Круглый стол

Несмотря на то, что сегмент сервисных апартаментов развивается на протяжении последних лет весьма быстрыми темпами, до сих пор остается открытым вопрос его правового регулирования. Участники бизнес-встречи «Все точки над А: обсуждаем реалии и оцениваем риски рынка апартаментов», организованной ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге, обсудили текущие законодательные инициативы, устойчивость апарт-отелей к кризису, гибкость формата и его дальнейшее развитие, сделав вывод, что перенасыщения рынка в ближайшее время ожидать не стоит.

В отличие от московского рынка, где на сервисные апартаменты приходится около 10% от всего доступного предложения, в Петербурге их доля составляет около 90%. «Такие объекты находятся под управлением профессиональных операторов, предоставляющих доходные программы. Они служат отличным инвестиционным инструментом для институциональных и частных инвесторов»,— замечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. По ее словам, наибольшее количество апартаментов было выведено в продажу в 2019 году и сейчас в городе представлено множество проектов: от крупных до совсем небольших в различных локациях.

При этом, несмотря на очевидную популярность сегмента, проблема отсутствия правового статуса апартаментов существует уже давно и до сих пор не решена. «Последняя активная попытка была предпринята в 2018 году, когда в Жилищном кодексе хотели ввести понятие "жилые апартаменты" как отдельный вид для решения проблемы псевдожилья. Однако он был снят с рассмотрения. Сегодня в соответствии с новым законопроектом появился новый объект правоотношений — "многофункциональное здание» с жилыми и нежилыми помещениями"»,— объясняет Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business. По ее мнению, в нем непрозрачно регулируются правоотношения сторон, а вопросы создания социальной инфраструктуры должны будут решаться регионами. Кроме того, в законопроекте не рассмотрен порядок взаимоотношений с управляющими компаниями, и единственным плюсом от его принятия станет возможность регистрации собственников в своих апартаментах. «А это больше касается Москвы, где 90% апартаментов используется как псевдожилье. При этом законопроектом полностью игнорируются сервисные апартаменты»,— добавляет она. Госпожа Филина убеждена, что для грамотной проработки всех нюансов необходимо создание рабочей группы, состоящей из девелоперов и инвесторов, причем с учетом регионального аспекта.

Эксперты отметили, что в нынешнем году динамика цен на апартаменты порадовала всех игроков рынка. «Апартаменты догнали происходящий в городе ажиотаж. Средняя цена на них достигла исторического максимума в 198 тыс. рублей за квадратный метр, и это далеко не предел»,— уверена госпожа Конвей.

Участники дискуссии обращают внимание, что динамика, с которой растет качество продукта,— феноменальна. В этом отношении Петербург выступает локомотивом, в том числе и для московского рынка, где не хватает проектов с прозрачной доходностью. Так, по данным Colliers, в настоящее время в операционной стадии находятся 10 апарт-отелей сервисного формата с номерным фондом в 10 тыс. юнитов, что составляет половину номерного фонда отелей. Ряд игроков рынка стремится привлечь в свой проект профессионального оператора с мировым брендом, в том числе для «удержания проекта на плаву» даже в кризисных условиях и придания проекту дополнительной устойчивости. Вместе с тем, по мнению Екатерины Лисовской, генерального директора отельного оператора PLG, мировые сети в нашей стране пока что работают в классическом отельном сегменте, а опыт управления апарт-отелями у них полностью отсутствует. «Поэтому судить о результатах и делать выводы пока очень рано. Тем более в условиях, когда не решен вопрос с законодательной базой»,— добавляет госпожа Лисовская. Вместе с тем эксперт полагает, что экспертиза международной команды может благоприятно сказаться на формировании концепции будущего объекта. «Другое дело — как это будет функционировать в российской действительности»,— уточняет она.

Госпожа Лисовская отмечает, что в настоящее время компания PLG ведет строительство трех объектов: первая очередь инвест-отеля In2it на 533 номера запускается осенью этого года, вторая очередь In2it на 988 номеров начнет работать как отель в 2023 году, а инвест-отель «Про.Молодость» — в 2024 году. «Все наши инвест-отели обеспечены необходимой инфраструктурой, а специально разработанное мобильное приложение позволяет удаленно регулировать взаимоотношения между собственниками, отельным оператором и резидентами»,— уточняет она.

