буду скрывать, маржинальность строительных проектов в Казани намного выше. Там, конечно, и земля дороже, но платежеспособный спрос действительно показывает, что Казань – это один из лидеров в России. Власти Татарстана и Казани делают все, чтобы город развивался. Он как магнит притягивает огромное количество миграционных потоков. Это красивый комфортный город, и в этом смысле рынок, конечно, очень перспективный. Мы планируем находиться там очень долго, по крайней мере делаем все для этого, ищем площадки, и в течение года запустим следующий проект строительства. Другие регионы мы активно смотрим, прежде всего Москву и Подмосковье, крупные города в ближайших к Удмуртии регионах. Опыт Казани показал, что мы со своим продуктом и со своими компетенциями можем очень успешно конкурировать в любом регионе.

— Спрос на жилье в Ижевске будет сохраняться высоким в ближайшие годы?

— Спрос на конец 2020 года был аномальным. Но даже если он скорректируется, то это никак не повлияет на общую ситуацию. Дефицит в любом случае останется. Для того, чтобы каким-то образом цены на жилье начали стабилизироваться или снижаться, нужно резко увеличить объемы строительства. У нас оптимистичные прогнозы на 2021 год точно. В 2022-2023 годах мы тоже не видим серьезного увеличения. Ведь, понимаете, каждый дом — это определенный цикл. Невозможно увеличить объем ввода, если два года назад ты не заложил этот дом, и три года назад не начал его проектировать. Сегодняшние темпы запусков и количество полученных разрешений на строительство говорит о том. что этот дефицит еще будет сохраняться минимум ближайшие 5 лет.

КОМОССТРОЙ® хочет вырасти в этом году по объемам строительства как минимум в 1,5 раза. Сейчас верстаем планы на ближайшие пять лет. Наверное, где-то в 2023-2024 годах мы уже выйдем на 200 тыс. кв. м жилья и в Ижевске. В 2021 году компания планирует запустить в строительство порядка 300 тыс кв. м жилья и сдать порядка 150 тыс кв. м жилья.

Беседовал Михаил Красильников