Спрос на них растет

На рынках коммерческой недвижимости продолжается восстановление после возникшего на фоне пандемии COVID-19 кризиса: посещаемость торговых центров постепенно растет, а операторы заведений общественного питания начали активнее открывать новые заведения. Интерес к офисным помещениям также восстанавливается. Но о росте арендных ставок речи ни в одном из сегментов пока не идет — обороты бизнеса все еще остаются нестабильными.

В торговые центры продолжают постепенно возвращаться посетители: показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве на 18-й неделе года (3–9 мая) был на 11,9% ниже значения за аналогичный период 2019 года, свидетельствуют данные Watcom group. Разрыв постепенно сокращался и уже на 20-й неделе года (17–23 мая) нивелировался до 4,1%. Президент Watcom Роман Скороходов позитивно оценивает текущую динамику и ждет, что она сохранится в дальнейшем в случае отсутствия потрясений.

«Запущенный процесс вакцинации успокоил потребителей, они продолжают возвращаться к допандемийным привычкам»,— комментирует господин Скороходов.

Эксперт также обращает внимание на желание горожан обновить гардероб с приходом летнего сезона.

В Санкт-Петербурге также прослеживается тенденция к восстановлению трафика, хоть и не такая выраженная, как в Москве. Так, Shopping Index в торгцентрах города на 18-й неделе был на 13,2% ниже значения двухлетней давности. Уже на 20-й неделе речь шла о разрыве в 10,8%. Роман Скороходов поясняет, что на рынке Санкт-Петербурга сейчас сказывается сокращение туристического трафика. Хотя управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов считает, что потребительская активность в городе в принципе намного ниже, чем в Москве. И более сдержанные темпы восстановления в этом случае вполне ожидаемы.

Несмотря на то что активность покупателей постепенно восстанавливается, об увеличении темпов открытия новых магазинов в торговых центрах речи пока не идет. Алексей Ванчугов констатирует, что за время пандемии многие ритейлеры сделали ставку на развитие онлайн-бизнеса. «Кроме того, на рынке сохраняется проблема накопленных избыточных площадей, которые работают неэффективно»,— рассуждает он. Тенденция к закрытию убыточных магазинов, по словам эксперта, сохраняется.

Улицы заполняются

Позитивная динамика прослеживается и в стрит-ритейле. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева отмечает, что в Санкт-Петербурге по итогам первого квартала вакантность на основных торговых улицах составила 11,3%, увеличившись на 0,2 п. п. к концу года. Но по итогам второго квартала, по прогнозам эксперта, среднее значение может сократиться. Так, в Maris видят традиционное летнее увеличение активности спроса со стороны предприятий общественного питания, которые сейчас формируют половину сделок с помещениями стрит-ритейла в Санкт-Петербурге.

«Активно развиваются все возможные форматы: от фуд-траков, кофеен до ресторанов авторской кухни»,— отмечает госпожа Волобуева.

На втором месте по числу сделок по итогам первых пяти месяцев года (январь—май), согласно оценкам Maris, FMCG-сектор (24%), на третьем — аптеки и товары для здоровья (7%).

В Москве, по словам руководителя направления стрит-ритейла CBRE Юлии Назаровой, доля пустующих помещений продемонстрировала снижение уже по итогам первого квартала — на 0,2 п. п., до 14,7%. Эксперт ждет, что позитивная динамика сохранится. «По-прежнему в запросах ритейлеров лидируют такие улицы, как Кузнецкий Мост, Петровка и Большая Никитская»,— добавляет госпожа Назарова.

Тем не менее, по мнению директора департамента торговой недвижимости JLL Полины Жилкиной, на рынке сохраняется неопределенность относительно восстановления оборотов бизнеса на допандемийном уровне. Активность ритейлеров и операторов общепита в таких условиях остается сниженной, сокращения доли пустующих помещений Полина Жилкина ожидает уже во второй половине года, роста арендных ставок в CBRE при этом ждут не раньше 2022 года.

Офисная стабильность

На офисном рынке Москвы, по мнению директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, наблюдается высокий спрос на качественные офисы класса А. Интерес арендаторов при этом, по словам гендиректора R&B Consulting Карины Карповцевой, концентрируется в центральной, западной и северной частях города. В Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах Москвы недвижимость традиционно пользуется меньшим спросом. «Гораздо дольше остаются вакантными объекты, удаленные от метро, и проекты за МКАД»,— добавляет она.

Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы при этом продолжает увеличиваться и к концу года, по прогнозам главы департамента офисной недвижимости JLL Алексея Ефимова, достигнет 13,5%, во многом — за счет увеличения объема предложения из-за ввода новых бизнес-центров. Эксперт считает, что запрашиваемые ставки аренды при этом будут находиться в прежних диапазонах.

• В премиальных зданиях снять офис сейчас стоит 35–55 тыс. руб. за 1 кв. м в год,
• в бизнес-центрах класса А — 20–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год,
• в классе В — 10–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers Виктория Горячева отмечает рост спроса на офисные помещения в Санкт-Петербурге в мае: многие компании сейчас переезжают в целях консолидации, расширения и улучшения условий. На качественные проекты, по ее словам, уже сформировалась очередь из потенциальных арендаторов. Наибольшим спросом, по мнению госпожи Горячевой, пользуются центральная часть города и Московский район. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин говорит о растущем интересе бизнеса и к Приморскому району. Эксперт предполагает, что вакантность на рынке в ближайшей перспективе будут снижаться, а средняя стоимость аренды составит 2,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц в офисах класса А и 1,8 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — в классе В.

Александра Мерцалова