Спрос на коммерческие площади растет

Благодаря краткосрочному характеру новая волна ограничений на фоне пандемии COVID-19 не привела к существенному спаду на рынках коммерческой недвижимости. Консультанты и собственники площадей рассчитывают, что пострадавшие арендаторы помещений на центральных улицах и в торгцентрах быстро восстановятся, а ставки аренды вернутся к росту. На офисном рынке наблюдается реализация отложенного спроса. После затянувшегося периода удаленной работы у бизнеса появилась ясность относительно планов по занимаемым площадям.

Краткосрочный спад

Действовавшие в июне—июле в Москве ограничения на посещение заведений общепита без QR-кода не заставили консультантов изменить позитивный прогноз относительно восстановления сегмента стрит-ритейла. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев предполагает, что доля вакантных площадей продолжит постепенно снижаться с нынешних 15% до 13% к концу года. «В силу относительно короткого периода действия ограничительных мер они не окажут существенного влияния на вакантность на центральных улицах»,— рассуждает он.

Аналогичные ожидания и у других консультантов. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова прогнозирует быстрое восстановление в сегменте общественного питания в стрит-ритейле, опираясь на опыт предыдущих волн ограничений. «К июню 2021 года негативное влияние первой волны пандемии рынок исчерпал, а число заведений восстановилось на 97% по отношению к докризисному уровню»,— говорит она.

Одновременно эксперт сомневается, что арендные ставки начнут увеличиваться раньше 2022 года: в период действия ограничений оборот заведений общепита сократился на 50–90%.

Все зависит от ликвидности объекта и наличия на него спроса со стороны потенциальных арендаторов, констатирует коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко. В целом в этот раз, по ее словам, ограничения в Москве не сопровождались паническими настроениями арендаторов — их отношение было трезвым. Тем не менее в период их действия число заявок от потенциальных арендаторов сократилось. «Сейчас спрос, соответствующий летнему сезону, восстанавливается»,— говорит госпожа Буренко.

В Санкт-Петербурге волна ограничений из-за пандемии COVID-19 в основном затронула торговые центры, в то время как для предприятий в помещениях стрит-ритейла мало что изменилось, констатирует руководитель отдела исследований рынка управляющей компании Maris Алена Волобуева. Рестораторы, по ее словам, на этом фоне переориентировались на работу на улицах: если за минувшие полгода в торгцентрах Санкт-Петербурга открылось только три новых заведения, то в помещениях стрит-ритейла — 70. Госпожа Волобуева считает, что на рынке уже сформировался позитивный тренд на снижение вакантности на основных торговых улицах города.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева при этом не исключает, что стоимость аренды помещений стрит-ритейла выйдет на докризисный уровень уже в этом году, а в следующем вакантность заметно сократится. Сейчас, по ее словам, активный спрос на площади формируют пункты выдачи заказов онлайн-магазинов и служб доставки.

Восстановление торгцентров

Ситуация в торговых центрах начала стабилизироваться. Согласно оценкам Watcom group, показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой недвижимости) на 28-й неделе года (12–18 июля) в Москве оказался ниже аналогичного значения докризисного, 2019 года на 10,2%. Это наименьший разрыв с конца мая. В Санкт-Петербурге спад Shopping Index относительно периода двухлетней давности на 28-й неделе оценивается в 23,6%. Относительно предыдущей недели разрыв сократился на 3,2 п. п. На фоне того, что положительная динамика Shopping Index в Москве была зафиксирована еще в период действия ограничений на работу фуд-кортов и общепита, президент Watcom group Роман Скороходов предполагает, что она может быть продиктована постепенной адаптацией населения к действовавшим мерам и активным шопингом перед высоким отпускным сезоном в августе.

Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова добавляет, что негативный эффект на посещаемость в торгцентрах ранее также оказывала установившаяся жаркая погода.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева добавляет, что этим летом в городе в принципе меньше людей, чем обычно: многие совмещают отпуск с возможностью работать удаленно, продлевая каникулы с 10–14 дней до месяца. Действовавшие в Москве ограничения на работу фуд-кортов и посещение объектов общепита без QR-кодов, по ее словам, не оказали существенного негативного влияния на торгцентры, поскольку были быстро отменены.

В дальнейшем, согласно прогнозам госпожи Сафоновой, отставание на 10–15% по отношению к уровню 2019-го сохранится до конца года. «Восстановление посещаемости сдерживается ограниченной покупательской способностью населения, а также активно растущей онлайн-торговлей»,— отмечает она. Евгения Хакбердиева при этом предполагает, что скидки на аренду помещений в торгцентрах продолжат действовать. «На рынке больше доступных площадок как в знаковых проектах, так и на улицах города»,— уверена она.

Офисная стабильность

Пустующих офисных площадей в Москве уже становится меньше: так, по данным Colliers, доля вакантности в классе А во втором квартале сократилась с 13% до 11,5%. Директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели связывает это со стабильным спросом и завершением строительства некоторых проектов, реализованных под конкретного арендатора или покупателя. На этом фоне во втором квартале стоимость аренды выросла на 2–3%. Офисы класса А в Москве сейчас сдаются в среднем за 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 17 тыс. руб. за 1 кв. м. Дисконты остаются предметом переговоров и, по оценкам Colliers, остаются в пределах 5–7%.

Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Алексей Кучвальский говорит о постепенной реализации на офисном рынке отложенного спроса: в прошлом году многие компании занимали выжидательную позицию из-за ограничений и распространения формата удаленной работы. Так, за первые шесть месяцев (январь—июнь) объем спроса на помещения, по его словам, достиг 644 тыс. кв. м, превысив значение за аналогичный период 2019 года на 12%. Всего по итогам года может быть поглощено 1,1–1,2 млн кв. м. Этот результат господин Кучвальский называет хорошим для кризисного периода.

Александра Мерцалова