Пространство для развития

В первом полугодии 2021 года девелоперы Петербурга приобрели земли на 50 млрд рублей. Сделок в денежном выражении было в два раза больше, чем за весь 2020 год, и в десятки раз больше, чем в 2019 году.

Во второй половине 2021 года застройщики продолжат активно инвестировать в земельные участки. На рынке сохраняется дефицит предложения, цены на недвижимость и спрос остаются высокими, несмотря на ужесточение условий льготной ипотеки.

Высокий спрос на землю обусловлен сложившимся дефицитом участков, подходящих под строительство жилья, а также ростом конкуренции между крупнейшими участниками рынка.

Управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин к причинам массовой скупки земли относит и то, что неожиданный рост цен на жилье привел к появлению незапланированной выручки. «Ведь строительные компании, особенно крупные холдинги, в кризисной для всей страны ситуации сумели нарастить свои доходы на 40–50%. Скупка активов на перспективу — решение вполне логичное. И даже если спрос снизится из-за ограниченной платежеспособности потенциальных покупателей, то все просто: можно строить — можно не строить, а, к примеру, перепродать земельный участок».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что рынок земли в Петербурге сейчас отражает ситуацию на рынке недвижимости в целом. «Выросшая цена за квадратный метр недвижимости определяет рост спроса на земельные участки и, следовательно, цен на них. Увеличившийся спрос сейчас привел к тому, что готовых к реализации проектов, с разрешением на строительство и землей, практически не осталось. В то же время увеличившаяся стоимость квадратного метра позволяет девелоперам вовлекать в оборот участки, строить на которых ранее было экономические нерентабельно. Тактика девелоперов в этих условиях различная. Часть покупает земли на перспективу, например на намывных территориях, часть стремится пополнить земельный банк и начать строительство как можно быстрее. Еще часть принимает решение зафиксировать прибыль и продает проекты с действующей документацией, отказываясь от имевшихся планов»,— говорит господин Софронов.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, подсчитал, что площадь реализованных земельных участков в первом полугодии 2021 года втрое превышает аналогичный показатель прошлого года. «Наиболее масштабные сделки в 2021 году были совершены крупнейшими девелоперами Санкт-Петербурга — Setl City (Стрельна, Петродворцовый район), «Группой Эталон» (Пушкинский район), «ПИК» (Фрунзенский район, Лиговский пр., 240), «Группой ЛСР» (Василеостровский район, Шкиперский пр.). За первые шесть месяцев 2021 года девелоперами было приобретено земли на сумму более 50 млрд рублей.

По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», первое полугодие 2021 года характеризовалось высокой активностью девелоперов на земельном рынке, совокупно было приобретено вдвое больше земли, чем за весь 2020 год: 665 га против 332 га в 2020.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», к ключевым тенденциям рынка относит снижение требований покупателей к участкам: «В 2021 скупают все, если раньше предпочтение всегда отдавалось участкам в выигрышной локации с готовой градостроительной документаций, то сейчас быстро уходят даже сложные площадки на периферии, с обременениями и необходимостью менять функциональное назначение»,— отмечает он.

«За первые шесть месяцев девелоперы активно скупали земельные участки, даже те, что в прошлые годы не привлекали внимания. При этом объем сделок вырос в два раза по сравнению с прошлыми годами»,— рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.

«В итоге из-за дефицита привлекательных "пятен" по итогам первого полугодия 2021 года зафиксировано снижение числа сделок по участкам с исходно-разрешительной документацией до 10% с 30–40% в более ранние периоды»,— уточнила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

«Стоимость ликвидных лотов выросла в несколько раз, особенно участков с полной градостроительной документацией»,— добавляет Егор Федоров, директор по продажам группы «Аквилон».

«Мы продолжаем активно смотреть рынок, искать участки. Но на рынке сейчас преобладают два типа участков: либо очень дорогие, либо очень сложные,— где требуются длительные согласования или большие вложения»,— констатирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»

Снова за КАД

Дефицит земельных участков в административных границах Петербурга и динамичный рост цен на жилье повышают интерес девелоперов к отдаленным локациям, говорит господин Пальянов. «Это заметно по структуре сделок первого полугодия: только одна пятая от приобретенных земельных участков находятся внутри КАД. Выбор застройщиков обусловлен усложняющейся ситуацией на рынке: в ближайшие годы девелоперы будут конкурировать не ценами, а продуктом, на первый план выйдет создание комфортной среды»,— говорит господин Пальянов.

