Граждане все чаще берут кредит на первый взнос по ипотеке

Доля ипотеки, в которой для финансирования первого взноса использовался другой кредит, по оценке АКРА, достигла не менее 7% от общего объема. По мнению экспертов, этому способствовал запуск в прошлом году льготной госпрограммы по ипотеке на новостройки. Когда клиент берет кредит, чтобы оплатить первоначальный взнос, его долговая нагрузка растет, равно как и вероятность выхода на дефолт.

“Ъ” ознакомился с аналитическим обзором рейтингового агентства АКРА, согласно которому доля ипотечных кредитов, в которых первоначальный взнос был оплачен за счет кредитных средств, на текущий момент составляет не менее 7%. Заемщики, берущие второй кредит, чтобы обеспечить платежеспособность по первому, традиционно в зоне риска, «именно по ним вероятность выхода в дефолт оценивается выше, чем по другим категориям клиентов», подчеркивает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Росту доли таких кредитов в первую очередь способствовал запуск госпрограммы льготной ипотеки.

«Она создала ажиотажный спрос, из-за чего часть заемщиков, которым не хватало собственных средств, но которые хотели воспользоваться низкой ставкой, торопились и брали потребительские кредиты, чтобы внести первый взнос»,— поясняет госпожа Носова. Ажиотажный спрос на ипотеку действительно был поднят льготной программой по 6,5%, а кроме того, нужно учитывать и произошедший вместе с этим серьезный рост цен на недвижимость и снижение реальных доходов населения, соглашается аналитик S&P Дмитрий Назаров.

ЦБ проводит лишь «косвенную оценку» того, по какой части ипотечных кредитов первоначальный взнос мог быть осуществлен за счет потребкредита, для чего используются данные трех крупнейших бюро кредитных историй. По оценке регулятора, в четвертом квартале 2019 года доля ипотечных кредитов, до получения которых заемщик взял потребкредит, составляла 5,6%, в четвертом квартале 2020 года — 5,3%. В 2018 году доля была 4,4%, в 2014 году — 3,7%.

Возможностей взять ипотеку совсем без первого взноса не так много (см “Ъ” от 21 мая), поэтому банкиры приветствуют заемщиков, готовых внести как можно больше средств. При этом у отдельных банков встречаются специальные программы выдачи кредита на первоначальный взнос. Такой вариант предлагает, к примеру, Росбанк под залог имеющейся квартиры и при одновременном оформлении ипотеки в нем же.

Главный риск заключается в низких доходах заемщика.

«Во-первых, финансовое положение такого заемщика, по-видимому, исходно является более слабым по сравнению с тем, у которого были средства на первоначальный взнос. Во-вторых, после получения кредитов долговая нагрузка существенно повышается, ведь заемщику придется обслуживать и ипотеку, и потребительский кредит, который чаще всего выдан по более высокой ставке»,— говорит вице-президент Moody`s Ольга Ульянова. В такой ситуации при возникновении трудностей с обслуживанием ссуд заемщик, скорее всего, будет склоняться к тому, чтобы расстаться с недвижимостью, на которую он лично не потратил личных сбережений, и при этом заемщик выйдет в дефолт уже по обоим кредитам, говорит госпожа Ульянова.

Ждать ли роста доли ипотеки, по которой первый взнос был оплачен средствами потребительского кредита, будет в основном зависеть от стандартов андеррайтинга в банках, считает госпожа Ульянова. По оценке Ирины Носовой, тенденция к увеличению доли такой ипотеки будет замедляться после отмены госпрограммы, а также после повышения ЦБ надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным с 1 августа.

Ольга Шерункова