Как владельцы и съемщики коммерческой недвижимости склоняют друг друга к компромиссам

Ровно год назад в Москве объявили о закрытии на локдаун большинства торговых и многих сервисных предприятий. Аналогичные ограничения были введены и в большинстве других городов страны. Доходов лишились не только, например, магазины, но и их партнеры, в первую очередь арендодатели. Ситуация породила массу споров. И хотя государство определило условия, при которых арендаторы могли получить отсрочку или скидку, не всем удалось договориться миром, многие конфликты пришлось решать в суде. “Ъ” изучил практику по таким спорам, возникшим в связи с пандемией, и выяснил, что чаще всего суды идут навстречу арендаторам, снижая плату примерно вдвое.

“Ъ” проанализировал, как бизнес с прошлой весны решал споры вокруг аренды помещений, которые не могли использоваться из-за связанных с пандемией ограничений. Тяжелее всего пришлось рынкам общепита и ритейла, особенно в период локдауна — он вводился в разных регионах России с конца марта по конец июня 2020 года. Не все смогли договориться с арендодателями об изменении условий, многие просто съехали, некоторые — навсегда. Даже по итогам года в московских ТЦ было 11,8% вакантных площадей против 6,1% в 2019 году, в стрит-ритейле на крупных магистралях — 18,7% против 12,3%.

В июне 2020 года PwC проводил опрос 30 московских и федеральных девелоперов о том, на какие меры они готовы пойти в связи с обострением ситуации с арендой. О готовности снизить арендные ставки тогда заявили 38% опрошенных, 19% соглашались на отсрочку платежа и столько же высказались против переговоров с арендаторами. Спустя почти девять месяцев многих из тех, кто не пошел на уступки, можно увидеть в судах.

Противоэпидемическое регулирование

Несмотря на кризисную ситуацию, число судебных споров по аренде выросло не слишком сильно. По данным картотеки арбитражных дел, с 1 октября 2020 года (по арендной плате до этой даты можно было получить отсрочку) по 1 марта 2021 года вынесено 49 037 судебных актов в этой сфере против 47 807 с 1 октября 2019 года по 1 марта 2020-го. Юристы говорят, что на фоне пандемии арендодатели и арендаторы во многом предпочитали договариваться мирно.

Российские власти, ожидая худшего, ввели экстренное регулирование арендных отношений. Уже 1 апреля 2020 года был принят закон №98-ФЗ о внесении изменений в законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС, а 3 апреля 2020-го подписано постановление правительства РФ №439. Новое регулирование распространялось на тех, кто заключил договор аренды до введения режима повышенной готовности в своем регионе. Арендаторам из отраслей, попавших в список наиболее пострадавших от пандемии, предоставлялась по их просьбе отсрочка арендной платы (в период до 1 октября 2020 года) на 2021–2023 годы. Верховный суд (ВС) РФ в обзоре от 30 апреля 2020 года попытался сбалансировать права сторон: если арендодатель докажет, что арендатор «в действительности не пострадал и не пострадает» от пандемии, а его требования — проявление недобросовестности, в защите прав могут отказать.

Кроме того, при «невозможности использования имущества» из-за ограничений любой арендатор получил право требовать снижения платы. В случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения такого соглашения суд может уменьшить плату «с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации», указал ВС. Это пояснение вызвало много вопросов. «Поскольку подобных ситуаций до пандемии не было, участники рынка не понимали, на какие "обычные" правила им стоит ориентироваться»,— поясняет директор юридического департамента Accent Capital Маргарита Ермошкина.

Исходя из разумности и справедливости

Большинство арендных споров, идущих в судах, касается взыскания и определения размера платы за месяцы локдауна. По результатам анализа практики можно сделать вывод, что какой-то универсальной формулы разрешения этих конфликтов нет.

В ряде случаев суды указывают арендатору, что он мог переориентировать свою работу с учетом локдауна, поэтому больших скидок не заслуживает. Так, арбитражный суд Москвы снизил оплату за помещение арендатору ИП Софии Надрышиной (общепит, относится к пострадавшим отраслям) всего на 17% за апрель—май 2020 года, отметив, что она могла работать навынос.

Но нередко и от арендодателей требуют доказать, почему снижение платы должно быть меньшим, чем просит арендатор. Так, арбитражный суд Ульяновской области на 50% снизил для ООО «КЛ Групп» (розничная торговля обувью и изделиями из кожи, входит в список пострадавших отраслей) размер аренды за период с 1 апреля по 31 мая 2020 года, пояснив, что считает это справедливым, а арендодатель «не представил обоснованных возражений».

Иногда размер снижения привязывают к падению выручки арендатора. Так, арбитражный суд Ростовской области снизил для ООО «Новый книжный М» ставку постоянной арендной платы на 60% с 31 марта по 21 июня 2020 года (период ограничений в регионе), пояснив, что 62% выручки арендатор получает за счет торговли книгами (отнесена к пострадавшим), остановленной в локдаун.

