Пространство для развития

Крупнейшие города России — Москва и Петербург — остро нуждаются в новых территориях для развития. Но расти вширь — значит создавать новую нагрузку на инфраструктуру. Поэтому, как полагают эксперты, в ближайшие годы российские столицы ждут масштабные проекты по редевелопменту территорий. Москва уже достигла больших успехов на этом пути — там используется комплексный подход к развитию бывших промышленных территорий. В Петербурге об этом пока только мечтают.

Основная проблема «серого пояса» Петербурга в том, что он почти перестал быть промышленным. Многие объекты, расположенные в зоне размещения объектов производственного назначения, фактически не являются действующими современными производствами. В лучшем случае там располагаются временные склады, мелкие кустарные производства и офисы.

«Это предприятия и бизнесы, которые в принципе не требуют размещения в производственной зоне. При этом они работают в помещениях, которые зачастую не отвечают санитарным, экологическим нормам, а то и вовсе представляют опасность для жизни и здоровья горожан. Разумеется, возникает вопрос об эффективности использования таких площадок, особенно в историческом центре. Откладывать решение проблемы запустения территорий старых производств, на мой взгляд, дальше нельзя»,— говорит Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»

При этом, добавляет госпожа Черная, было бы самообманом считать, что можно проводить комплексную реновацию промышленных зон без участия и помощи городской администрации. «Это финансовая нагрузка, непосильная для собственников подобных территорий. Город должен быть активным участником процессов редевелопмента — начиная с перебазирования производств и заканчивая помощью в разработке концепции редевелопмента и согласовании градостроительной документации»,— подчеркивает эксперт.

Она замечает, что органы городского управления несколько раз публично объявляли о намерениях заняться проблемой бывших промпроизводств, проводили международные конкурсы. Но спустя время участникам рынка, собственникам территорий позиция города все еще непонятна. Без единой последовательной политики развитие этих территорий невозможно.

Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE, среди проблем редевелопмента отмечает также наличие на территории объекта памятников историко-культурного наследия. Их сохранение и обслуживание — это большое обременение для девелопера с точки зрения вложений и эксплуатации. «А к общим я бы отнес проблемы экологии и загрязнения, связанные с бывшим использованием объекта»,— добавляет он.

«Крупные мировые мегаполисы накопили значительный опыт в области реновации городских промышленных территорий, оказавшихся в упадке в период вступления экономики в постиндустриальный период. Очевидно, что развитие города не должно стоять на месте и тем самым затормаживать формирование современной комфортной и безопасной городской среды, предлагающей горожанам востребованные функции и создающей качественные рабочие места. Стоит изучить международный опыт и, наконец, взять на вооружение лучшие практики»,— настаивает госпожа Черная.

Основная сложность в проектах редевелопмента состоит в том, что процессы вывода промышленных предприятий затрагивают очень много лиц, а интересы у них могут быть совершенно противоположные. «В связи с этим необходим некий фасилитатор, который поможет всем участникам прийти к консенсусу. Обычно в лице такого связующего звена между владельцами земли, арендаторами, девелоперами, местными жителями и другими сторонами выступают городские и муниципальные власти, которые хотят повысить привлекательность своих районов и города в целом. У нас эта схема пока не очень работает»,— говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы ЦДС.

Столица же уверенно движется по этому пути. В Москве сегодня существует программа редевелопмента бывших промзон «Индустриальные кварталы». Как рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, в 2020 году Москва стала первым городом, который заключил договор о комплексном развитии территорий — новый индустриальный квартал в столице появится на «Октябрьском поле». Также в прошлом году был заключен договор о развитии промзоны «Коровино». Объем инвестиций по двум проектам составит около 54 млрд рублей, будет создано около 13,5 тыс. рабочих мест. За первые три месяца 2021 года в Москве одобрено 27 проектов комплексного развития территорий (КРТ), по семи из которых уже начаты процедуры по реализации. Всего в рамках проекта планируется преображение более 120 бывших промышленных зон.

«Мы обследовали 100% промышленных территорий столицы, из них 1,9 га можно развивать с применением механизма КРТ. Потенциал программы мы оцениваем в 35 млн кв. м. Из них 11 млн кв. м пойдет под современные экологичные производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественно-деловую и социальную застройку, а еще 11 млн кв. м будет отдано под жилую застройку. Проект "Индустриальные кварталы" позволит городу получить около 500 тыс. новых рабочих мест и почти 3 трлн рублей поступлений в бюджет, а общий объем инвестиций в реализацию проектов составит более 7 трлн рублей»,— рассказывает господин Ефимов.

Госпожа Кукушкина считает, что редевелопмент промышленных территорий — это, по сути, единственно возможный путь развития, который может обеспечить достаточное количество жилья в интересных локациях. «Не секрет, что в Петербурге уже довольно давно наблюдается дефицит "простых" участков под застройку, где не нужно менять разрешенный вид использования. При этом в центральных и околоцентральных районах сохраняется большое количество промышленных и складских зданий, часть из них находится в запущенном состоянии, часть используется под сомнительные сервисы. Как показывает недавний пожар на "Невской мануфактуре", от такого положения дел не выигрывает никто: ни жители, ни город, ни девелоперы, ни памятники промышленной архитектуры, которые по всему миру приспосабливают под новое использование»,— рассуждает она.

В Петербурге в 2020 году под жилищное строительство было переведено несколько довольно крупных площадок в районе Черной речки (например, Завод им. Климова). Сейчас в этой локации работают сразу несколько девелоперов, в том числе и группа ЦДС.

По подсчетам госпожи Кукушкиной, примерно 30% предложения на первичном рынке приходится на редевелопмент, причем почти весь этот объем относится к верхнему ценовому сегменту. Во-первых, это продиктовано уникальностью локаций, а во-вторых, высокой стоимостью самого редевелопмента, то есть сноса зданий, рекультивации почв, снятия санитарных зон. В 2021 году эта тенденция продолжит свое развитие, интерес к редевелопменту никуда не исчезнет.

Олег Привалов