Все больше проектов офисов реализуются под конкретных заказчиков

Спрос крупных госструктур на большие офисные пространства, несмотря на кризис, стимулируют девелоперов выбирать менее доходную, но более прогнозируемую схему работы, возводя офисную недвижимость под конкретных клиентов. Более 70% запланированных к выводу на рынок в этом году площадей уже занято арендаторами. Это максимальный показатель за последние десять лет.

Из 529 тыс. кв. м бизнес-центров, запланированных к вводу в Москве в этом году, 50% строятся под конкретного арендатора по схеме built-to-suit или для собственных нужд — это максимальный показатель за всю историю наблюдений за офисным рынком столицы. Об этом говорится в исследовании аналитиков JLL. Так, в 2020 году аналогичный показатель оценивался в 22%, в 2019 году — в 28%, в 2018 году — в 36%. Аналогичный тренд фиксируют и другие консультанты. По данным CBRE, в запланированных к сдаче в этом году офисах свободно не более трети помещений. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина добавляет, что в 2019–2020 годах проекты выходили на рынок либо полностью пустыми, либо с вакантностью на уровне 50–70%.

Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов объясняет, что, несмотря на кризис, на офисном рынке сохраняется дефицит качественного предложения. Это происходит из-за снижения с 2014 года объемов строительства новых объектов и сравнительно низкой вакантности площадей. Так, по словам господина Ефимова, на конец 2019 года в Москве пустовало 9,6% офисов, сейчас на фоне перехода на удаленную работу не занято 12%, а к концу года значение может вырасти до 13,5–13,7%. В такой ситуации для компаний арендовать качественный объект площадью более 10 тыс. кв. м становится проблематично, говорит эксперт.

На этом фоне господин Ефимов ждет дальнейшего роста спроса на built-to-suit: до конца 2024 года в таком формате, по его расчетам, будет реализовано 320 тыс. кв. м.

Но этот тренд в дальнейшем будет сдерживать рост вакантности, прогнозирует старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. В 2022 году к вводу запланировано 920 тыс. кв. м, в 2023 году — 750 тыс. кв. м, но на значительную часть этих площадей уже есть арендаторы. «Поэтому мы не ожидаем скачка доли свободных офисных площадей в перспективе»,— комментирует она. Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Полина Афанасьева объясняет популярность built-to-suit спецификой спроса со стороны госкомпаний и крупных корпораций, формирующих заметную долю сделок и занимающих большие блоки. «Снижение доли формата в совокупном спросе может произойти при насыщении рынка крупными спекулятивными объектами нового строительства»,— уверена она.

Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк отмечает, что многие девелоперы на фоне кризиса опасаются выводить на рынок спекулятивные офисы, предпочитая работать с конкретным заказчиком. Эксперт добавляет, что стратегии, при которой застройщик реализует объект и после сдает в нем небольшие площади, еще встречаются, но достаточно редко. «Это более доходная и одновременно рискованная схема. Такие компании имеют собственную базу клиентов и работают с инвестиционным спросом»,— резюмирует господин Камлюк.

Значительное влияние на рынок, по словам Алексея Ефимова, сейчас оказывает также ограниченный объем доступных площадок под строительство: в деловых кластерах в центре Москвы практически нет новых объектов.

На этом фоне активность девелоперов смещается в альтернативные деловые районы — Новую Москву, Сколково, «Нагатино-ЗИЛ». «В целом децентрализация станет драйвером офисного рынка Москвы в среднесрочной перспективе. Около 43% нового предложения 2021–2022 годов, в котором предлагаются блоки более 20 тыс. кв. м, будет сконцентрировано за МКАД»,— рассуждает господин Ефимов. Реализовать готовые проекты в удаленных от центра локациях не так просто.

Александра Мерцалова