Круглый стол

Уже в течение нескольких лет в Петербурге сохраняется дефицит элитной недвижимости, при этом в прошлом году предложение рекордно сократилось на 20%. Участники круглого стола «Элитная недвижимость: новая реальность», организованного ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге, обсудили, как будет развиваться рынок в новой реальности, поговорили о причинах появления высококлассных проектов в околоцентральных локациях и об изменениях в портрете покупателя, а также о том, почему так важно ощущать себя частью особой однородной среды

Предложение на рынке элитной недвижимости в Петербурге сокращается: за прошлый год количество жилья элит-класса уменьшилось на 20%, что является рекордным показателем за последние восемь лет. «Причины для приобретения элитной недвижимости в 2020 году были несколько иными, чем мы привыкли. Конечно, сыграли свою роль снижение ставки по депозитам и бегство от рубля в нестабильных экономических условиях. Но были еще и другие важные аспекты»,— отметил Леонид Рысев, генеральный директор компании VipFlat.

По его словам, многие клиенты в 2020 году, помимо сохранения денег, захотели большего комфорта: например, наличия второй гардеробной. Вторая причина — это желание жить в квартирах большего метража. «Петербуржцы всегда отличались скромностью. Владея достаточными для покупки элитного жилья средствами, они могут жить в морально устаревших домах, не соответствующих их уровню. У них нет желания "красиво показать себя". Однако пандемия заставила их довольно долгое время находиться в своих домах, и они почувствовали, что им нужен объем, больше места»,— рассуждает господин Рысев. Третья причина, которую обозначил эксперт, касалась социального статуса соседей. «Многие говорили, что хотят жить с принципиально другими людьми, которые приносили бы позитивные эмоции»,— добавил он.

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», солидарен с коллегой в том, что, приобретая элитную недвижимость, покупатели получают, помимо простора и комфорта, особый статус, ощущение причастности к истории места. «В этом сегменте особенно важно ощущать себя частью особой однородной среды, знать в лицо соседей, а некоторых даже по именам»,— подчеркивает господин Мохнарь. Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ («Росстройинвест»), замечает, что возросла доля покупок элитных квартир с целью инвестирования. «Из-за низкой ипотечной ставки доля ипотеки в премиум-сегменте выросла вдвое»,— уточняет он.

Изменился также и портрет покупателя, замечают участники рынка. Так, например, если еще несколько лет назад продавцы знали покупателей элитной недвижимости, среди которых были директора и владельцы бизнеса, то сейчас ситуация иная. «Многим удалось за довольно короткий срок заработать серьезные деньги, играя на бирже, занимаясь криптовалютой. Такие люди зачастую непубличны и поэтому нам незнакомы»,— поясняет господин Рысев. По его словам, такие люди порой даже не осознают свои возможности приобщиться к элитному кругу. «И наша задача в этом им помочь»,— указывает эксперт.

Господин Мохнарь уточняет, что для покупателей, имеющих возможность прибрести элитные квартиры, не всегда важно получить от своей недвижимости сразу весь набор характеристик: свежий воздух, близость парка или речки. «Состоятельные люди в большинстве случаев являются собственниками загородных домов, поэтому, приобретая квартиру, они не ищут в ней преимуществ жизни в пригороде»,— объясняет он.

Расширение географии

Элитная недвижимость сегодня — это одновременно способ самовыражения, статус, надежный финансовый инструмент, а также безопасность и творческая реализация, считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. «Рынок не стоит на месте: сейчас он затоварен с точки зрения вторичной недвижимости неликвидными проектами, которые не продаются и морально устарели. Они создавались на пике рынка, когда казалось, что локация — уже достаточный фактор для того, чтобы потратить $1–2 млн»,— считает эксперт. По ее мнению, в настоящее время рынок высококлассного жилья движется к тому, что одной локации становится недостаточно, чтобы покупатели расстались со своими деньгами. «Ведь основными составляющими удачной покупки являются надежность и ликвидность актива»,— добавляет она.

По данным Colliers, в 2020 году на рынке появился только один элитный проект в Адмиралтейском районе Петербурга. В премиум-классе предложения больше — 25% от общего объема в штуках, в основном они сосредоточены в Петроградском районе. «Самое серьезное увеличение наблюдается в бизнес-сегменте, занимающем 40% в общем объеме высококлассных объектов. И они представлены на Васильевском острове, в Красногвардейском, Московском и Приморском районах»,— замечает госпожа Конвей, добавляя, что сейчас проекты высокого класса могут появляться практически где угодно — начиная от аэропорта и заканчивая Каменкой. В прошлом году из 330 га земли, приобретенной девелоперами (что стало феноменальным показателем за последние годы), примерно 10% относилось к небольшим участкам в околоцентральных локациях, куда можно «посадить» дом на 10–20 тыс. кв. м.

Господин Мохнарь убежден, что увеличению числа элитных и премиальных проектов будет способствовать инициатива властей по предоставлению девелоперам возможности реконструировать памятники архитектуры, которых немало в Петербурге. «Однако зачастую из-за вмешательства некомпетентных активистов они годами стоят полуразрушенные, а могли бы полностью преобразиться. Уверен, что ответственность за их судьбу должна лежать не на градозащитниках, а на представителях профессионального сообщества»,— делится мнением эксперт.

Высокие тенденции

Говоря о тенденциях на рынке недвижимости элитного класса, госпожа Конвей упоминает, что на первый план выходят концептуальные характеристики объекта. Один из таких трендов — брендированные резиденции. «Если бренд девелопера усилен брендом международного гостиничного оператора, тогда это будет двойная заявка на победу»,— подчеркивает она. Так, в мире насчитывается около 76 тыс. таких резиденций в 517 проектах, 63% из которых находится в городской черте. Среди основных игроков — Marriot (31%), Four Seasons (10%), Hyatt (7%). «За последние десять лет сектор брендированных резиденций вырос на 170%. При этом 2020 год стал рекордным: появилось более 100 проектов по всему миру»,— рассказывает эксперт, добавляя, что в России их одиннадцать, а премия за бренд в них составляет 20–29%. Также нельзя забывать и про интерес к «трофейной» недвижимости, продолжает госпожа Конвей. «Речь идет об абсолютно уникальных по характеристикам объектах, не имеющих аналогов, где присутствует историческая составляющая, серьезно добавляющая к стоимости. Обычно такие объекты реализуются через закрытые продажи»,— объясняет эксперт.

По словам господина Гриценко, покупатель сейчас обращает внимание на дополнительные услуги в рамках элитного комплекса. «Так, например, в нашем московском проекте Eleven есть ресторан, экомаркет, детский клуб и фитнес-центр»,— перечисляет он.

Господин Гриценко также считает яркой тенденцией появление на рынке элитных квартир с полной отделкой или с white box. «По данным Knight Frank, если в 2018-м их доля составляла в Москве 31%, в 2019-м — 54%, то в 2020 году — уже 60%. Таким образом, предложение выросло в два раза»,— констатирует господин Гриценко, добавляя, что в структуре спроса она составила 23; 35 и 61% соответственно. «Пока что эти цифры касаются Москвы. До Петербурга этот тренд дойдет в течение следующих двух-трех лет. Люди устали от ремонтов, особенно те покупатели, кто приобретает уже не первую квартиру. Тем более что премиальный ремонт зачастую занимает несколько лет»,— говорит он.

Мария Кузнецова