Самые тяжелые бои шли именно за снижение платежей, но были и острые споры по поводу отсрочек. Так, ООО «Ригла» добилось в суде отсрочки оплаты аренды за май—сентябрь 2020 года по помещению в Ухте (Республика Коми). Суд отклонил довод арендодателя о том, что фактически арендатор не пострадал, так как «деятельность аптек не ограничивалась в период эпидемии», и сослался на отнесение основного ОКВЭД «Риглы» (розничная торговля лекарственными средствами) к пострадавшим отраслям.

В отличие от права на отсрочку, которое дается только пострадавшим отраслям, просить о снижении платы могут любые арендаторы. Наглядным примером служит дело Воронежского экономико-правового института, деятельность которого (высшее образование) не входит в перечень пострадавших. Он доказал, что «использование арендованных площадей в прежнем объеме стало невозможным»: введено дистанционное обучение, площади филиалов значительно сокращены. Арбитражный суд Москвы снизил ему ставку аренды за апрель—июнь 2020 года на 70%, признав, что это «соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере», а отказ арендодателя не обоснован.

Учитывается и фактическая деятельность, которую вел в помещении арендатор. Так, в декабре суд снизил на 50% сумму долга ООО «Бургер Рус» (работает в сфере ресторанов и услуг по доставке продуктов питания под брендом «Бургер Кинг») по одному из помещений в Москве с 12 марта по 14 июня 2020 года, а также дал отсрочку. Причиной стало то, что это помещение использовалось арендатором не для основного вида деятельности (по которому он мог работать навынос), а «для размещения учебного центра», доступ в который был невозможен в локдаун: «Применение "ковидных" норм направлено на обеспечение баланса каждой из сторон аренды и не должно давать преимущества одной из сторон».

Есть и совсем радикальные случаи. Так, арбитражный суд Кировской области уменьшил арендную плату ИП Ирине Сычевой с 30 марта по 5 мая 2020 года на 90%. В ее помещениях в ТРЦ располагался закрытый в локдаун игровой центр для детей. В связи «с полным приостановлением деятельности в арендуемых помещениях» суд снизил ставку в десять раз исходя из принципов «соразмерности, разумности и справедливости».

Сама ИП просила полностью освободить ее от платы за время локдауна — и такая позиция арендаторов встречается нередко. «Они по неизвестной причине считают, что арендодатель является благотворительной организацией, которая обязана оплачивать риски, связанные с резким изменением рыночной конъюнктуры. Но это неправильный подход»,— подчеркивает Олег Мамонт из юрфирмы a.t.Legal. Управляющий партнер Bolshakov & Partners Андрей Большаков добавляет, что у малого бизнеса часто нет квалифицированной юридической поддержки, поэтому они не знают детали и последствия принятых мер. «Многие расценивают экономический кризис как легальное основание для освобождения от обязательств,— уточняет Юрий Водопьянов из Содружества земельных юристов.— Но прощение долга может иметь место лишь в исключительных ситуациях, иначе это приведет к катастрофическим последствиям для арендодателей».

С арендаторным уклоном

В целом судебная практика по арендным спорам далека от единообразной. «В большей степени потому, что законодательство о снижении или отсрочке арендной платы в период пандемии совсем новое»,— объясняет партнер КА Pen & Paper Станислав Данилов. Юрий Водопьянов называет еще две причины: «Во-первых, широта судейского усмотрения при наличии пространства для прямо противоположных подходов к разрешению спора. А во-вторых, отсутствие позиций ВС».

В судебных актах «крайне редко анализируется "полная картина" происходящего — основной массив составляют решения довольно низкого качества, отличающиеся формализмом», подчеркивает Юрий Водопьянов. По словам Маргариты Ермошкиной, наибольшее разнообразие подходов наблюдается в спорах о снижении арендной платы, в связи с чем «было бы нелишним установить пределы такого снижения в законодательстве».

Тем не менее, по наблюдениям юристов, чаще суды встают на сторону арендаторов, отказывают лишь тем, кто по факту не потерял выручку либо занимал в деле пассивную позицию. Чаще всего суды снижают арендную плату на 50%. «Видимо, исходя из принципа "ни вашим, ни нашим": все страдают, поэтому давайте страдать поровну»,— заключает Андрей Большаков.

Станислав Данилов считает уклон в пользу арендаторов закономерным, так как «само коронавирусное законодательство и по духу, и по букве направлено на защиту арендаторов». «Я такой перекос воспринимаю положительно — закон должен признавать необходимость защиты экономически слабой стороны арендных отношений, и печальный классический аргумент "не заплатишь — выкину на улицу" не должен находить поддержку в суде»,— полагает юрист. «Суды защищают слабую сторону в лице пострадавших от пандемии представителей малого бизнеса»,— соглашается господин Большаков. По его мнению, собственникам недвижимости, хоть и имеющим собственные долги, «все же легче перенести потерю части арендной платы, чем малым предприятиям, которые теряют почти все».

Анна Занина, Екатерина Волкова