Москва не поглощает офисы
Спрос на них не восстановится еще три года
На фоне желания бизнеса сохранить гибридный формат работы и неготовности создавать рабочие места спрос на офисы в Москве в ближайшие три года может оставаться низким, а объем их чистого поглощения (разница между объемом занятых и высвободившихся площадей) — отрицательным. Ситуация может измениться не раньше 2024 года, когда, как прогнозируют эксперты, начнется экономический рост.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объем чистого поглощения офисов в Москве будет оставаться отрицательным в 2021–2023 годах, прогнозирует Cushman & Wakefield. По оценкам аналитиков, в 2021 году освободится на 442 тыс. кв. м больше площадей, чем будет занято, в 2022 году — на 17 тыс. кв. м, а в 2023 году — на 63 тыс. кв. м. Директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели тоже не исключает, что по итогам 2021 года на офисном рынке будет отрицательное чистое поглощение на фоне низкого спроса.
Но не все консультанты так пессимистичны. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов ждет, что в этом году чистое поглощение окажется положительным, составив 150 тыс. кв. м. «Но это формируется за счет ввода новых объектов, которые уже сейчас полностью заняты благодаря предварительным сделкам»,— объясняет он. Высвобождение арендованных офисов, по прогнозам эксперта, продолжится. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина тоже рассчитывает на восстановление спроса, ожидая, что объем поглощения в 2021 году будет на 64% выше, чем в 2020 году, и составит 420–440 тыс. кв. м.
Сергей Собянин, мэр Москвы, в октябре 2020 года
Там барражируют слухи, что из-за перехода на удаленку спрос на офисы упадет. Но потребность в них не пропадет
В Cushman & Wakefield в качестве основной причины снижения интереса к офисам называют распространение формата удаленной работы. По оценкам консультантов, в 2021 году из дома работают 7–8% сотрудников, к 2023 году показатель составит 5–6%. Гибридный формат, при котором служащий проводит в офисе два-три дня в неделю, практикуется в отношении 31% персонала, в 2023 году показатель может составить 32%. Руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова отмечает, что под влиянием удаленной работы 64% компаний сейчас говорят, что в перспективе двух-трех лет площадь рассматриваемого офиса будет меньше текущей.
Похожие оценки у рекрутинговых агентств. Основатель ProPersonnel Татьяна Долякова указывает, что удаленную работу сейчас предполагают не более 10% вакансий, в 45–55% случаев речь идет о гибридном графике. «Но примерно в половине случаев опция рассматривается как временная, на период пандемии»,— поясняет эксперт. По ее словам, доля работодателей, готовых полностью переводить сотрудников на удаленную занятость, за год снизилась: всего 40% из них считают, что результат эффективен. Об этом же говорит управляющий партнер «Визави Консалт» Валерия Дворцевая: «Сотрудников сложнее организовать, им необходимо больше доверять или контролировать по результату, люди теряют корпоративный дух и общность, им проще менять работу, они становятся менее лояльны». Одновременно, по словам эксперта, бизнес смущает снижение информационной безопасности.
Наталья Боннели ожидает, что в будущем большая часть компаний вернет 100-процентное посещение офиса, сохранить гибкий формат работы при этом могут международные фирмы, работающие по европейскому образцу. Согласно прогнозам JLL, часть девелоперов на фоне кризиса перенесет ввод площадей, и вместо заявленных 732 тыс. кв. м новых офисов на рынке появятся 560 тыс. кв. м. Около 80% объектов при этом расположены за ТТК, а арендные ставки могут сократиться в среднем на 5%.
Одновременно, по оценкам Cushman & Wakefield, в ближайшие два года в Москве не будет предпосылок для создания существенного количества рабочих мест. Большая часть компаний на рынке стагнирует и о расширении штата говорить не приходится, соглашается Валерия Дворцевая. По прогнозам аналитика департамента исследований Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, тренд может поменяться в 2024 году: тогда экономика начнет поэтапно восстанавливаться и у компаний появится больше определенности. Это приведет к росту спроса на офисы, чистое поглощение которых снова станет положительным, 186 тыс. кв. м.