Долгострой в парке 30-летия Победы перешел в собственность Краснодара

Приобретение недостроенного здания, известного как «замок» на Затоне или краснодарский «Хогвартс», обошлось казне Краснодара в 130 млн руб. Такую сумму выплатили в качестве компенсации владельцу здания, чье имя не называется. Росреестр уже зарегистрировал право собственности муниципалитета на строение. К 2023 году в «замке» планируют открыть самый большой в Краснодаре детский образовательный центр. Идею поддержал губернатор Кубани. Аналитики говорят, что цена, которую заплатили за здание в центре города, в четыре раза ниже рыночной, но сам проект они считают убыточным.

3 июня Росреестр зарегистрировал право собственности Краснодара на недостроенное здание в центре Краснодара, известное как «замок» на Затоне. Об этом сообщил мэр краевой столицы Евгений Первышов в своем Telegram-канале. Отмечается, что бывшему владельцу выплачена установленная судом компенсация в размере 130 млн руб. Кто является собственником здания — не раскрывается.

Осенью прошлого года объявление о продаже объекта на сайте «Авито» размещал предприниматель Тарас Пришва. «Замок» планировали реализовать за 495 млн руб. Однако тогда господин Первышов заявил, что не намерен выкупать здание за такую цену.

«Замок» на Затоне — это восьмиэтажное здание, расположенное в парке 30-летия Победы. Официальное название проекта — культурно-развлекательный центр «Парковый». На участке площадью 0,3 га разместилось основное здание площадью 7,5 тыс. кв. м и хозблок — 1,5 тыс. кв. м. Строительство началось в 2009 году. Работы выполняло сочинское ООО «Группа Компаний "СМС"».

Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», фирма находится в стадии банкротства. В 2010 году управление Государственного строительного надзора по Краснодарскому краю обратилось в краевой арбитраж с требованием привлечь девелопера к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ (строительство без разрешения). В решении суда указано, что обществом выполнялись работы по строительству КРЦ «Парковый» без свидетельства о допуске к указанным видам работ, в том числе бетонным по устройству монолитных железобетонных колонн, наружных и внутренних стен, шахт лифта. Строительную фирму оштрафовали, а стройку «замка» заморозили. На данном этапе построен корпус здания.

В 2014 году экс-мэр Краснодара Владимир Евланов предлагал через суд изъять здание и организовать в нем художественную галерею. Выкупить здание и открыть в нем центр для одаренных детей, по информации СМИ, планировал и миллиардер, основатель розничной сети «Магнит» Сергей Галицкий.

В 2016 году по поручению Евгения Первышова в Краснодаре началась работа по возвращению в муниципальную собственность земельных участков для благоустройства территорий и освобождению парковых территорий от самостроев и долгостроев. Осенью 2020 года господин Первышов предложил выкупить здание «замка» в парке 30-летия Победы и открыть в нем «Кванториум» для детей, так как снести эту «безобразную конструкцию», по его словам, было бы слишком затратно. В результате идею поддержал губернатор Кубани Вениамин Кондратьев, отметив, что городу и краю нужен большой многофункциональный детский центр.

Подробности сделки в мэрии не озвучивают. В городском департаменте муниципальной собственности и городских земель не смогли оперативно ответить на вопросы “Ъ-Кубань”, попросив прислать запрос. Не удалось получить комментарий и в департаменте строительства.

Теперь в планах властей к концу 2023 года достроить объект и открыть в нем самый большой в Краснодаре муниципальный центр дополнительного образования — с технопарком, научными классами, лабораториями, интерактивным музеем, кружками и секциями. Кроме того, будет реконструирован весь парк. «Это будет мегапроект не только для детей, но и для всех краснодарцев»,— сообщил господин Первышов. Директору городского департамента строительства Артему Аганову поручено в ближайшее время обследовать здание, изучить конструктив и выяснить, какие есть возможности по подключению к инженерной инфраструктуре. После этого объявят конкурс на разработку проекта. На первый взгляд, по словам мэра, несмотря на то, что здание простояло заброшенным более 10 лет, «здесь все хорошо сохранилось».

Аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин говорит, что с учетом достройки итоговая стоимость объекта составит 175–220 млн руб. При этом, по словам аналитика, сумма, потраченная на приобретение «замка», оказалась гораздо ниже рыночной: «Площадь помещений составляет 9 тыс. кв. м, то есть стоимость здания составила 14,4 тыс. руб. за квадратный метр. С учетом оценочной стоимости отделочных, внутренних работ, завершающего этапа и сдачи проекта данный показатель возрастет до 20–25 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения, по данным сайта "Авито", которым активно пользуются в том числе профессиональные оценщики, стоимость 1 кв. м площади коммерческой недвижимости в центральном районе Краснодара составляет порядка 100 тыс. руб.»

По словам господина Осина, риски для инвестора связаны с тем, что первоначальные оценки о состоянии объекта неверны, и его придется действительно сносить и строить заново. Тогда, исходя из информации отраслевых источников, стоимость такого строительства — без учета стоимости сноса объекта — составит 300–400 млн руб.

Что касается окупаемости проекта в целом, то, по мнению аналитика, он представляется планово-убыточным. «Примем затраты на покупку и строительство объекта в сумме в 220 млн руб., а ставку требуемой доходности — на уровне 20%. Оценивая стоимость месячного абонемента в центре в 6 тыс. руб., а справедливую инфляцию в 8%, получим рентабельность данного бизнеса в 20%, а обучающихся в центре детей в 1000 человек. В этом случае за 10 лет окупится менее половины стоимости проекта. Впрочем, если снизить дисконт до 5% с учетом низких рисков, предопределенных тем, что объект находится в госсобственности и ему в большинстве случаев гарантировано финансирование в случае экономического спада, получим, что проект окупится приблизительно за 15 лет»,— говорит аналитик.

Однако расчеты теряют актуальность, если, как уверяют городские власти, детский центр будет бесплатным.

Наталья Решетняк