Российский рынок

За последнее десятилетие первичный рынок недвижимости России обновил несколько рекордов продаж, в том числе за счет инвесторов, которые, по словам застройщиков, приобретают до 30% квартир на старте продаж. Аналитики ЦИАН проанализировали структуру предложения на рынке аренды в крупнейших городах России, выяснив, где же на рынке аренды преобладают «бабушкины» варианты, а где арендный фонд оказался обновлен за счет инвесторов.

По подсчетам ЦИАН, сегодня в крупнейших городах РФ (с численностью населения от миллиона человек) в рынок аренды вовлечено более 4% от всех квартир (в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 года). Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в аренду сдается 7,4% построенных квартир. Максимальные показатели — в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске.

Для домов, построенных с 1992 года по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается 4,8% жилого фонда. Наибольший показатель — в Новосибирске. В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 год) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (3,3%) от всего количества.

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активно проходят в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня в аренду на рынке именно в новых домах. В таблице приведены показатели — какое количество квартир вовлечено в рынок долгосрочной аренды от всех построенных квартир. В лидерах — Новосибирск (6,3%), Красноярск (5,5%), Москва, Ростов-на-Дону (5,3%), а также Санкт-Петербург (5,1%).

Аналитики ЦИАН при расчетах использовали данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания одного арендатора в квартире (по данным опроса пользователей сервиса «Сдай-сними», он сейчас составляет 12 месяцев). Суммарное количество новых объявлений о сдаче жилья в аренду за 2020 год сравнивалось с общим числом квартир в анализируемых домах.

Свежая половина

Нередко от потенциальных арендаторов можно услышать жалобу, что в основном в аренду предлагаются квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Это выражение закрепилось на рынке не только из-за специфической отделки и меблировки, сохранившихся еще со времен СССР, но и по той причине, что такое жилье нередко сдают пожилые женщины — те самые «бабушки», или же внуки, получившие такое жилье в наследство. Однако подобные заявления арендаторов имеют под собой все меньше оснований, говорят в ЦИАН.

По подсчетам ЦИАН, в среднем по всем городам-миллионникам 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 года. Еще 22% — в корпусах, введенных с 1992 по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонт». То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт.

Еще 39% — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Оставшиеся 10% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.

Проще всего найти квартиру в аренду в новом доме — в Краснодаре (66% однокомнатных квартир экспонируются в корпусах, построенных с 2010 года), Воронеже (44%) и Красноярске (42%). Москва оказывает на последнем месте с долей однушек в аренду в новых домах в 17%. Лидирует по объему предложения типовая постройка. Несмотря на активность инвесторов в столице в последние годы, объем предложения от них в аренду значительно ниже, чем от рантье, сдающих жилье в домах типовой застройки СССР. Столичным арендаторам действительно куда чаще встречаются «бабушкины» варианты, чем жителям других регионов. Нехватка однушек в Москве связана еще и с большей средней площадью проданной квартиры в новостройках (57 кв. м в столице против 45 кв. м в среднем городе-миллионнике).

В попытке сохранить сбережения

Недвижимость всегда была и по-прежнему остается надежной «валютой», которую выбирают россияне в условиях нестабильности. Особенно ярко это проявилось в 2014 году, когда за полгода рубль обесценился в два раза,— это вызвало рекордный на тот момент спрос на покупку недвижимости. Многие вкладывались в квадратные метры с целью сохранения средств, и уже к весне 2015 года, когда курс рубля к доллару снизился с 70 в феврале до 50 в мае, часть инвесторов решили продать квартиры. Однако многие столкнулись с низким спросом из-за подорожавшей ипотеки и отсутствия льготной ипотеки, которая была доступна на первичном рынке с марта 2015 года. Таким образом, рынок крупнейших городов пополнился новыми рантье, купившими новостройки в кризисном 2014 году.

По оценке ЦИАН, 38% квартир в аренду в новых домах (2010+года постройки), экспонируются в корпусах, сданных в 2014–2016 годах. То есть на момент девальвации рубля это были новостройки, приобретенные на волне ажиотажного спроса.

В отдельных городах доля таких квартир выше. В Самаре, Волгограде и Воронеже примерно половина новых квартир, доступных сегодня в аренду, была сдана в 2014–2016 годах, то есть на момент обесценивания рубля речь шла о строящемся жилье.

Минимальная доля предложения в аренде в корпусах 2014–2016 годов ввода — в Москве (25%) и Санкт-Петербурге (33%) из всего числа новых домов. ЦИАН связывает это с высокой инвестиционной активностью и после валютного кризиса, а также с выходом новых объемов за счет реализации программы реновации промзон. К примеру, в Москве в начале 2015 года на первичном рынке в продаже было доступно около 21 тыс. квартир и апартаментов, а спустя всего два года — в начале 2017 года — их число увеличилось до 54 тыс., что расширило выбор инвесторов — потенциальных рантье. В регионах же основной инвестиционный всплеск наблюдался в 2014 году, который вылился в значительное количество квартир в аренду на рынке.

Арендаторам, планирующим жить в новом доме, построенном за последнее десятилетие, придется закладывать больший бюджет. За комфорт приходится доплачивать, причем значительно. По подсчетам ЦИАН, в среднем по всем городам-миллионникам аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки позднее 2010-го) обойдется в 18,8 тыс. рублей. Это на 9,3% выше, чем в домах 1992–2009 годов (17,2 тыс. рублей), выше на 26% в сравнении с однушками в аренду в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс.). Причем если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке в сравнении с новыми квартирами будет еще выше — 31%. Снять однушку в хрущевке можно в среднем за 14,4 тыс. рублей.

Самую большую наценку к ставке аренды за новое жилье делают жители Москвы, Казани, Воронежа — по всем городам ставка аренды в типовом советском доме существенно ниже, чем в новом. Минимальная ценовая разница — в Челябинске (11%). Не во всех крупнейших городах средняя ставка аренды жилья выше в новых домах: в Самаре и Челябинске в цене лидируют квартиры, построенные в 1992–2009 годах. Однако общая тенденция такова: для перехода на следующий уровень комфорта приходится доплачивать 10–15% к ставке аренды.

По подсчетам ЦИАН, чем новее дом, тем больше времени уходит на поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир это 42 дня (именно столько в среднем проходит от заведения объявления до его снятия). Для жилья, построенного с 1992 по 2009 год,— 43 дня, для квартир в домах советской постройки — 40 дней. Таким образом, найти арендатора на квартиру в доме советской постройки удастся чуть быстрее, чем в новом доме (в среднем на два дня). Больше всех тратят времени на поиск арендатора в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону: почти два месяца. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве: около месяца.

«Сдача квартиры в аренду сегодня — хорошая альтернатива банковскому вкладу,— комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.— Однако большинство инвесторов все же предпочитают "быстрые" деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье — в центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск), с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства. В то же время конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. Первичный рынок уже конкурирует по стоимости с вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 годом, вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки».

Вероника Абрамян