Офисная недвижимость

В 2020 году сегмент гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге пополнился 13,6 тыс. кв. м: за год рынок вырос практически на треть. Несмотря на активное развитие, в сегменте наблюдается дисбаланс предложения, который сдерживает потенциальный спрос со стороны арендаторов.

По данным Colliers, всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы в основном представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети Page и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположено в районе активной деловой среды — в историческом центре Санкт-Петербурга.

Гибкие офисные пространства пользуются популярностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости — аренда IT-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue Page.

«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном в проектах доступно только от 5 до 40 рабочих мест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать»,— комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.

Главные преимущества коворкингов — гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же основные затраты компании при работе в офисе — аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе — уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.

«Что касается коммерческих условий, то размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет), то при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды»,— поясняет госпожа Горячева.

По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще три гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».

«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаций и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах "у дома". С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды»,— заключает госпожа Горячева.

По данным Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства. В абсолютном выражении незанятыми остается 233,6 тыс. кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п. п., в классе В, напротив, вырос на 1,6 п. п.

«С начала самоизоляции большинство компаний корректировало свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе и коворкинги»,— комментирует Виктория Горячева.

Что касается коммерческих условий, то в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1567 рублей за квадратный метр в месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) — с 1076 рублей в 2019 году до 1094 рублей. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.

Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.

Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлено объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4000 кв. м), «Невский 1» (5000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11,32 тыс. кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта-центр» (80 тыс. кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.

В 2021 году девелоперы планируют ввести около 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий — проекты реконструкции.

Денис Кожин