Проект

В настоящее время в Петербурге и ближайших пригородах наблюдается серьезный дефицит качественных складов. По мнению экспертов, вакантных площадей сейчас «критически мало», срок экспозиции высвободившихся площадей не превышает и месяца, при этом ставки аренды продолжают расти. Участники рынка убеждены, что сегмент складской недвижимости на текущий момент является наиболее привлекательным для инвесторов, в том числе и потому, что во время пандемии он оказался наиболее устойчив к кризисным явлениям.

На конец апреля 2021 года объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составлял 3,06 млн кв. м, из которых 63% относится к классу А, на долю класса В приходится 37%. Такие данные приводят в компании IPG.Estate. При этом уровень вакантных площадей — всего 1,5%. «Учитывая, что в среднем ежегодное поглощение по аренде на рынке складов Петербурга обычно составляет 150–170 тыс. кв. м, мы понимаем, что свободных площадей критически мало, чтобы удовлетворить спрос бизнеса. В текущих условиях арендаторам приходится выбирать помещения, жертвуя определенными требованиями, например локацией»,— полагает Филипп Чайка, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. При этом традиционно высоким спросом пользуются склады на юге города с комфортным выездом на КАД, ЗСД и Московское шоссе, но в качественных объектах заполняемость достигает 100%, а срок экспозиции высвобождающихся блоков не превышает месяца.

Устойчивый сегмент

Во время пандемии рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых, говорят собеседники издания. «Стабильный спрос на фоне ограниченного предложения и рекордно низкой вакансии позволяют складской недвижимости находиться в уверенном положении»,— замечает Ольга Уревич, старший консультант департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers.

Об активности со стороны клиентов говорят все участники отрасли. «Компании продолжат развивать свою логистическую инфраструктуру с целью повышения качества оказываемых услуг»,— замечает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, называя складской рынок бенефициаром прошедшего кризиса. По его мнению, причиной этому стала дистанционная торговля, получившая большой толчок из-за пандемии. «Это коснулось практически всех компаний, представленных в интернете, именно они и ритейлеры сформировали основной спрос. Именно операторы розничной торговли стали наиболее активными арендаторами складов в 2020 году: их доля составила 48% от общего объема сделок в Петербурге»,— добавляет господин Князев.

Ритейлерам и логистам нужны современные индустриальные здания, чтобы хранить товары и формировать заказы, сделанные онлайн, соглашается Дмитрий Пилевин, управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK Rental. «А так как в прошлом году несколько месяцев население почти не ходило в магазины и торговые центры, потому что те были закрыты, то весь объем заказов приняли на себя именно распределительные и логистические центры»,— объясняет эксперт, уточняя, что в связи с этими обстоятельствами потребность в таких объектах не только не уменьшалась, но и росла.

По словам Ильи Арендаря, управляющего «Raum Бугры», кризиса в отрасли не наблюдалось: прошлый год завершился хорошо, несмотря на все опасения. «Дела обстояли намного лучше, чем в тех прогнозах, которые ожидали увеличения вакансии в начале пандемии. Ставки по предложениям качественных складов увеличились в среднем на 5–6%. Логопарки и складские комплексы даже приросли за счет перехода части бизнеса в онлайн»,— рассказывает он, уточняя, что сейчас изменений в худшую сторону не наблюдается.

То, что дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки, подтверждают и в IPG.Estate. «На сегодняшний день средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса В составляет 420–460 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе А — 550–580 рублей, при этом верхняя граница ставок в классе А в наиболее востребованных локациях уже достигла 600 рублей в месяц»,— рассказывает господин Чайка.

На фоне интереса инвесторов к складскому сегменту, показавшему устойчивость к непредсказуемому кризису, собственники не торопятся выводить активы в продажу: они открыты к предложениям инвесторов, но детально в Санкт-Петербурге переговоры ведутся по двум-трем качественным объектам в классе А. «Мы видим, что ставка капитализации в сегменте действующих заполненных складов класса А составляет 10–10,5%, а новые предложения выходят в продажу уже со ставкой капитализации в 9,5%. При этом риски сокращаются: сегмент стабилен и устойчив к кризисам, открытое предложение отсутствует, на протяжении последних двух-трех лет заемное финансирование становится более доступным»,— заключает эксперт.

Неизбежный рост

В IPG.Estate прогнозируют, что в 2021 году ввод новых спекулятивных объектов может составить 247 тыс. кв. м площадей, из которых значительная часть — 50–80% площадей — не выйдет в открытый рынок, поскольку будет сдана в аренду еще до получения акта ввода в эксплуатацию на завершающих стадиях строительства. По мнению госпожи Уревич, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. «Так, например, на 100% уже законтрактованы первая очередь складского комплекса Ahlers и складской комплекс “Октавиан”, в ПСК “Русич Белые ночи” 75% площадей арендовала компания “Эксклюзив” и возможно дальнейшее расширение»,— указывает господин Чайка.

Учитывая возросший интерес арендаторов и девелоперов на складском рынке, показатели спроса в 2021 году сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже 2020 года на 20–25% и составить 300–340 тыс. кв. м по итогам года, полагает господин Князев. «При этом прогнозируется снижение доли вакантного предложения на 0,5–1 п. п. по итогам 2021 года и увеличение арендных ставок на 7–10% на качественные складские помещения»,— замечает он.

О продолжении роста арендных ставок в 2021–2022 годах говорят и другие собеседники издания. Так, по прогнозам IPG.Estate, к концу этого года ставки аренды в классе А вырастут до 10%. «С одной стороны, влияние окажет растущий спрос на складские площади со стороны ритейлеров, дистрибуторов и особенно представителей онлайн-торговли, доля которых в общей структуре поглощения быстро увеличивается, учитывая изменение модели потребления и растущие объемы продаж в интернете. С другой стороны, сохранится дефицит качественных площадей: в ближайшие годы не стоит ожидать бума нового спекулятивного строительства — себестоимость строительства увеличивается быстрее официальной инфляции»,— объясняет Филипп Чайка. Только в этом году выросли цены на отдельные материалы, например, до 40% подорожала арматура, растут расходы и на оплату труда. «Сейчас наблюдается неизбежный рост ставок в будущем, который арендаторы не готовы принять, не пройдя стадию смирения»,— добавляет господин Арендарь, уточняя, что это внушает опасения по части неизбежного «перекладывания» роста затрат в цены продуктов и услуг для конечных потребителей. При этом, по мнению господина Князева, все проекты, которые выйдут в южном направлении, арендуют в ближайшем будущем.

Господин Пилевин считает, что, помимо роста объема инвестиций в сегмент, частные инвесторы, физические лица, все больше интересуются возможностью инвестирования в индустриальные здания. «Мы это можем точно сказать, потому что в прошлом году объявили об открытии инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей PNK Rental. И число частных инвесторов в этом фонде растет хорошими темпами. А сам инструмент инвестирования в индустриальную недвижимость становится все понятнее обычным гражданам России, которые, возможно, только начинают инвестировать»,— делится он.

Мария Кузнецова