Издательский дом «Коммерсантъ-Юг России» провел конференцию «Жилая недвижимость 2021. Куда движется рынок?». Ее участники сошлись во мнении, что в ближайшее время на рынке жилья продолжится рост цен, вызванный в первую очередь повышением себестоимости строительства. При этом Ростов остается одним из российских мегаполисов с наиболее высокой доступностью покупки жилья.

Цены и доходы пошли в разные стороны

В 2020 году динамика стоимости недвижимости и доходов населения в России оказалась разнонаправленной — доходы снижались, а цены росли. По словам исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, эта тенденция наблюдалась в 16 из 17 крупных городских агломераций страны.

«Подобная ситуация сложилась на отечественном рынке жилой недвижимости впервые за историю наших наблюдений за ним, — заявила госпожа Полиди. — До этого на фоне падения доходов цены на жилье либо стабилизировались в номинальном выражении и, соответственно, снижались в реальном, либо снижались и номинальные показатели».

В то же время Россия демонстрирует высокую по мировым меркам доступность жилья. Этот коэффициент, который используют Всемирный банк, ООН и другие международные организации, показывает соотношение медианной цены объекта жилой недвижимости на рынке жилья в агломерации и медианного дохода домохозяйства за год. Высокой считается доступность, не превышающая 3. Ростовская агломерация по этому показателю занимает третье место в России после Краснодарской и Челябинской: в III квартале прошлого года доступность жилья на Дону составила 2,3. Для сравнения: в Красноярской агломерации она достигла 3,5, в Казанской — 3,6, во Владивостокской и Московской — 4,3. Наименее доступным жилье оказалось в Санкт-Петербургской агломерации, где этот показатель составил 4,8.

По оценке Института экономики города, в III квартале 2020 г. медианная цена на рынке жилой недвижимости выросла в Ростовской агломерации в среднем на 2,5% по сравнению с IV кварталом 2019 г. При этом сокращение медианного среднедушевого дохода составило около 14%. Однако были и факторы, которые стимулировали спрос. Среди них Татьяна Полиди назвала запуск льготной ипотеки в рамках государственной программы поддержки строительного рынка. В то же время она отметила, что считать эту программу эффективной можно только отчасти. Эксперт объяснила это тем, что из-за роста цен на жилье его полная стоимость для ипотечных заемщиков, включающая в себя проценты по кредиту, снизилась только в четырех российских агломерациях, в том числе в Ростовской (на 3%).

Роль драйвера роста спроса сыграло также снижение ставок по банковским депозитам, из-за которого часть вкладчиков предпочла инвестировать свои сбережения в недвижимость.

Нужно больше места

Участники строительного рынка пока сумели учесть в своей деятельности не все его тенденции, сложившиеся в прошлом году. По словам Татьяны Полиди, на фоне пандемии предпочтения покупателей стали смещаться в сторону более просторного жилья.

«Вероятность нового массового перехода на удаленку сохраняется, — объяснила госпожа Полиди. — Люди понимают, что им нужны отдельные помещения для членов семьи, пространства для отдыха и для работы. Многие мегаполисы мира столкнулись с дефицитом достаточно просторного жилья, в первую очередь — односемейных частных домов. В России ситуацию усугубляет тот факт, что субурбанизация у нас проходит в форме застройки пригородов кварталами многоэтажных домов, а односемейные дома вблизи города строить уже практически негде».

Несмотря на изменения предпочтений клиентов, жилищный стандарт как база расчета доступности жилья в России ухудшается. В 2010 году средняя площадь квартиры во введенном в эксплуатацию доме составляла около 70 кв. м. К концу 2018 года этот показатель сократился до 52-53 кв. м по стране в целом. В Ростове он составляет около 48 кв. м, уточнил модератор конференции “Ъ-Юг”, генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Льготная ипотека не помогла увеличить количество сделок по покупке недвижимости в новостройках Ростова, отметил господин Володько: с 2012 по 2019 годы оно постоянно росло, однако в 2020-м упало с 20,5 тыс. до 17 тыс.

Эксперты также обратили внимание на снижение предложения, из-за которого в отдельных категориях жилой недвижимости, особенно в экономклассе, возникла конкуренция за лучшие варианты между покупателями. Этот фактор тоже может подстегивать рост цен. Илья Володько оценил сокращение объема строительства в Ростове в 16% за прошлый год — с 2 млн кв. м до 1,7 млн кв. м.

