Глобальные рынки

В 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние десять лет.

В 2021 году четверть состоятельных частных инвесторов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% — в России и СНГ. Такие данные содержатся в обзоре The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank. C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы — $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты — $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.

В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% — на офисы ($59 млрд) и 15% — на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ритейл.

Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США — $141,7 млрд, из которых 97% — локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия — $11,1 млрд, вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания — $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран наибольшая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.

Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, говорит: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй — в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG),— устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».

Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это — ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».

В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд рублей — всего на 8% ниже показателя годом ранее.

Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п. п. год к году до рекордно низких 6% против традиционных 15–25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный налог 15% на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и в следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia, отмечает: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное падение объемов на 8% при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов: развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит, объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».

По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент (49%), далее следуют офисы (27%) и складская недвижимость (16%). При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент: зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.

Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021, в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ритейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы (25%), частный арендный сектор (16%), а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости — на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.

Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости — в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор — 32% и площадки под девелопмент — 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ритейл и еще 21% — площадки под девелопмент.

В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% — наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).

Денис Кожин