«Центр города — давно уже не хит продаж»

Арсен Унанян, руководитель ГП «Компаньон» об особенностях сделок на рынке коммерческой недвижимости в Челябинске

Ситуация с коммерческой недвижимостью в Челябинске отличается от других регионов. Если у соседей недвижимость, в том числе и коммерческая, несколько лет подряд равномерно увеличивается в цене, то в Челябинске так можно сказать только в отношении жилья. Это объяснимое следствие субсидированной ипотеки. А вот коммерческая недвижимость у нас практически не подорожала, и предложения, не пользовавшиеся спросом, вовсе уходят с рынка.

Хороших объектов, то есть тех, в которых в случае ухода одного арендатора тут же найдется другой, не так уж много. Они традиционно пользуются спросом среди инвесторов, формирующих себе «пенсионный» доход. То есть вкладывающихся по принципу «купил и тут же сдал в аренду какой-нибудь крупной федеральной торговой сети». Окупаемость в этом сегменте уже в течение нескольких лет находится в районе восьми лет.

Однако, если проанализировать сделки «Компаньона», можно увидеть, что мы далеко ушли за пределы Челябинска: Трехгорный, Озерск, Кыштым, Куса. Более 15 объектов в сегменте 200 млн+ в работе в Уфе, Чебоксарах, Подмосковье, Краснодарском крае. В первую очередь, потому что в Челябинске выше риски. В городе уже наблюдается перенасыщение сетевыми магазинами. Поэтому не все помещения с хорошим потоком потенциальных покупателей можно считать перспективными. Из-за этого некоторые из них находятся в экспозиции на рынке по пять–семь лет, хотя среднее время продажи удачно расположенного объекта по рыночной цене — полгода.

Если говорить о складской и производственной недвижимости, то цены на нее поднялись незначительно, они колеблются между 15 и 20 тысячами рублей. В первую очередь, потому что помещениями мало кто интересовался. Но спрос появился впервые за три–четыре года. Это и инвесторы, которые готовы вкладываться в Челябинскую область, и бизнесмены, которые готовы перепрофилировать помещения, сделать их качественнее. Отчасти это последствия пандемии, потому что многие ушли в интернет-торговлю со складов. С другой стороны, из-за высокого курса валют появились производственные ниши, позволяющие расширять российское производство. Основной спрос приходится на площади от 1 000–2 000 квадратных метров и от 5 000 до 10 000 квадратных метров.

У нас в работе на территории Челябинска более 500 000 кв.м производственной недвижимости и почти треть из этого сейчас пользуется спросом у потенциальных покупателей. По ряду объектов заключены соглашения еще в начале года и сейчас приводятся в порядок документы, особенно в части коммуникаций и построенных еще 15 лет назад пристроев и надстроев.

Центр города уже давно «рассредоточился» по окраинам: северо-запад, ЧТЗ, ЧМЗ, Сосновский район. Сегодня достаточно большой выбор, и центр не является «хитом», в который нужно вкладываться. Это раньше на помещения на проспекте Ленина стояла очередь покупателей, и стоимость доходила до 200 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас — средняя стоимость 60 тысяч рублей за «квадрат», причем покупателю придется еще вложить примерно треть от суммы покупки, чтобы перепрофилировать помещение.

Еще одна особенность торговли коммерческой недвижимостью — это меньшее количество сделок, но более подготовленный потребитель, с которым мне лично как профессионалу интересно работать. И вот из-за подготовленности участников сделки взаимоотношения в схеме «продавец — посредник — покупатель» стали более оперативными, и даже вживую видеть объект сейчас необязательно. Практически вся работа проходит на расстоянии. Тем не менее пока основной бизнес «Компаньона» — это все-таки продажа жилой недвижимости. Да, здесь меньше чек, но большее количество сделок — у нас на пике проходило до трех тысяч сделок в год с физлицами. И даже сегодня при одинаковой цене у нас и застройщика многие отдают предпочтение нам — ведь кроме самой сделки наш клиент получает множество дополнительных возможностей — это и преференции банков-партнеров до 1% на ипотечную ставку, и оперативные и комфортные регистрационные действия, и юридическая поддержка, взаимодействие с органами опеки и иными институтами, а самое главное — весь спектр предложений на рынке, а не только то, что надо продать. За 18 лет работы можно с удовлетворением отметить, что у нас ежегодно увеличивается количество повторных сделок, мы продолжаем участвовать в госпрограммах и привлечению крупных инвесторов в наш город.

Именно у нас можно встретить уникальные предложения, которых нет в рекламе — это известные объекты в Челябинске, которые собственники в связи с переездом или диверсификацией бизнеса готовы реализовать. Хотите купить знаковые торговые центры, гостиницы, рестораны или уникальные квартиры? Вам к нам!

Самые яркие сделки в этом году — привлечение инвесторов более чем на 200 млн рублей в «Твою привилегию» — там скоро появятся футбольное поле, спортивные залы и бассейн. От этого выиграют все: и инвесторы, и застройщик, и конечно жители нашего города.

Контакты АН «Компаньон»:

г. Челябинск, ул. Труда, 156.

Телефон 8-800-500-41-41 (бесплатно по РФ).

Вся недвижимость на Компаньон.рф

Вся лента