Они снова строят планы по развитию

На рынках коммерческой недвижимости началось постепенное восстановление. Сохранившийся рост вакантности в сегменте стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга стал минимальным, число закрытий резкой снизилось, арендаторы вновь строят планы по развитию. В торгцентрах ускорилось восстановление покупательского трафика, а офисный рынок перешел от сделок по пересогласованию условий по арендным договорам к заключению новых соглашений. Но выраженного роста арендных ставок консультанты пока не ждут.

Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве продолжила рост: по итогам первого квартала показатель увеличился на 0,4 процентного пункта, до 14%. Такие данные приводят в JLL. Но динамику консультанты называют позитивной. «Это наименьшее увеличение за прошедший год»,— объясняет руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова тоже видит положительный тренд: количество закрытий в первом квартале оказалось в три раза ниже, чем летом—осенью прошлого года. «А часть формально прекративших работу арендаторов — релокация ритейлеров в помещения с лучшими характеристиками»,— добавляет она.

Активность арендаторов, по мнению господина Фадеева, стимулируют приближающийся летний сезон и привлекательные ставки, скорректировавшиеся за время пандемии.

Например, по данным JLL, средняя стоимость аренды на Большой Дмитровке сейчас составляет 85 тыс. руб. за кв. м в год, за первый квартал показатель сократился на 6%. Хотя коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает, что на рынке начали заключаться сделки без дисконта. Правда, пока речь идет все же о помещениях в лучших локациях, на которые традиционно формируется лист ожидания.

Дисконты, по словам госпожи Буренко, сейчас арендаторы получают в основном в виде длительных арендных каникул или льготной ставки на время начала коммерческой деятельности. «Последний вариант в среднем предполагает 30-процентный дисконт от основной ставки на первые шесть-восемь месяцев работы»,— говорит она. Руководствуясь возобновлением планов торговых развития, госпожа Назарова ждет снижения среднего уровня свободных площадей на центральных улицах Москвы, но сомневается, что арендные ставки начнут расти раньше следующего года.

В Санкт-Петербурге незначительный рост вакантности пока также сохраняется: за первый квартал доля пустующих помещений, согласно оценкам Maris, увеличилась на 0,2 процентного пункта, до 11,3%. Вновь открытых предприятий оказалось на 35% меньше, чем закрывшихся. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева говорит, что наибольший урон ожидаемо был нанесен сфере общественного питания. За первый квартал в городе закрылись рестораны «Библиотека вкусов», «Нихао», кафе «Гамарджоба», Starbucks и другие.

Но в целом уровень спроса на уличные торговые помещения госпожа Волобуева называет стабильным. Запросов со стороны FMCG-ритейлеров (товары повседневного спроса), по словам эксперта, уже не так много, как годом ранее, когда они формировали 20% заключаемых сделок, но на центральные торговые улицы начали постепенно возвращаться fashion-операторы, ранее сокращавшие свое присутствие из-за ограничений. Доля предприятий торговли в стрит-ритейле за первый квартал к концу года действительно выросла на 0,8 процентного пункта, до 46%, в то время как предприятия общественного питания потеряли 0,6 пункта, до 31%. Хотя Владислав Фадеев пока не готов строить оптимистичных прогнозов. Если летом, по словам эксперта, вакантность на торговых улицах традиционно снижается, то осенью может произойти рост значения до 12–15%.

Возвращение в торгцентры

Согласно оценкам Watcom Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), в Москве на 16-й неделе года (19–25 апреля) оказался на 17% ниже показателя за тот же период 2019-го. На 12–15 неделях (22 марта — 18 апреля) падение оценивалось в 7,9–18,1%. Активность посетителей постепенно возвращается на докризисный уровень: в январе Shopping Index в Москве в среднем на 20–30% отставал от показателей двухлетней давности. Но арендаторы пока ведут себя сдержанно. Вакантность в торгцентрах Москвы по итогам первого квартала, согласно оценкам Knight Frank, достигла 12%. Это на 5,8 процентного пункта выше значения за начало 2020 года и на 0,5 пункта превышает показатель четвертого квартала. Рост доли свободных площадей консультанты связывают с продолжающейся оптимизацией торговых сетей.