«В пересчете на одного жителя города это чуть больше 1,3 кв. м, что немного для города-миллионника, — добавил господин Володько. — В некоторых мегаполисах этот показатель составляет 3-4 кв. м. При этом на новые проекты пришлось только 670 тыс. кв. м, в то время как в 2019-м — 890 тыс. кв. м. Более того, доля совершенно новых проектов составила только 17%, остальные — это новые литеры, построенные в уже существующих жилых комплексах».

В результате влияния этих трендов средневзвешенная цена квадратного метра в ростовских новостройках выросла в 2020 году с 57 тыс. руб. до почти 66 тыс. руб., свидетельствуют данные MACON. В начале нынешнего года рост продолжился и составил 1,8%.

Люди и стройматериалы стали дороже

Динамика спроса — не единственный фактор, подталкивающий к росту цены на жилую недвижимость. Заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев подчеркнул, что к подорожанию жилья привела также себестоимость строительства.

«Рост цен на первичном рынке составил в среднем 6-7%, в целом жилая недвижимость подорожала в регионе в пределах 5%, — заявил господин Вифлянцев. — Показатель не самый высокий, в некоторых субъектах он достигал 10%. Этому способствовало повышение затрат на оплату труда, возникшее из-за оттока трудовых мигрантов, а также рост цен на стройматериалы, который был во многом отложенным. Этот фактор давно давил на застройщиков, но у них не было возможности повышать стоимость квадратного метра».

Управляющий Ростовским отделением Сбербанка Руслан Салимов уточнил, что в первом полугодии 2020-го из-за ограничений на въезд иностранцев в Россию расходы строительных компаний на оплату труда выросли в среднем на 20%. Доля ФОТ в себестоимости строительства — также около 20%, добавил господин Салимов. Рост цен на кирпич составил по оценке банка, 10-20%, арматура в III-IV кварталах прошлого года подорожала на 60-70%.

Тем не менее, отметил в своем выступлении и. о. главного архитектора Ростова — директор городского департамента архитектуры и градостроительства Ростова Глеб Мельников, городу удалось достичь в 2020 году целей, поставленных перед ним национальным проектом «Жилье и городская среда». Предпосылок для снижения количества строящегося жилья в настоящее время нет. «В прошлом году мы выдали около 30 разрешений на строительство многоквартирных домов и жилых комплексов, — заявил господин Мельников. — Их общая площадь составляет 700 тыс. кв. м. С начала 2021-го выдано уже девять разрешений на строительство жилых домов общей площадью более 500 тыс. кв. м».

Комплексный подход

Представители органов власти обратили внимание на то, что в дальнейшем жилищное строительство в Ростове будет идти с учетом необходимости сопутствующего развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Глеб Мельников напомнил, что в 2020 году были внесены изменения в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Теперь они требуют от девелоперов, реализующих проекты строительства многоквартирных домов разрабатывать план развития квартала в целом.

«Также появились новые нормы в Градостроительном комплексе, — добавил господин Мельников. — Законодатель распространил возможность проводить реновацию жилья, не признанного аварийным, на все регионы страны. Сейчас мы разрабатываем необходимые для этого подзаконные акты на уровне города и региона. Нам необходимо утвердить критерии, по которым дома будут признаваться подходящими для участия в программе реновации. Кроме того, мы анализируем территорию Ростова, чтобы выявить кварталы, для которых эта программа будет наиболее актуальна».

Глеб Мельников подчеркнул, что новая версия Гражданского кодекса исключает возможность для спекуляций. Чтобы начать реновацию квартала жилой застройки, требуется согласие жителей расположенного в нем жилья. Проголосовать за должны не менее 2/3 собственников.

По мнению Сергея Вифлянцева, активный ввод в эксплуатацию жилья в Ростове в предыдущие годы привел к тому, что потенциал ранее запущенных девелоперских проектов в значительной степени уже реализован. Поэтому, чтобы достичь плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», который предусматривает сдачу в донской столице 31 млн кв. м до 2030 года, необходимо планировать комплексное освоение территорий в рамках Ростовской агломерации.

