Промплощадка компании на улице Седова может быть застроена жильем от Setl Group

Один из крупнейших в РФ производителей подвижного состава для рельсового транспорта «Трансмашхолдинг» (ТМХ) может приобрести промышленную площадку под новое производство в Колпино, на которую в будущем перебазирует Октябрьский электровагоноремонтный завод с улицы Седова. Эксперты оценивают перенос площадки в $400 млн. Расширение необходимо для выполнения потенциального госзаказа Петербурга на поставку 950 вагонов метро и более 1,2 тыс. трамваев и троллейбусов. По данным “Ъ”, к освободившимся участкам ТМХ в районе метро «Елизаровская» и «Ломоносовская» может проявлять интерес девелопер Setl Group. Эксперты полагают, что стоимость сделки по приобретению земли на улице Седова может достигнуть 12 млрд рублей.

Власти Петербурга договорились с «Трансмашхолдингом» о расширении производства и открытии нового предприятия по созданию всех видов городского электрического транспорта, включая электробус, заявил на совещании с президентом РФ Владимиром Путиным на этой неделе губернатор города Александр Беглов. В ТМХ эту информацию не комментируют.

По данным “Ъ”, ТМХ подписал оферту на выкуп земли в Колпинском районе Петербурга. Собеседники “Ъ” не уточняют точный адрес промышленной площадки. На улице Седова, 45 расположен Октябрьский электровагоноремонтный завод (ОЭВРЗ, входит в ТМХ). Мощности предприятия почти полностью задействованы для ремонта подвижного состава ГУП «Московский метрополитен» и ОАО «РЖД», а также строительства вагонов для Петербургского метрополитена. В ОЭВРЗ запрос “Ъ” перенаправили в ТМХ. Рядом с этой площадкой в аренде у ОЭВРЗ находится участок ПК «Транспортные системы», которую также связывают с ТМХ. Компания производит трамваи и троллейбусы. За последние три года предприятие выиграло несколько конкурсов на поставку подвижного состава в Петербурге, хотя ее основным заказчиком остается московский регион. Источник “Ъ” на этом предприятии отмечает, что сценарии переезда не обсуждались. Общая площадь промплощадки ТМХ на улице Седова составляет 41,7 га.

Транспортный комплекс Петербурга требует масштабной модернизации: 40% подвижного состава метрополитена находится за пределами нормативного срока эксплуатации, составляющего 30 лет, около 70% трамваев также требуется обновить. Из-за нехватки доходов регионального бюджета часть средств на программу обновления подвижного состава запрашивают в ФНБ: на приобретение новых 950 вагонов метро до 2030 года — 97 млрд рублей. В рамках инфраструктурных кредитов (на 15 лет под 3% годовых) Петербург рассчитывает приобрести часть трамваев и троллейбусов. Всего, согласно подсчетам ГУП «Горэлектротранс», до 2028 года планируется обновить 629 трамваев и 587 троллейбусов, что вместе с модернизацией инфраструктуры потребует более 123 млрд рублей.

Единственным сопоставимым по масштабу, номенклатуре и объемам выпуска конкурентом ТМХ в России в сфере производства подвижного состава для рельсового транспорта является группа «Синара», прошлым летом купившая у Кировского завода 49% петербургского производителя железнодорожного подвижного состава «Вагонмаш» (остальные 51% в компании принадлежат чешской Skoda Transportation).

По данным “Ъ”, площадки ТМХ на Седова, 45, в случае победы на конкурсе по поставкам вагонов в Петербурге могут быть проданы девелоперу Setl Group. Там информацию не подтвердили и не опровергли.

«Стоимость сделки могла составить около 30 тыс. рублей за квадратный метр будущих улучшений»,— отметила Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP.

По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, на участке можно возвести от 400 до 800 тыс. кв. м жилой недвижимости. Примерно такого же мнения придерживается Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Она полагает, что здесь реально возвести около 700 тыс. кв. м жилья, «хорошо поработав с территорией». «Но с учетом инфраструктуры и коммерческих площадей объем жилой застройки может уменьшиться»,— объясняет госпожа Шарыгина. Эксперт также отметила, что эта площадка продается уже в течение последних пяти лет и процесс ее продажи, помимо размера, осложнялся ее промышленным назначением и наличием на участке железнодорожных линий, а также объектов культурного наследия в небольшом количестве. Ольга Шарыгина полагает, что стоимость участка составила «плюс-минус 12 млрд рублей». Еще один собеседник “Ъ” указал на то, что 12 млрд рублей — это верхняя граница, а цена могла быть кратно ниже, учитывая характеристики пятна.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отмечает, что в локации станции метро «Елизаровская» реализуется несколько объектов от Setl City и группы «Эталон». Средняя цена за квадратный метр жилья составляет 200–220 тыс. рублей. Строящиеся объекты относятся к классам С и В и пользуются устойчивым спросом у покупателей, отмечает эксперт.

Стоимость земли в районе Колпино в среднем приближается к 10–15 млн рублей за гектар, но обустроенные участки, где подведена инфраструктура, могут доходить до 30 млн рублей за гектар, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев. Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский полагает, что для производства широкой линейки вагонов ТМХ понадобится территория площадью около 100–150 га. Инвестиции в завод могут составить $300–400 млн, заключает аналитик.

Яна Войцеховская, Мария Кузнецова