Почему ремонт застройщиков обходится дороже, чем самостоятельный

Столичный рынок нового жилья медленно подтягивается к лучшим зарубежным стандартам. Почти две трети квартир в новостройках продается с отделкой — чистовой или предчистовой. Покупать полностью или почти готовую к заселению квартиру удобно, потому что расходы на обустройство можно покрыть ипотекой и не брать еще один кредит. Квартира в новостройке с ремонтом в среднем на 15–20% дороже, чем аналогичная без отделки. О стоимости самого ремонта единого мнения нет. Застройщики считают, что делают его дешевле, чем если бы покупатель занялся всем самостоятельно. Специалисты по ремонту утверждают, что переплата за готовую квартиру может оказаться трехкратной.

В Москве ежегодно продается более 14 тыс. квартир в новостройках (данные «Метриума» на конец 2020 года), из них 74% — с отделкой. Лоты с финишной отделкой составляют 65,5% предложения, еще 9,5% — в формате white box — все черновые работы проведены, остаются отделка стен, пола, размещение светильников. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая говорит, что структура предложения сильно изменилась за год. «К декабрю 2020 года доля квартир с готовым ремонтом выросла на 19% по сравнению с 2019 годом. Квартиры без отделки и отделка white box потеряли 16% и 4% соответственно»,— рассказывает она. Сейчас без отделки продается около четверти строящегося жилья.

Застройщики утверждают, что увеличивают количество квартир с отделкой, подстраиваясь под запросы покупателей. «Пять лет назад более 80% жилья продавалось в бетоне»,— вспоминает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий, отмечая, что спрос на квартиры с ремонтом стимулирует доступная ипотека. «Дольщикам выгоднее прибрести в кредит жилье с ремонтом, чем делать его самостоятельно»,— уточняет он.

«Спрос на готовое к заселению жилье растет на 15% в год нескольких лет подряд»,— согласен заместитель директора по разработке продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. По его словам, white box в последние несколько месяцев особенно востребован. Это компромиссный вариант. Предчистовая отделка, в рамках которой застройщик выполняет все шумные и пыльные работы: заливку стяжки пола, возведение межкомнатных стен, подготовку к покраске, разводку воды и электричества до мокрых зон, установку подоконников и т. п. «Получив ключи, покупатель может заняться дизайном, выбрать напольное покрытие, обои или краску для стен, поставить розетки и сантехнику. White box, с одной стороны, дает возможность сделать индивидуальный ремонт, проявить креативность, с другой — не требует слишком много времени и денег»,— говорит господин Брызгалов. По словам Марии Литинецкой, на покупке квартиры с отделкой — финишной или предчистовой — собственники жилья рассчитывают прежде всего сэкономить. «Новоселы не хотят тратиться на то, чтобы привести квартиру в порядок, особенно если стоимость отделочных работ можно включить в договор долевого участия»,— рассуждает эксперт.

Средние показатели стоимости квадратного метра в квартирах с отделкой и без сначала вводят в заблуждение. По данным «Метриума», в феврале 2021 года на рынке массовых новостроек Москвы средневзвешенная цена квадратного метра в квартире с отделкой составила 212 тыс. руб. А жилье без отделки стоило в среднем 228 тыс. руб. за 1 кв. м. Жилье в формате white box продавалось дороже всего — по 244 тыс. руб. за 1 кв. м. «Так получилось, потому что квартиры без отделки были в основном в жилых комплексах в высокой стадии строительной готовности. Это значит, что продажи в них идут по максимальной цене. Жилье с отделкой, наоборот, экспонировалось в комплексах, которые только начали строиться, поэтому продавались по минимальной стоимости»,— объяснила Мария Литинецкая. Если брать квартиры одной строительной готовности, разница в цене между квартирой с ремонтом и без составляет 15–20%. «Это достаточно стабильное соотношение, которое почти не меняется при изменении цен»,— говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По оценке Вениамина Голубицкого, разница составляет 10–15%.

Ипотека ускорила эволюцию

За пять лет, в течение которых кардинально изменилось соотношение квартир с отделкой и без, ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках подешевели почти вдвое. В 2016 году ставки по ипотеке были около 11% (заявленные ставки могли быть ниже), а сейчас достигают 6,5% (по программе субсидируемой ипотеки). Размер первоначального взноса тоже снизился с минимальных 25% до 15%. За счет программы льготной ипотеки доля сделок с ипотекой в новостройках с начала года выросла с 40% до 70–80% (данные аналитического центра ДОМ.РФ). Жилье при этом остается дорогой покупкой. Застройщикам пришлось прилагать усилия, чтобы сохранить внимание покупателей, чьи требования уверенно росли. «Динамика спроса и покупательских предпочтений — основа всех трансформаций на девелоперском рынке»,— напоминает господин Голубицкий.

По словам частного специалиста по сделкам с жильем Александра Черникова, повышение готовности квартир к проживанию стало естественным решением на пути трансформации рынка: «За рубежом жилье продается как готовый продукт. Покупаешь, можно въезжать и жить». На ремонт обычно берут потребительский кредит (ставки по нему до сих пор остаются высокими и достигают 20% годовых) или занимают у родственников. По данным «Сбербанк Страхование», более половины тех, кто делает ремонт, сегодня копит на него. «Найти дополнительные 500 тыс. и более — тяжело, поэтому включать плату за ремонт в ипотеку удобно даже с учетом переплаты»,— считает господин Черников.

