Склады нужнее в регионах
Спрос на логистическую недвижимость по России растет
Рост продуктового ритейла и e-commerce привел к рекордному спросу на рынке складской недвижимости в регионах. В 2020 году в субъектах РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, куплено и арендовано 851 тыс. кв. м складских помещений. Параллельно на 30% увеличился и объем строительства такой недвижимости, достигнув 745 тыс. кв. м.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
В регионах зафиксирован исторический рекорд спроса на складские объекты в 2020 году, подсчитали аналитики Knight Frank. По их данным, объем сделок по аренде и продаже складов в российских регионах (за исключением Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в прошлом году вырос на 45% и составил 851 тыс. кв. м. У Cushman & Wakefield показатель еще больше: по подсчетам аналитика компании Екатерины Ногай, 1 млн кв. м площадей было продано или сдано в аренду, показав двукратный рост по сравнению с 2019 годом. Значительно ниже оценка у CBRE: по их данным, объем сделок в прошлом году составил 543 тыс. кв. м.
Основной тенденцией в 2020 году на рынке логистической недвижимости региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко называет перераспределение спроса в регионы. Драйвером этого спроса стала конкуренция среди игроков e-commerce и ритейлеров, которые захватывают новые рынки сбыта, формируют дополнительные каналы доставки и логистические цепочки, добавляет господин Афанасенко. Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко уверен, что и в этом году экспансия в регионы страны компаниями из сферы розничной и онлайн-торговли продолжится и будет наращивать спрос на логистические объекты. В 2021 году Knight Frank прогнозирует, что спрос на региональную логистическую недвижимость будет еще больше и может превысить 1 млн кв. м. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев более сдержан в своих прогнозах: он ожидает спрос на уровне 600–700 тыс. кв. м.
Основной спрос на складские объекты продолжают формировать Екатеринбург (на него пришлось 19,9% от всего спроса региональных рынков) и Новосибирск (17,8%), считают в Knight Frank. Юг страны пользуется чуть меньшей популярностью: на Ростов-на-Дону приходится 8,9% от общего объема сделок, 6,2% — на Краснодар. 5,9% и 5,3% — доля поволжских городов Казани и Самары соответственно.
Девелоперы готовы удовлетворять возросший спрос на индустриальную недвижимость: в 2020 году за пределами двух столиц было введено в эксплуатацию 745 тыс. кв. м таких объектов, показав рост по сравнению с 2019 годом на 30%, оценивает Knight Frank.
Это привело к существенному сокращению доли объектов, введенных в Московском регионе. Если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 процентных пунктов. В свою очередь, выросла доля введенных объектов в Санкт-Петербурге и регионах России и составила 17% и 38% соответственно. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев добавил, что лидерами по вводу стали Новосибирск и Казань: 23% и 21% соответственно.
В этом году объем ввода в эксплуатацию в регионах вырастет и составит 800–900 тыс. кв. м, прогнозирует Knight Frank. Менее оптимистичный прогноз у Colliers и JLL: они ожидают, что показатель будет примерно на уровне 700 тыс. кв. м. Господин Афанасенко отметил, что новое предложение на рынке формируется в основном за счет возведения проектов в формате built-to-suite и built-to-rent (строительство под нужды компании для покупки или аренды), которое коррелируется с планами развития розничных сетей и онлайн-ритейлеров.
Объемы нового спекулятивного строительства находятся на низком уровне, а строительство объектов под федеральные сети не позволяет полностью покрыть спрос, который сформирован в регионах. Того предложения, что сейчас есть на рынке (320 тыс. кв. м, или 3,4% вакантных складских помещений в регионах), не хватает, считает Виктор Афанасенко.