Новый генплан города увеличивает жилые и зеленые зоны

В мэрии Курска представили проект генерального плана развития города до 2040 года. По расчетам разработчика «Гипрогор», областной центр останется в нынешних границах, но его население вырастет на 36 тыс. человек до 487 тыс., а застройщикам предстоит возвести 6,7 млн кв. м жилья. Из них 2,9 млн кв. м придется на среднеэтажные дома, 2,7 млн — на многоэтажные, 1,1 млн — на индивидуальное и малоэтажное домостроение. Должно существенно увеличиться и количество зеленых зон, но по действующим нормативам Курску будет не хватать еще около 160 га.

О старте публичных слушаний по проекту нового генплана Курска пресс-служба мэрии сообщила в начале недели. Обсуждение документа, разработанного за 8,7 млн руб. российским институтом градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор», пройдет 28–30 мая. В мэрии напомнили, что это учреждение делало первый генплан города в 1951 году. Работу над новым документом планируется завершить в ноябре, учтя реакцию на документ общественности и активных граждан. На портале Минэкономразвития РФ проект был опубликован еще 19 апреля, однако ссылку для ознакомления мэрия опубликовала только в середине мая.

Действующий генплан рассчитан до 2035 года, его разработало омское ООО «Агентство по развитию территории "Геоника"». Эта компания участвовала и в новом аукционе, снизив цену с начальных 19,9 до 8,9 млн руб. Курское горсобрание приняло этот проект в декабре 2016 года. Как следует из представленного «Гипрогором» анализа действующего генплана, большинство заявленных задач частично реализуется, к некоторым мероприятиям власти не приступали. В частности, не было реализовано предложение по включению в состав Курска сельскохозяйственных угодий между населенными пунктами Духовец и Александровка, зато в границы города попали несколько других участков и автодорога Курск — Чаплыгино.

Новый генплан рассчитан до 2040 года. Среди особенностей развития города в проекте отмечены «преимущественно микрорайонный характер застройки» с отсутствием четких границ между общегородской и дворовой территорией, недостатком полноценных торгово-пешеходных улиц и наличием пустырей, а также изолированность друг от друга территорий с наиболее высокой плотностью населения.

Кроме того, в документе говорится, что наличие «хаотичной усадебной застройки» в центре Курска «отрицательно сказывается на визуальном облике города, создании современной комфортной городской среды».

Проектировщики исходили из прогноза, что через 20 лет население Курска увеличится с 453 до 487 тыс. человек. Это «фактически» идентично генеральным показателям стратегии социально-экономического развития города на 2019-2030 годы. «Развитие города не выглядит гипертрофированным», — отмечается в документации. Площадь Курска за расчетный период останется на уровне 2020 года — 19,2 тыс. га. При этом значительно изменятся параметры участков, предполагаемых под застройку, в том числе социальными объектами, под организацию промышленных, рекреационных и прочих зон.

Площадь большинства зон должна вырасти. Почти в два раза сократятся только сельскохозяйственные зоны — с нынешних 4,2 до 2,2 тыс. га к 2040 году — и «иные зоны» с 1,2 тыс. до 495,6 га. Жилая застройка прирастет 797,5 га, общественно-деловая — 235,4 га. На 798,9 га увеличится площадь рекреационных зон, на 258,3 га — промзон, на 220 га — специальных (режимные территории, кладбища, а также объекты под складирование и захоронения отходов), на 0,01 га — акваторий.

Под новое жилье всего планируется отдать 1,6 тыс. га, в том числе 803,1 га в Центральном округе, 457,2 га в Сеймском и 299,1 га в Железнодорожном. Строительство будет идти на свободных территориях, участках Минобороны РФ, сельскохозяйственных и садовых землях, на территории городских лесов, на месте бывших промпредприятий. Также запланирован редевелопмент территорий, занятых индивидуальными жилыми домами (ИЖС). В документации отмечается, что под жилую застройку могут быть отданы «разрозненные производственные и коммунально-складские площадки», а также зона «недействующих предприятий» ЖБИ, бывшего «Агромаша» и Курского завода тракторных запчастей.

В Центральном округе приоритетна зона смешанной и общественно-деловой застройки, а также зоны средне- и малоэтажной жилой застройки в составе существующих жилых зон. На юго-западе Сеймского округа «после проведения мероприятий по защите территории от затопления и подтопления путем строительства набережной и дамб обвалования» предполагается реновация застройки с повышением ее до среднеэтажной. В Железнодорожном акцент сделан на средне- и малоэтажной застройке в составе существующих зон, включая ИЖС.

По расчетам «Гипрогора», к 2040 году в Курске будет построено 6,7 млн кв. м — по 336 тыс. кв. м в год. Из них 2,9 млн запланированы под среднеэтажную застройку (пять-восемь этажей, включая мансардный), 2,7 млн — под многоэтажную (выше девяти этажей), 639 тыс. — под ИЖС и 564,1 тыс. — под малоэтажное строительство (до четырех этажей, включая мансардный). Также до 2040 года может быть построено и реконструировано 85 детсадов, 38 школ и четыре пристройки к уже действующим объектам, около 30 учреждений здравоохранения, десятки спортивных и культурных объектов. В генплане зарезервирован участок 3,8 га под размещение трамвайного депо, 12 га — под объекты «хранения и обслуживания общественного пассажирского транспорта» и 550 кв. м — для строительства тяговой подстанции контактной сети троллейбуса.

Разработчики особо отметили недостаточную обеспеченность города зелеными зонами. По санитарным нормативам суммарная площадь озелененных территорий общего пользования должна быть не менее 16 кв. м на человека, тогда как сейчас — 4,2 кв. м. Для достижения показателя необходимо увеличить площадь зеленых насаждений «как минимум» до 750 га. При этом генплан предлагает вывести из городских лесов и «использовать в других функциональных зонах» 119,4 га, из которых 36,3 га отведены под жилищное строительство, а большая часть  — под расширение парков.

Однако, подчеркивается в документе, эти изменения не приведут к сокращению городских лесов, так как в их состав могут быть включены территории природоохранного значения и участки, покрытые «лесной растительностью», а также памятник природы регионального значения «Урочище Крутой Лог». Таким образом, площадь лесов увеличится по сравнению с существующей на 237,9 га. «С учетом сохраняемых зеленых насаждений общего пользования их общая площадь в проекте округленно составит 593 га», — отмечается в проекте.

Городские власти качество документа до слушаний не комментируют. Глава воронежской строительной компании «Инстеп» (является одним из крупнейших застройщиков Курска) Анатолий Шмыгалев считает заявленные планы по вводу жилья «в целом» реалистичными. При этом эксперт не исключил со временем большего смещения в сторону многоэтажной застройки: «Пока эффективность строительства многоэтажных домов выше — их дешевле возводить и они дешевле для собственников в обслуживании». «Земельные участки в Курске найдутся, но важным вопросом является строительство инженерной инфраструктуры, пока в городе остаются проблемы с водоснабжением», — резюмировал господин Шмыгалев.

Александр Прытков