Тенденции

Рынок новостроек в сегменте комфорт-класса за первые пять месяцев года показал дальнейший рост цен. По некоторым оценкам, они выросли еще на 10% с начала года.

По итогам пяти месяцев в Петербурге было введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья. Это больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако пока, как говорят эксперты, на рынке сохраняется ажиотаж и жилье продолжает с рынка вымываться. Это приводит к росту цен.

Виталий Коробов, директор группы «Аквилон», говорит: «В среднем цены на жилье комфорт-класса выросли на 10% с начала года, сегодня средняя цена в этом сегменте составляет 170–190 тыс. рублей за квадратный метр». Он полагает, что темпы роста, вероятно, замедлятся, однако ждать падения не стоит. «Более того, в перспективе можно ожидать нового витка роста цен. В первую очередь из-за снижения объема предложения жилья по всей стране. Кроме того, себестоимость строительства увеличивается по объективным причинам, и все эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра»,— рассуждает эксперт.

Господин Коробов полагает, что после отмены льготной ипотеки рынок, вероятно, отреагирует снижением спроса в третьем квартале в сравнении с тем же периодом 2020 года. «Это скорее результат перехода на проектное финансирование. Сейчас сдаются дома, строительство которых началось в 2018–2019 годах, когда застройщики стремились как можно большее количество объектов ввести до начала действия закона. Сегодня рынок адаптировался к изменениям, и в предыдущие два месяца крупные игроки заявили о старте нескольких крупномасштабных проектов»,— отмечает девелопер.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, также подтверждает, что в первые месяцы 2021 года цены на жилье в целом и комфорт-класс в частности продолжали расти. «Можно прогнозировать, что в середине лета цены на строящееся жилье зафиксируются на достигнутых отметках и их рост на какое-то время замедлится. Не последнюю роль в этом сыграет и увеличение предложения. С начала года на рынок вышли новые проекты. Так, у нас стартовали новые проекты в Новосаратовке, Парголово, на очереди — масштабное строительство в Каменке»,— рассказывает он.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит: «По итогам первого квартала предложение на рынке строящегося жилья комфорт-класса все еще остается дефицитным. Спрос в этот период был равномерно распределен между объектами, представленными в продаже. Помимо низкого объема предложения и льготной ипотеки, покупательскую активность поддерживают спецпредложения от застройщиков: например, совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5–6%. С большой долей вероятности эта практика закрепится на рынке и продолжит действовать после окончания программы господдержки».

Он признает, что жилье продолжает дорожать, по сравнению с прошлым годом сценарий глобально не изменился: остается поддержка со стороны различных ипотечных программам, растет себестоимость из-за существенного удорожания материалов и все еще присутствует дефицит предложения. За первый квартал 2021 года рост цен составил около 7%, подсчитал господин Фельдман.

«По нашим наблюдениям, спрос начинает смещаться из города к новостройкам, расположенным в ближайших пригородах Ленобласти. В первую очередь это связано с ростом стоимости квадратного метра: покупатели ищут доступные для себя варианты уже в новых локациях. Если темпы вывода новых проектов сохранятся, то рынок придет к балансу спроса и предложения к концу этого года»,— указывает эксперт.

По его данным, ГК «Ленстройтрест» в первом квартале перевыполнила план продаж на 18%. «Спрос на недвижимость в наших проектах был стабильным, при этом активность покупателей немного снизилась. Мы объясняем это тем, что значительная часть спроса 2021 года была реализована в прошлом году»,— говорит господин Фельдман.

Пресс-служба «Группы ЛСР» сообщила, что в первом квартале 2021 года в комфорт-классе компания вывела в Санкт-Петербурге в продажу больше предложений, чем в сопоставимый период 2020 года. «Мы продали на 63% больше квадратных метров в ЖК "Цивилизация" по сравнению с аналогичным периодом 2020 года»,— говорят в компании. Недавно «Группа ЛСР» анонсировала новый жилой комплекс комфорт-класса «Морская миля» — это единственный проект, который она реализует в Кировском районе Санкт-Петербурга.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сообщила, что за январь — март 2021 года, согласно официальной статистике, в Санкт-Петербурге в эксплуатацию введено 680 тыс. кв. м жилья, из них 72% — это комфорт-класс. В эксплуатацию введены дома, которые были выведены в продажу в 2017–2018 годах. «За этот период на рынок поступали максимальные объемы нового предложения, в том числе комфорт-класса. Как правило, наибольший объем ввода объектов приходится на последний квартал года, но в первом квартале 2021 года уже сдано 25–35% от годового объема ввода предшествующих периодов в сегменте комфорт»,— говорит она.

По словам госпожи Трошевой, с 2019 года наблюдается увеличение числа объектов комфорт-класса в структуре вывода новых объектов на рынок агломерации: если до 2019 года доля сегмента варьировалась в диапазоне 35–50%, то после 2019 года превышает 60%, а по итогам первого квартала 2021 года доля составила уже 69% (снижение доли объектов эконом-класса среди стартапов). Такая тенденция обусловлена улучшением характеристик новых проектов в части планировок, благоустройства, архитектурного решения.

Кроме того, в 2021 году и на пригородных территориях наметилась тенденция к росту проектов комфорт-класса: в продажу поступили качественные проекты, которые по характеристикам сопоставимы с объектами комфорт-класса в городских популярных локациях. В городе более половины нового предложения (58%) в сегменте комфорт пришлось на три района: Приморский, Красносельский и Невский. В целом по агломерации в объеме вывода новых объектов комфорт-класса наибольшую долю занимает Setl Group с долей 32%, у остальных девелоперов — не более 12%.

По состоянию на 1 апреля 2021 года средняя цена предложения в сегменте комфорт в Петербурге составляет 162,5 тыс. рублей за квадратный метр (+6,8% с начала 2021 года), 195,6 тыс. рублей в классе «комфорт+» (+7,3%), в пригородах — 116,9 тыс. рублей (+8,2%).

Олег Привалов