В Санкт-Петербурге на 16-й неделе года Shopping Index был ниже показателя за аналогичный период 2019 года на 16,4%, свидетельствуют данные Watcom. В период с 12-й по 15-ю неделю падение оценивалось в 11,2–13,6%. Это значительно лучше, чем в начале года, когда падение составляло 25–30%. Позитивная динамика во многом продиктована последовательным снятием связанных с COVID-19 ограничений. С конца января в торгцентрах возобновилась работа ледовых катков и с 25% до 50% выросла предельная заполняемость кинотеатров, с середины февраля с 75-процентной загруженностью смогли возобновить работу фуд-корты. Это уже сказалось на заполняемости объектов. Вакантность торгцентров Санкт-Петербурга, согласно оценкам Colliers International, по итогам первого квартала сократилась с 5,1% до 4,9% относительно конца прошлого года. В наиболее востребованных объектах пустуют 2,2%. Позитивную динамику аналитики объясняют ростом активности арендаторов, прежде всего — в сегментах одежды и обуви и электроники.

Назад в офисы

На офисном рынке восстановление идет активнее: совокупный объем спроса на помещения в Москве в первом квартале, согласно оценкам Colliers, составил 300 тыс. кв. м, это соответствует докризисным показателям. Изменилась и структура сделок: если в конце прошлого года 65–70% заключаемых договоров, по словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, приходились на оптимизацию и пересогласование ранее заключенных соглашений, то сейчас 62% — новая аренда. Хотя доля вакантных площадей за квартал, согласно оценкам Colliers, при этом все же выросла — с 8,2% до 8,5%. Но, исходя из возобновления деловой активности, директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели ждет, что рост доли свободных площадей приостановится. Этот прогноз, по ее словам, будет справедлив, если рынок не пополнится большим объемом спекулятивных объектов. В Москве на этот год заявлен ввод 643 тыс. кв. м площадей, из которых 40% строятся под конкретных клиентов.

Средняя стоимость аренды офиса класса А в городе составляет 27,4 тыс. руб. за кв. м в год, класса В — 16,2 тыс. руб.

Относительно конца прошлого года значения выросли на 2–4%. Госпожа Боннели ждет дальнейшего умеренного увеличения показателей. Средние цены на офисы сейчас увеличиваются на фоне дефицита качественных площадей и востребованных локаций. Госпожа Зимина добавляет, что колебание значений может обеспечивать и увеличение предложений новых офисов: только что выведенные объекты всегда дороже тех, которые сдаются уже давно.

В Санкт-Петербурге вакантность на офисном рынке, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers Виктории Горячевой, за первый квартал года сократилась с 6,6% до 5,9%. Дальнейшая динамика будет зависеть от ввода новых объектов: в этом году в городе должны появиться 200 тыс. кв. м дополнительных площадей, но, если часть из них девелоперы ввести в эксплуатацию не успеют, общая доля пустующих площадей может сократиться. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин подтверждает, что сделки заключаются достаточно активно, спрос на недвижимость достаточно высок. «Страх перед пандемией прошел, люди и компании более оптимистично смотрят в будущее»,— говорит он.

Средняя стоимость аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге, по данным Colliers, сейчас составляет 1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,1 тыс. руб.

Оба значения все еще немного ниже докризисных: на 5,1% и 4,2%, соответственно. Госпожа Горячева ждет, что стоимость аренды вскоре вернется к допандемийному уровню. Хотя господин Тюнин роста пока не прогнозирует. «Ставки в офисной недвижимости класса А и В не меняются — переплачивать никто не хочет»,— комментирует он.

Александра Мерцалова