Тенденции

По итогам первого квартала 2021 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объем в первом квартале 2020 года).

Такие данные содержатся в исследовании компании Knight Frank. Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объема ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. кв. м. К крупным объектам, введенным в первом квартале, специалисты компании Colliers также относят производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово».

На начало апреля 2021 года общее предложение качественной складской недвижимости составляет 3,5 млн кв. м. Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 года) дают основание полагать, что годовые объемы ввода будут на уровне итогов 2020-го (около 300 тыс. кв. м).

В Knight Frank отмечают постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3–5 тыс. кв. м), так и крупных индустриальных площадок. Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. кв. м подталкивает арендаторов рассматривать формат built-to-suit».

За первые три месяца 2021 года было введено около 26,2 тыс. кв. м производственной недвижимости. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» (15 тыс. кв. м), расположенный в Гатчинском районе области. Объем сделок аренды со складами классов А и B по итогам первого квартала 2021 года составил около 75 тыс. кв. м, это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 год, однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в первом квартале 2021 года стали логистические и дистрибуторские компании — 27 и 25% соответственно.

По данным Colliers, крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.

По итогам марта 2021 года суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 года и достигла 65,1 тыс. кв. м (класс А — 36,1 тыс. кв. м, класс В — 29 тыс. кв. м). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 года составила в классе А — 1,3%, в классе В — 2,1%, снизившись за январь — март 2021 года на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно, сообщают в Knight Frank.

Аналогичные данные дает компания Colliers: в первом квартале 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга достиг 1,7% — это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантно 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).

«Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге»,— рассказали в Colliers.

По итогам марта 2021 года средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A, по данным Knight Frank, увеличилась на 2%, достигнув 576 рублей за квадратный метр в месяц, в классе B она составила 439 рублей, уменьшившись на 5% в сравнении с итогами 2020 года.

До конца 2021 года девелоперами запланировано к вводу около 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% — спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу,— СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).

«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будет заполнено. К тому же строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато — девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год»,— отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.

По прогнозам Knight Frank, в течение 2021 года будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.

«В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 году сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 года примерно на 20–25% (300–340 тыс. кв. м) в связи с ограниченным предложением свободных площадей»,— заключают в Knight Frank.

Роман Русаков