Подорожание новостроек ограничивает спрос

Предшествовавший существенному сжатию программы льготного ипотечного кредитования месяц обернулся очередной волной роста цен на рынке первичной недвижимости. В среднем новостройки подорожали более чем на 2%. Жилье растет в цене, несмотря на постепенный спад активности покупателей: приобретать недвижимость по взлетевшим за год почти на треть ценам россияне оказались не готовы даже в преддверии роста ипотечных ставок. Исключением стал Краснодар, где за счет перераспределения спроса мигрирующих на юг «удаленщиков» новостройки за месяц подорожали на рекордные 15%.

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в июле достигла 100 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 2,2% за месяц и на 27% за год. Такие данные приводят аналитики ЦИАН. Средний темп прироста стоимости пока сохраняется: в июне относительно мая положительная динамика оценивалась в 2,1%.

По данным аналитиков компании «Этажи», новостройки в 21 крупном городе страны сейчас стоят в среднем 80,9 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение выросло на 1%.

В «Авито Недвижимости» среднегодовой рост цен на рынках первичной недвижимости крупнейших городов России оценивают в 38%, до 121,14 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение выросло на 1%.

Несмотря на сохраняющуюся тенденцию к удорожанию новостроек в среднем по стране, динамика в регионах разноплановая. Так, по данным ЦИАН, в четырех городах-миллионниках за месяц средняя стоимость первичной недвижимости показала отрицательную динамику. Наиболее выраженным падение оказалось в Самаре, где новостройки подешевели на 5%, до 71 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре, напротив, произошел аномальный 15-процентный рост средней стоимости жилья за месяц, до 99,1 тыс. руб. за кв. м. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов связывает такой скачок с активизацией межрегиональных сделок и ростом интереса к городу со стороны «удаленщиков». «После того как цены в Сочи приблизились к московским, эта группа покупателей стала выбирать из других локаций в одном из немногих российских регионов с комфортными условиями для жизни зимой»,— констатирует он.

Аналитики «Этажей» отмечают незначительное, менее 1% за месяц, снижение средней стоимости жилья в Сургуте, до 76,5 тыс. руб. за кв. м. Самый выраженный рост цен за месяц, по их подсчетам, произошел в Перми, где цена поднялась на 2,6%, до 71 тыс. руб. за кв. м. В целом самые доступные новостройки среди городов-миллионников, по данным «Авито Недвижимости», сейчас в Челябинске: там средняя стоимость составляет 52 тыс. руб. за кв. м. Но и здесь, согласно данным аналитиков, за минувший месяц значение выросло на 2%.

В Москве, согласно оценкам ЦИАН, новостройки сейчас стоят в среднем 265,3 тыс. руб. за кв. м.

Относительно июня для столицы значение увеличилось на 3%, относительно июля прошлого года — на 25%.

Алексей Попов отмечает, что высокая стоимость характерна и для новых, выходящих на рынок проектов. «Жилые комплексы в сегменте "комфорт-плюс" — с ценой квадратного метра выше 300 тыс. руб.»,— говорит он. Говорить об ажиотажном спросе на этом фоне не приходится: согласно подсчетам ЦИАН на основе данных Росреестра, на первичном рынке недвижимости Москвы в июне было заключено 8,1 тыс. сделок с квартирами и апартаментам. Это всего на 5% выше майского показателя, когда активность покупателей естественным образом ограничивали праздники и выходные дни. «Застройщики рассчитывали компенсировать майские потери за счет ажиотажного спроса на фоне последней возможности купить жилье по льготным ипотечным ставкам, но из-за роста средних цен ожидания не оправдались»,— констатирует господин Попов.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев констатирует, что для всей страны характерно постепенное падение спроса: на минувшей неделе он оказался в среднем на 14% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Этот спад можно назвать ожидаемым: с 1 июля в России существенно поменялись условия программы льготного ипотечного кредитования, ставшей одним из основных факторов резкого роста цен на жилье. Теперь под ее условия не попадают новостройки в большинстве крупных городов. Сейчас рынок ждет решения ЦБ по повешению ключевой ставки, что с высокой долей вероятности приведет к росту стоимости ипотечных кредитов.

Количество лотов в экспозиции на первичном рынке, согласно оценкам «Авито Недвижимости», постепенно выравнивается: сейчас объем предложения на 4% больше, чем в прошлом месяце, но все еще на 5% ниже значения июля прошлого года. Хотя Дмитрий Алексеев указывает, что на рынке сохраняются и поддерживающие спрос факторы. «Есть основания полагать, что новые возможности в рамках программы семейной ипотеки, воспользоваться которой с 1 июля текущего года могут семьи с одним ребенком по ставке 6% годовых, несколько компенсируют спад»,— говорит он.

В любом случае, констатирует Алексей Попов, прямое снижение цен на новостройки в эпоху эскроу-счетов — маловероятный сценарий. Эксперт вспоминает, что ощутимое падение средних значений российский рынок недвижимости за свою историю переживал трижды: в 1998 году, в 2008–2009 и в 2014–2015 годах. «Если до конца года не произойдет событий, сопоставимых с мировым кризисом, дефолтом или жесткими санкциями, ждать удешевления квартир не стоит»,— рассуждает он. Более ожидаемым сценарием развития на вторую половину года эксперт считает постепенную стабилизацию рынка на фоне естественного сжатия ипотечного спроса и увеличения объема предложения. Таким образом, по словам господина Попова, мы можем увидеть возврат к индексации цен на уровне 1–1,25%. Аналогичный прогноз формулирует руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев, ожидая дальнейшего увеличения средней стоимости новостроек на 0,8–1,5% в месяц.

Александра Мерцалова