Коммерческая недвижимость

По итогам первого квартала 2021 года на Невском проспекте доля свободных помещений осталась на уровне декабря 2020 года — 11,6%. При этом отмечается небольшой рост вакантности (+0,8 п. п.) на Старо-Невском проспекте и снижение (–0,6 п. п.) на основной части Невского проспекта.

Такие данные приводит JLL. Зимний период стрит-ритейл на Невском проспекте пережил с минимальными потерями. «Азбуку вкуса» сменила «Корейская косметика», вместо «Аленки» открылся Estel, а в помещении, которое занимал магазин «Наследие», открылся обувной Ecco.

Основная ротация в первом квартале происходила в сегменте общепита. «После семи лет существования закрылась Biblioteka на углу с Большой Конюшенной улицей. На месте Rublin cafe открылась пекарня "Хлебник", столовую на Старо-Невском сменил семейный ресторан "Пикник". На Невском, 112, закрылся ресторан "Нихао". На фоне невысоких перспектив по восстановлению ближайшим летом иностранного туристического потока Невский проспект в начале года активно пополнялся несетевыми заведениями общепита эконом-класса, рассчитанными на отечественных туристов»,— комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Структура арендаторов стрит-ритейла на Невском проспекте на протяжении последних пяти лет изменилась незначительно. Треть всех ритейлеров — кафе и рестораны. В обозримой перспективе не прогнозируется сокращение присутствия общепита на главной торговой магистрали Северной столицы, где высокий пешеходный трафик.

При этом доля арендаторов в сфере услуг, особенно количество банков, уменьшается стабильно, и этот тренд продолжится. Цифровизация привела к тому, что банки сокращают свое присутствие в офлайне. В первом квартале 2021 года на Невском закрылись отделения Ишбанка и банка «Восточный».

В течение первых трех месяцев 2021 года изменения запрашиваемых арендных ставок не произошло. Максимальные ставки находятся на уровне 10 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. До конца года прогнозируется сохранение коммерческих условий на текущем уровне, и говорить о восстановлении докризисных показателей рано.

Роман Русаков

Коммерческая недвижимость Парковочный разброс

Максимальные арендные ставки на парковочные места в бизнес-центрах в центре Москвы достигают 42 тыс. рублей в месяц, а в Санкт-Петербурге в два раза ниже — 24 тыс. рублей. По данным JLL, в топ-10 бизнес-центров с самыми высокими ставками на парковку обеих столиц попадает поровну зданий классов А и В+. В Москве самый дорогой паркинг в БЦ «Берлинский дом», «Женевский дом» и «Никольская Плаза», а в Петербурге — в офисных зданиях на Невском проспекте и прилегающих улицах.

Как в Москве, так и в Петербурге отмечается зависимость стоимости аренды парковочного места от арендной ставки на офисы. Для открытой наземной охраняемой парковки это прослеживается более наглядно, чем для подземного паркинга.

Несмотря на большой разброс, средняя ставка аренды одного машино-места в месяц на наземной парковке в бизнес-центрах Москвы для класса А составляет 13,2 тыс. рублей, для класса В+ — 10,2 тыс. В Санкт-Петербурге — 8,2 тыс. рублей для класса А и 5,6 тыс. для класса В. Средняя ставка аренды одного машино-места в месяц на подземной парковке в бизнес-центрах Москвы для класса А составляет 21,2 тыс. рублей, для класса В+ — 15,4 тыс. В Санкт-Петербурге — 11,1 тыс. рублей для класса А и 8,8 тыс. для класса В.

«В среднем месячная аренда машино-места на подземном паркинге составляет 0,81 годовой арендной ставки на офисы в Москве и 0,75 в Санкт-Петербурге. По наземной парковке — 0,64 и 0,52 соответственно. Однако в обеих столицах встречаются бизнес-центры, в которых этот коэффициент превышает 1. Это говорит об очень высокой востребованности паркинга в определенных локациях, что позволяет собственникам конкретных зданий устанавливать такие высокие цены»,— комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.

Согласно классификациям рынка офисной недвижимости Москвы и Петербурга, разработанным Research Forum, наличие организованной охраняемой парковки является необходимым условием для современных качественных офисных зданий класса В+. Для класса А обязательные требования — подземная или крытая многоуровневая наземная парковка, наличие гостевого паркинга. Всего 39% бизнес-центров в Москве и 50% Петербурге соответствуют требованиям по количеству машино-мест.

Наличие парковки в офисных центрах существенно увеличивает его привлекательность в глазах потенциального арендатора. Для новых объектов оптимальный парковочный индекс является конкурентным преимуществом и уменьшает сроки заполнения здания арендаторами. При выборе между схожими по другим характеристикам объектам возможность предоставления большого количества парковочных мест, а также включение в арендную ставку нескольких бесплатных могут склонить чашу весов потенциального арендатора в пользу данного объекта.

Кирилл Косов