Кредиты

В ходе оглашения послания Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин анонсировал запуск программы льготного кредитования строительства и реконструкции объектов туристической инфраструктуры. Эксперты предполагают, что к ней смогут присоединиться не только классические гостиницы, но и апарт-отели.

Среди факторов, обусловивших запуск программы, фигурируют курс на развитие внутреннего туризма, а также дефицит качественного предложения на российском гостиничном рынке. Сама программа имеет несколько ограничений: кредит на льготных условиях предоставляют сертифицированным объектам с категорией не менее «трех звезд», а также площадью не менее 5 тыс. кв. м или номерным фондом от 120 номеров. Данные требования существенно сужают круг инвесторов, которые могли бы воспользоваться программой.

Предел не достигнут

По словам Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, на петербургском рынке сегодня действует около 380 отелей категории «три-пять звезд», несколько сотен отелей уровня «две звезды», мини-отелей и хостелов. Несмотря на это, потенциал для строительства новых гостиниц в городе еще не исчерпан.

Основная потребность города ощущается в качественных местах для размещения туристов в среднем ценовом сегменте («три-четыре звезды»). Как отмечает Константин Сторожев, генеральный директор УК Valo Service, недорогие и качественные объекты размещения здесь будут востребованы всегда. Ситуация с бронированием на время ПМЭФ и чемпионата УЕФА наглядно показывает, что до перенасыщения рынка еще далеко.

В целом среднегодовая загрузка петербургских отелей вне ковида составляет около 65%, что поддерживает интерес инвесторов к индустрии гостеприимства. И места на рынке после отмены ограничений и возврата к режиму электронной визы должно хватить всем. Особенно если в перспективе в городе и вокруг него появятся дополнительные точки притяжения.

По данным Knight Frank St. Petersburg, темпы строительства классических гостиниц и отелей города замедлились за последний год, это связано как с прошлогодними ограничениями, так и с форматными изменениями в структуре предложения на рынке. Так, за 2020 год на рынке качественных форматных отелей в эксплуатацию была введена лишь одна гостиница — Kravt Nevsky Hotel and Spa категории «четыре звезды» (открытие состоялось в апреле 2021 года).

В свою очередь, сегмент сервисных апартаментов продолжил активно развиваться — номерной фонд увеличился на 64% по сравнению с 2019 годом, а с учетом привлечения международных операторов данный формат может составить серьезную конкуренцию классическим гостиницам. «Лидером по количеству качественного номерного фонда является Центральный район — 29%, по совокупному количеству форматных отелей первое место занимают трехзвездочные объекты (53%)»,— поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Петербургские виды

По мнению господина Сторожева, новая программа затронет гостиничный рынок Петербурга в обязательном порядке. «Сейчас участники рынка ждут так называемых подзаконных актов, без них сложно оценить, какие критерии будут применяться для выделения льготного кредитования и насколько сложно будет его получить. В целом снижение ставки по кредитам могло бы дать хороший толчок развитию городской туристической инфраструктуры»,— считает он.

Однако Евгения Тучкова, замдиректора департамента консалтинга Colliers, придерживается мнения, что влияние программы на Петербург будет ощущаться в меньшей степени, поскольку рынок Северной столицы все же достаточно насыщен и конкуренция почти во всех сегментах довольно высока. Скорее всего, по мнению эксперта, данная мера может подтолкнуть к развитию новые проекты курортной направленности в пригородах.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S, в целом полагает спорным вопрос эффективности программы льготного кредитования для гостиничной отрасли. Срок окупаемости классических гостиниц — более десяти лет. Успешно выплатить кредит даже в условиях привлекательной процентной ставки собственнику позволят только высокие показатели операционной доходности. Но в первые несколько лет функционирования гостиницы редко выходят на сверхприбыль.

«Льготные кредиты — хороший инструмент при правильном применении. Но в данном случае его недостаточно, чтобы замотивировать бизнес инвестировать в строительство классических гостиниц, особенно в текущих условиях. На рынке есть более актуальные продукты: строительство апарт-отелей объективно выгоднее и позволяет быстрее вернуть вложенные средства»,— добавляет он.

Эксперты объединенного юридического центра «Парфенон» уверены, что с учетом резкого удорожания стройматериалов, особенно арматуры, которая является основным материалом для монолитной застройки, эта инициатива сможет снизить как себестоимость строительства, так и сроки выхода на положительное сальдо и полную окупаемость проекта на достаточно мягких условиях.

Шансы апарт-отелей

Что касается апарт-отелей, то в связи с ужесточением законодательства в сфере апартаментов преференциями, по мнению экспертов, смогут воспользоваться только те объекты, которые докажут, что соответствуют признакам классических гостиниц.

«Если апарт-отели будут подпадать под критерии льготного кредитования, то анонсированная президентом программа могла бы стать отличным вариантом для многих девелоперов. Она позволила бы строить на кредитные средства, а продавать номера — уже после окончания строительства»,— считает господин Сторожев.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», соглашается, что девелопер, получивший льготный кредит, свободнее в ценообразовании. Он получает более устойчивую финансовую модель, больше возможностей вложиться в качественную архитектуру, фасад, в материалы, в инженерию, поскольку качественный апарт-отель — это всегда определенная идеология и уровень реализации проекта.

В целом, как отмечает Кристина Кузнецова, генеральный директор Domina Russia, поскольку строительство коллективных средств размещения — не самое очевидное и довольно рискованное вложение средств, режим особого благоприятствования для него целесообразен. Это мировая практика: с этих мер начинают дестинации, стремящиеся нарастить турпоток.

На объявленных мерах эксперты рекомендуют законодателям не останавливаться: например, остался высокий налог на имущество, который заметно уменьшает чистую прибыль и тем самым демотивирует инвесторов. Из-за него сроки окупаемости проектов сильно растягиваются, и льгота хотя бы на первые два-три года сильно улучшила бы привлекательность гостиничного проекта на этапе расчета ROI.

Ксения Потапова