В инвест-отеле In2it компания предлагает гарантированную доходность в размере 30 тыс. рублей в месяц, а в отеле «Про.Молодость» она составит 20 тыс. в месяц. «Мы идем на это, потому что инвесторы не всегда понимают, как работает рынок. Разница в суммах связана как с локацией и порогом входа, так и со стратегией развития отеля»,— уточняет госпожа Лисовская. Программы гарантированной доходности, которые предлагает PLG, рассчитаны на пять лет. «Я уверена, что в будущем, когда сегмент инвесторам будет более понятен, эти программы уйдут и останутся только наиболее выгодные программы прогрессивного дохода»,— добавляет она.

Антон Агапов, директор по развитию сети YE’S, поделился своим видением по развитию сегмента, заметив, что, в отличие от проектов других девелоперов, апарт-отели YE’S уже давно сданы в эксплуатацию и много лет успешно функционируют. «Так, например, первый апарт-отель, появившийся в России, был "YE’S Хошимина" на севере Петербурга, который мы сдали в 2014 году. И с тех пор мотивация застройщиков в целом не изменилась: как и тогда, они стараются найти наилучшие способы реализации девелоперских проектов, не предназначенных для строительства жилой недвижимости. При этом сегодня данный вопрос стоит еще более остро: бизнес-центры и торговые объекты после пандемии уже не так рентабельны, как это было в 2019 году. Стали очевиднее преимущества гибких офисов перед классическими форматами, более активное развитие получила электронная коммерция. Это способствовало росту доли вакантных площадей и снижению доходности данных форматов»,— рассуждает господин Агапов. По мнению эксперта, если между девелоперами сервисных апарт-отелей сейчас идет борьба за инвесторов, то буквально через несколько лет это уже будет борьба за арендатора, обеспечивающего доходность. «То есть конкуренция между управляющими компаниями серьезно возрастет»,— подчеркивает он.

По словам господина Агапова, 90% всех собственников апартаментов сети апарт-отелей YE’S заинтересованы в получении пассивного дохода, а не в личном проживании. «При этом управляющая компания берет на себя решение всех вопросов, связанных с обеспечением высокой загрузки апартамента и поиском арендатора, а владелец ежемесячно получает подробный отчет, из которого понятно, как формируется его доход»,— говорит он. Эксперт считает наиболее эффективной экономической моделью для девелопера реализацию апарт-отеля с номерным фондом от 500 апартаментов. «В этом случае появляется возможность создать многофункциональные общественные пространства, как, например, в нашем апарт-отеле YE’S Marata, где площадь лобби составляет 1400 кв. м. В пространстве находятся уютные зоны отдыха с мягкой мебелью, лобби-бар, коворкинг, где все гости комплекса могут комфортно проводить встречи, общаться и просто отдыхать за чашкой вкусного кофе»,— рассказывает эксперт. Среди других важных факторов — хорошая локация и развитая инфраструктура, соответствующая концепции «город в городе».

Антон Агапов напомнил, что действующий номерной фонд сети апарт-отелей YE’S составляет 3700 номеров, а средний показатель загрузки достигает 86%. «В пандемию он немного снизился до 75%, в то же время в классических отелях данный показатель был не более 35%»,— замечает он. Эксперт объясняет это гибкостью формата, а именно возможностью перевода посуточного сегмента в «долгосрок».

Участники дискуссии убеждены: в ближайшем будущем перенасыщения рынка апарт-отелей не произойдет. «Мы прогнозируем увеличение туристического потока после открытия границ за счет отложенного спроса, возобновления делового, медицинского туризма и развития внутреннего туризма. Если власти примут дополнительные меры привлечения гостей в наш город в средний и низкий сезон, то это может нивелировать фактор сезонности, а значит — обеспечит хорошую доходность апартов вне зависимости от времени года. Кроме того, пандемия вымыла с рынка многих игроков, например, малые отели, номерной фонд в которых придется компенсировать новыми проектами»,— уверена госпожа Лисовская.

Мария Кузнецова