Новые объекты откроются полупустыми

Вопреки негативной конъюнктуре рынка на фоне резкого снижения активности ритейлеров по открытию новых магазинов девелоперы возвращаются к вводу торгцентров. До конца 2021 года в российских регионах может быть введено такой недвижимости почти на 80% больше, чем годом ранее. Но вакантность некоторых объектов достигнет 50%. Для привлечения арендаторов девелоперам приходится идти на заметные уступки.

В общей сложности в России в этом году заявлены к вводу 1,23 млн кв. м торговых площадей, что в два раза превышает фактический итог прошлого года. Но из новых объектов будут сданы 40–50%. Такой прогноз делает Knight Frank. Похожие оценки и у других консультантов. В Cushman & Wakefield ожидают строительный объем торговой недвижимости на уровне 600 тыс. кв. м, что больше на 40% год к году. В компании прогнозируют, что активность девелоперов в этом году будет сконцентрирована в региональных городах, где появятся 400 тыс. кв. м новых площадей против 200 тыс. кв. м в Москве.

Этот тезис подтверждают оценки Knight Frank, согласно которым в структуре заявленных объектов регионы формируют 49,4% (610 тыс. кв. м) анонсированных торговых площадей, в то время как годом ранее их доля составляла 38%. На долю Москвы приходится 44,3% (546,4 тыс. кв. м), Петербурга — 6,3% (77,6 тыс. кв. м). В первом случае доля города осталась фактически неизменной, а во втором — сократилась более чем в два раза, с 17%. Партнер Colliers Анна Никандрова ждет увеличения ввода торговой недвижимости в регионах на 79,1%, до 688,6 тыс. кв. м.

В Knight Frank связывают высокий заявленный ввод торговой недвижимости в регионах с массовым переносом сроков сдачи объектов в прошлом году, когда на рынок были выведены только 30% от анонсированной недвижимости.

Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова приводит в пример уже открывшиеся в первом квартале 2021 года торгцентры «Макси» (45 тыс. кв. м) в Кирове и «Рандеву» (25 тыс. кв. м) в Нефтеюганске, хотя должны были начать работу в прошлом году.

Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов поясняет, что в 2020 году перенос ввода объектов был связан в основном с ограничениями на работу торгцентров из-за пандемии, что значительно отбросило собственников назад в переговорах с ритейлерами. «Но у многих из них есть обязательства перед банками, они должны начать эксплуатировать объекты для выполнения условий кредитных договоров»,— объясняет он. Московским девелоперам в этом отношении будет проще. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева поясняет, что в городе не так много объектов, «прошедших точку невозврата».

Сейчас конъюнктура на рынке пока складывается не в пользу девелоперов. Алексей Ванчугов вспоминает, что в докризисный период объекты сдавались с вакантностью в 5%. Но в этом году в городах Урала, Дальнего Востока и Поволжья, по мнению госпожи Хакбердиевой, в новых торговых центрах будут пустовать 40–50% площадей. Подобная ситуация на рынке уже была после кризиса 2014 года, вспоминает она.

Руководитель отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько добавляет, что для Москвы нормой стало открытие объектов, в которых не заполнены 20–30% площадей.

Это связано со снижением активности ритейлеров, заморозивших планы развития на фоне кризиса. По данным Росстата, общий оборот розничной торговли в РФ по итогам 2020 года сократился на 4,1%, до 33,56 трлн руб. В случае непродовольственных товаров это падение оказалось более выраженным — 5,2%, до 17,15 трлн руб. На этом фоне, по словам Анны Никандровой, многие арендаторы, особенно федеральные операторы общепита и сферы развлечений, сейчас нацелены на удержание существующего бизнеса и приостановили активную экспансию в региональных городах. Возобновления активного развития ритейлеров госпожа Малахатько ждет не раньше 2022–2023 годов. А пока, по словам Алексея Ванчугова, многим региональным торгцентрам приходится идти на существенные уступки арендаторам для заполнения торговых галерей — например, речь может идти о годовых арендных каникулах.

Александра Мерцалова