Воронежский застройщик нашел способ получать средства вне эскроу-счетов

Воронежские застройщики нашли способ получать часть денег на возведение домов по договорам долевого участия, минуя эскроу-счета. Так, ГК «Развитие» предлагает дольщикам помимо ДДУ подписать обязательный договор на выполнение строительно-монтажных работ (СМР), которые не включают чистовую отделку. В «Развитии» говорят, что действуют в полном соответствии с действующим законодательством. Такая схема работает достаточно давно, утверждают юристы, но она не носит сейчас массового характера: всегда в данной ситуации есть опасность, что при жалобе со стороны покупателя контролирующий орган может обратиться в суд с иском о приостановлении застройщиком определенной деятельности.

О том, что ГК «Развитие» подписывает с клиентами два договора при продаже квартир в «долевку», “Ъ-Черноземье” рассказали потенциальные покупатели недвижимости у «Развития» (документ есть в распоряжении “Ъ-Черноземье”). Например, при стоимости квартиры 6,3 млн руб. ДДУ с застройщиком подписывается на 5,8 млн руб., а остальные почти 500 тыс. руб. вносятся в рамках второго обязательного договора на выполнение строительно-монтажных работ (заключается с дочерней компанией застройщика ООО «СК Развитие — отделка и строительство»). Таким образом, около 8% внесенных средств дольщик перечисляет не на эскроу-счет, а аффилированной организации застройщика. При этом отказаться от подписания предложенного «Развитием» договора на СМР дольщики не могут.

По договору на СМР, «исполнитель обязуется выполнить по заданию стяжку и штукатурку без проводов» в указанной квартире. «Заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги по цене, оговоренной сторонами». Исполнитель должен выполнить работу в срок, не позднее трех месяцев с момента подписания акта приема-передачи. В перечень подлежащих выполнению работ входят возведение стен из газогребневых блоков, которые не штукатурятся и не шпатлюются; монтаж системы центрального отопления, стояков канализации. «Разводка труб канализации по санузлам и кухне не выполняется», а сантехника не устанавливается. Всего договор включает 13 пунктов.

В «Развитии» несколько дней готовили ответ на запрос “Ъ-Черноземье”. В группе заверили, что осуществляют строительство в полном соответствии с действующим законодательством. Однако утвержденный перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», не содержит обязательного пункта о выполнении строительно-монтажных работ застройщиком, отметили в ГК. Компания провела «мониторинг отделки, предоставляемой застройщиками, провела соцопрос граждан, в результате которого было выявлено, что многие люди не хотели бы приобретать стандартную чистовую отделку от застройщика по ряду причин, а именно: хотели бы выполнить отделку по собственному дизайн проекту, с использованием тех материалов, которые им нравятся». Поэтому многие покупатели, «приобретая квартиру у застройщика с его чистовой отделкой, вынуждены ее демонтировать или переделывать». «Так зачем же переплачивать за те работы, которые не нужны потребителю?», — спрашивают в ГК.

«Наша компания дает возможность человеку выбрать самостоятельно комплекс СМР, который будет проведен. Мы предлагаем приобрести квартиру без отделки, либо с исполненной стяжкой пола, штукатуркой стен и разводкой, либо приобрести чистовую отделку класса «эконом» или «комфорт». Данные виды отделки были разработаны с учетом желаний потребителей, — утверждают в компании. — Говорить о том, что «Развитие» навязывает заключение договора СМР некорректно. Многие покупатели принимают решение о том, что хотят заказать отделку, гораздо позже, чем приобрели квартиру. И компания даже предоставляет возможность приобрести отделку в рассрочку, тем более что сейчас цены на строительные материалы растут как на дрожжах. Многие застройщики как в Воронеже, так и по всей России, стараются расширить комплекс услуг, чтобы максимально удовлетворить запросы современных покупателей».

По словам источника “Ъ-Черноземье” на местном профильном рынке, указанную схему продаж застройщик мог ввести из-за многочисленных случаев «потребительского экстремизма» со стороны дольщиков. Речь идет о ситуациях, когда дольщик отсуживает у застройщика компенсацию за выявленные недостатки: «Потери у строительных организаций в судах – значительные. Кроме того, в условиях скачков цен на строительные материалы девелоперы ищут варианты создания финансовой подушки, ведь средства с эскроу-счетов, как известно, им перечисляются только после ввода объекта в эксплуатацию».

Эксперты, анализируя для “Ъ-Черноземье” перечень работ по договору строительного подряда с ООО «СК Развитие — отделка и строительство», отметили, что он содержит тот минимум, который необходим для квалификации объекта в качестве жилого помещения. При этом указанные работы обычно входят в состав ДДУ и в проектную документацию. Партнер адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Александр Кадетов напоминает, что закон о защите прав потребителей запрещает устанавливать зависимость получения одних работ от приобретения других: «Подобные действия застройщика, на мой взгляд, прямо противоречат положениям п.2 ст.16 закона о защите прав потребителей. И понесенные в связи с этим убытки должны возмещаться потребителю в полном объеме. Но здесь возникнут сложности в доказывании того, что застройщик поставил заключение ДДУ под условие подписания второго договора с дочерней компанией. На практике такие условия обсуждаются устно».

В указанной схеме, по мнению господина Кадетова, дольщик «может рассчитывать на возврат суммы, зафиксированной лишь в ДДУ». В остальной части ему придется участвовать в долгих судебных тяжбах по доказыванию вины застройщика и размера причиненных его действиями убытков. «У дольщика будет оставаться право на отказ от договора с дочерней компанией застройщика и на требование возврата уплаченной суммы. Но реальный возврат средств проблематичен, так как зачастую такие компании не имеют имущества», — добавил юрист.

Заместитель председателя коллегии адвокатов Москвы «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов полагает, что указанный второй договор «в судебном порядке может быть признан кабальной сделкой и соответственно, недействительной». С другой стороны, в правовой системе есть понятие свобода договора, и «дольщик, подписывая договор с застройщиком, берет на себя все риски».

По словам управляющего партнера юридической компании «Центральный округ» Станислава Валежникова, описанная схема работает достаточно давно, но сегодня «не носит массового характера». «Случаев привлечения застройщиком аффилированной компании для выполнения именно СМР на данный момент мы не знаем, так как при первой же жалобе в контролирующие органы (архстройнадзор или Роспотребнадзор) на компанию могут быть наложены штрафы. Контролирующий орган имеет право обратиться в суд с иском о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению средств граждан, о ликвидации компании в случае неоднократного или грубого нарушения», — пояснил юрист. По его словам, часты случаи, когда аффилированные с девелоперами компании массово выполняют работы по чистовой отделке квартир: «Здесь уже нарушение закона не так однозначно, надо смотреть, как согласно проектной документации строится дом — с чистовой отделкой или без».

Ирина Лобанова