Среди перспективных для Ростова проектов комплексной застройки Глеб Мельников назвал строительство ЖК «Левенцовка-2», площадь которого составит около 98 га. Сейчас город за счет муниципального бюджета разрабатывает планировочную документацию, которая установит для инвестора требования к инфраструктуре, которую необходимо будет создать в рамках этого проекта. Также важной для донской столицы задачей является освоение территории старого аэропорта, площадь которой — около 350 га. Здесь может появиться не менее 3 млн кв. м жилья, но это станет возможным только при условии обеспечения его транспортной доступности и создания всей социальной инфраструктуры.

За пределами мегаполиса

Требования городских и региональных властей к комплексному освоению территории предусматривают, что реализовывать такие проекты смогут только девелоперы, имеющие соответствующий опыт. Между тем крупные строительные компании работают в основном в Ростове. В остальных населенных пунктах области многоквартирное строительство — вотчина малого и среднего бизнеса. В прошлом году он столкнулся с новым для себя вызовом — переходом строительной отрасли на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«Это сказалось именно на малом бизнесе, — признал Сергей Вифлянцев. — Крупные застройщики умеют работать с банками, выстраивать финансовые модели своих проектов в соответствии с их требованиями и поэтому прекрасно работают по новой схеме. Это касается в первую очередь Ростова, где проблем нет: в рамках проектного финансирования реализуется 49 проектов, открыто более 9 тыс. эскроу-счетов. Однако в таких городах, как, например, Таганрог, и тем более в сельских территориях строительные проекты отличаются низкой по меркам банков маржинальностью, и получить проектное финансирование для их реализации невозможно. Их девелоперам нужна поддержка от государства или смена бизнес-модели, скажем, переход на строительство социального жилья».

Председатель правления концерна «Единство» и глава комитета градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области Геннадий Наумов добавил, что полной остановки жилищного строительства в городах региона он не ждет, поскольку даже при росте цен в любом населенном пункте найдется какое-то количество покупателей новых квартир. Однако в целом, по его мнению, «ситуация мрачная».

«Вопрос в том, каков зазор между себестоимостью и ценой продажи жилья, — объяснил господин Наумов. — Цены в Москве намного выше ростовских, а себестоимость при этом очень сходная. Стройматериалы стоят одинаково, разница в цене земельного участка в центре Ростова и в столице не так уж значительна. В малых городах все это сказывается еще заметнее: привлекать для финансирования строительства средства покупателей нельзя, а кредиты никто под эти проекты не даст».

Руслан Салимов сообщил, что Сбербанк в Ростовской области контролирует около 85% рынка проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. К работе с девелоперами банк подходит достаточно лояльно: большинство ростовских строительных компаний соответствуют его требованиям. Главные условия — достаточная рентабельность продаж и доля собственного участия застройщика. Ставка в рамках проектного финансирования составляет 5-6% годовых, при участии девелопера в программе поддержки Министерства экономического развития она снижается до 3-3,5% годовых. Заявление на получение финансирования Сбербанк рассматривает в течение 2,5-4 недель.

Ранее застройщики закладывали более длительные сроки строительства, так как основной финансовый поток был от продаж квартир. Сейчас сроки строительства сокращаются на 3-9 месяцев в том числе и потому, что у застройщиков появилось бесперебойное банковское финансирование.

По словам Руслана Салимова, в настоящее время строительный рынок Ростовской области консолидируется: в конце 2019 года на нем работали 132 застройщика, сейчас их осталось 82. Из строящихся в настоящее время 2,25 млн кв. м жилья 70% приходится на 10 крупнейших девелоперов.

«Это абсолютно адекватный тренд, — заявил господин Салимов. — Мы работаем со всеми ведущими строительными компаниями Ростова. Однако в малых городах действительно возникла сложная ситуация, с которой нужно работать. Застройка за пределами регионального центра не соответствует нашим требованиям с точки зрения рентабельности и темпов продаж. Нужно разрабатывать механизмы государственно-частного партнерства или, может быть, софинансирования, чтобы область тоже продолжала строиться».