Перемены не ограничились появлением квартир с готовым ремонтом, стоимость которого можно включить в один кредитный продукт. Девелоперы ориентируются на лучший мировой опыт и адаптируют его к российской действительности. «Выросло число планировок, в том числе в одном жилом комплексе. Квартиры стали более эргономичными, потому что требования покупателей к рациональному использованию площадей стали жестче. Благоустройство придомовой территории стало более качественным»,— перечисляет генеральный директор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин. По его словам, стала востребована среда комплекса в целом. «Важна инфраструктура рядом — магазины, кафе, коворкинги. И многофункциональные зоны внутри — например, в лобби: с кофейней, постаматом, зоной для встреч»,— говорит он.

Переплатить или перенервничать

«Квартира с готовым ремонтом — подходящий вариант, чтобы не арендовать жилье дольше и, заехав, не слушать соседский перфоратор в ближайшие два-три года: девелоперы, как правило, выделяют для квартир с отделкой отдельные корпуса или секции»,— отмечает Павел Брызгалов. По его словам, в этом случае покупатели экономят на ремонте. «Аналогичная по качеству материалов отделка, выполненная своими силами, дороже отделки от застройщика на 30%. К сэкономленной сумме можно отнести и проценты по потребительскому кредиту, который нередко берут на ремонт»,— аргументирует он.

С этой точки зрения покупатель лишен выбора: он не может купить квартиру с более бюджетной отделкой. По расчетам Александра Черникова, исходя из разницы в цене квартиры с отделкой и без в 15%, ремонт небольшой однокомнатной квартиры (заложенный в стоимость при покупке с отделкой) равен 1,2 млн руб. «Это в три раза дороже, чем можно сделать, если выбирать бюджетные качественные материалы»,— констатирует он, но признает, что рынок ремонтных услуг в Москве раздут. Средние цены непоказательны, и стоимость работ всегда предмет договоренностей. «В цене, которую называют бригады, на стоимость материалов приходится 30%, остальное — маржа. При адекватном ценообразовании стоимость материалов — это 50–60% цены»,— говорит Александр Черников. «10 тыс. руб. за квадратный метр — со стоимостью материалов и работой — реальная цена среднего с точки зрения качества материалов ремонта»,— утверждает он, добавляя, что, по его оценке, в эту сумму входят все работы, а не только финишная отделка. Вениамин Голубицкий говорит, что в жилье бизнес-класса отделка стоит от 35 тыс. руб. за 1 кв. м, а в премиальном и люксовом может достигать и 100–120 тыс. руб. за 1 кв. м (вместе с кухонной техникой и мебелью).

Предложений от профессиональных компаний по ремонту в Москве с учетом размера рынка недвижимости мало. «Обычно обращаются к знакомым и родственникам — и за контактами рабочих, и того, кто сможет процесс контролировать»,— говорит господин Черников. Люди рассчитывают, что свои точно не обманут. А в ценообразовании компаний по ремонту без подготовки разобраться сложно. «Застройщики привлекают покупателей тем, что под процент субсидированной ипотеки продают два продукта — квартиру и ремонт. Для многих это удобно — переплатить в два раза, но не связываться с ремонтом самостоятельно»,— подчеркивает Александр Черников, добавляя, что иногда приобрести квартиру без отделки невозможно, потому что в рассматриваемой локации продается только ЖК с отделкой.

Квартира с отделкой подойдет тем, кто не хочет или не может вкладываться в самостоятельный ремонт или ставит на первое место скорость переезда в новое жилье. «То есть любым покупателям, настроенным сэкономить,— молодым семьям, студентам, пенсионерам, инвесторам»,— перечисляет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Главные минусы готовой отделки — невозможность изменить планировочные решения под собственные запросы и неудовлетворенность качеством отделки. «Монолитная технология строительства и большое количество окон в квартирах позволяют менять конфигурацию квартиры. Но владельцу придется переделывать ремонт, даже если он решит убрать или перенести хотя бы одну перегородку»,— предупреждает Алексей Перлин, добавляя, что именно поэтому покупателям с большими семьями больше подходит квартира без ремонта. «Чтобы сделать планировку в соответствии с потребностями всех членов семьи»,— говорит он.

Низкое качество готового ремонта в новостройках, на которое жалуются покупатели, Мария Литинецкая объясняет тем, что один жилой комплекс ремонтируют несколько строительных бригад. «Их навыки и подход могут очень отличаться»,— уточняет она. Покупатели бывают не удовлетворены внешним видом финишных покрытий, иногда — дешевыми фурнитурой и сантехникой. «В этом случае можно выбрать квартиру с предчистовой отделкой, чтобы сделать заключительную часть ремонта самостоятельно»,— рекомендует госпожа Литинецкая.

По словам Ирины Пешич, вопросы к качеству ремонта возникают чаще всего в сегменте массового жилья. «В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса качество материалов, комплектующих в подавляющем большинстве случаев выше»,— отмечает она.

Поэтому в сегменте массового жилья растет спрос на предчистовую отделку как удачный компромисс между готовым и индивидуальным ремонтом. «В сегментах более дорогого жилья доля покупателей, предпочитающих ремонт силами собственных подрядчиков, достигает 100%»,— говорит госпожа Пешич. По данным «Метриума», по итогам 2020 года на квартиры с предчистовой отделкой в бизнес-классе пришлось 24% предложений (+11 процентных пунктов за год), в премиум-классе — 22% (+14 процентных пунктов), в элитном классе — 26% (+8 процентных пунктов).

Екатерина Геращенко