Ставка на ипотеку

Участники конференции пришли к выводу, что российский рынок жилья нуждается в дальнейшей государственной поддержке. По мнению руководителя ростовских проектов строительной компании «Неометрия» (ЖК «Первый» и «Сказка») Анатолия Родионова, до июня нынешнего года количество сделок с использованием ипотеки останется высоким благодаря действию государственной программы льготного жилищного кредитования. После ее завершения, возможно, будут запущены новые меры господдержки или инструменты привлечения клиентов от банков, считает эксперт.

«Сейчас покупателей в основном интересует качественное функциональное жилье с развитой инфраструктурой, безопасным, закрытым от посторонних двором, паркингом и развитым стрит-ритейлом прямо в доме, — сообщил господин Родионов. — Мы учитываем эти требования и опираемся на них в своей работе: используем качественные современные и долговечные материалы, готовим уникальные предложения, чтобы у покупателей было больше возможностей для приобретения комфортных квартир. В планах — улучшать продукт и предлагать рынку новые решения».

По словам господина Родионова, в пандемию повысился спрос на квартиры с эргономичными планировками, где можно организовать одно или несколько рабочих мест, зону для занятий спортом.

Руслан Салимов подтвердил, что требования покупателей к квартирам растут. По данным Сбербанка, в 2019 году на жилье площадью до 50 кв. м приходилось 64% выданных ипотечных кредитов, а уже по итогам 2020 года — только 55%. Доля квартир площадью 80 кв. м и больше составляла 5%, а сейчас она достигла 22%. Средний чек сделки вырос с 2,5 млн руб. до 3,5 млн руб.

В 2020 году Сбербанк выдал в Ростове 20 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 36 млрд руб. — это на 55% больше, чем в 2019 году. Основной объем ипотечных заявок пришелся на второе полугодие, этому способствовали запуск программы господдержки и снижение ключевой ставки. Средняя ставка по жилищным кредитам упала на 2 п.п. Выгода покупателей от падения стоимости ипотеки была в два раза больше, чем нивелирующий эффект от роста цен на недвижимость. Также банк уменьшил размер минимального взноса по ипотеке до исторического минимума — сейчас он составляет 10-15% от стоимости жилья.

Сергей Вифлянцев добавил, что запуск льготной ипотеки положительно повлиял на донской рынок жилья. Объем ипотечных кредитов, выданных в прошлом году в Ростовской области, составил около 86 млрд руб. — это на 45% больше, чем по итогам 2019-го. На рынке первичной недвижимости рост составил около 60%, его объем достиг 32 млрд руб.

«Свою роль льготная ипотека сыграла, позволив нам сохранить объем сданного в эксплуатацию жилья на уровне 2019 года, — заявил замминистра. — Поэтому для нас, конечно, интересно продление этой программы, в том числе в свете возможных изменений ее условий, которые обсуждаются на федеральном уровне и касаются определения категорий граждан, которые смогут брать льготную ипотеку».

Директор по реализации региональных проектов ООО «ПИК-Проект» Дмитрий Павленко согласился, что льготное ипотечное кредитование — не единственный и не основной фактор роста цен на жилье. По его мнению, первые оценки его влияния на рынок с этой точки зрения можно будет дать через год, а для полного раскрытия потенциала программы необходимо, чтобы она действовала на протяжении всего цикла реализации девелоперских проектов, длительность которого составляет в среднем три года.

Анатолий Родионов отметил, что льготная ипотека помогла новостройкам отвоевать часть рынка у вторичной недвижимости. Однако ею воспользовались примерно 50% покупателей квартир в домах «Неометрии» в Ростове.

Заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимир Шикин рассказал, что на данный момент доля ипотеки в розничном кредитовании составляет в России более 43%. Это низкий показатель для развитого рынка, поэтому у него большие перспективы роста, добавил эксперт. При этом качество обслуживания ипотечных кредитов остается высоким — из числа кредитов, выданных в Ростовской области на срок 90 и более дней, просрочены только 1,4%.

«Качественные ипотечные заемщики отреагировали на снижение ставок по ипотеке в рамках госпрограммы поддержки активизацией спроса, — заявил господин Шикин. — С одной стороны, это дало банкам больше возможностей выбирать клиентов, с другой — банки вступили в конкуренцию за них. Нам уже известны примеры того, что банки предлагают индивидуальные условия ипотечного кредитования клиентам с хорошим персональным кредитным рейтингом, который формирует НБКИ, в рамках собственных, а не государственных программ».