Игорь Карцев, гендиректор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», это подтверждает: «Если в последние пару лет многие застройщики отказывались от покупки участков в периферийных районах или в ближайшей Ленобласти, то сегодня такие локации становятся все более интересными для девелоперов. Меньшие вложения при покупке по сравнению с центром или развитыми районами, возможность строить бюджетное жилье и попадать в государственные программы — например, сейчас это льготная ипотека для молодых семей».

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», также говорит про смещение большего объема сделок в периферийные локации, свободные участки в «заКАДье» и новые территории. «Самые заметные сделки по земле в последнее время — это крупные земельные массивы в южном направлении, где свои проекты заявили сразу несколько девелоперов из топ-10, сделка по намыву Васильевского острова и новые проекты в Кудрово и Янино».

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax, добавляет: «В городской черте количество свободных участков с подготовленной документацией становится все меньше, и большая их часть имеет разного рода ограничения. Поэтому фокус внимания застройщиков смещается в сторону менее привлекательного предложения. Это могут быть локации в удаленных районах Петербурга, а также промзоны с перспективой перевода под жилую застройку и территории, развитие которых ранее не рассматривалось. Девелоперы также приобретают здания под реконструкцию для возведения объектов дорогой ценовой категории».

Среди самых популярных локаций эксперты «Петербургской недвижимости» называют Лиговский проспект, Васильевский остров, Петроградскую сторону, проспекты Энергетиков и Шаумяна, Шушары.

Под силу только топам

По словам господина Свинолобова, в городской черте очевиден дефицит территориального ресурса для проектов комплексной застройки, девелоперы пошли по пути более компактных, точечных проектов. «Комплексные проекты можно реализовывать на территориях бывших промышленных предприятий. Их в городе много, и земельный и девелоперский потенциал этих территорий колоссальный. Но у города до сих пор нет четкой, долгосрочной и понятной участникам рынка стратегии их развития. Сначала город проводил архитектурные конкурсы по развитию "серого пояса", потом заявлял о сохранении промышленности»,— отмечает господин Свинолобов.

Наиболее активно наращивают земельный банк крупные компании федерального масштаба. Так, ГК «ПИК» приобрела ряд участков: на Лиговском проспекте, в Каменке, на пересечении Лермонтовского проспекта и набережной Обводного канала. «Наша компания тоже закрыла несколько сделок в этом году: мы приобрели площадки в Приморском и Фрунзенском районах. Первый участок, площадью 2,9 га, находится на Белоостровской улице — здесь мы намерены построить комплекс бизнес-класса на 80 тыс. кв. м. Проект включает квартиры и сервисные апартаменты общей площадью 45 тыс. кв. м, а также общественные и торговые зоны, прогулочные дорожки. Вторая площадка расположена на Курской улице. Здесь в партнерстве с собственником мы планируем реализовать проект бизнес-класса площадью 35 тыс. кв. м. Сегодня Glorax активно рассматривает и новые участки»,— рассказал господин Андрианов.

Игорь Петров, генеральный директор компании Р-ФИКС, замечает: «Крупные застройщики при поддержке банков расширили свои портфели. Количество сделок выросло практически в два раза по сравнению с прошлым годом, и если их проанализировать, видно, что 80% сделок и будущих проектов приобрели именно компании, входящие в топ-20. Рынок стремится к монополии, и это тоже необратимый процесс. В связи с этим количество новых проектов будет сокращаться, так как крупных застройщиков и банки интересуют в основном проекты комплексного развития».

Цены взлетели

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», земельные участки в Петербурге и пригородах с начала 2020 года подорожали минимум на 25–30%, а стоимость самых востребованных и ликвидных лотов выросла вдвое и более.

«Если рассмотреть лоты на рынке без учета конкретных параметров сделок, то в среднем в популярных пригородных локациях стоимость земли в последующей стоимости "квадрата" жилья в течение нескольких лет до 2020 года составляла 7–9 тыс. рублей, а теперь уже 10–13 тыс. В спальных районах она выросла с 10–20 тыс. рублей до 20–25 тыс., в статусных локациях — с 25–35 тыс. до 30–40 тыс., а в центре города увеличилась с 35–55 тыс. до 40–65 тыс. рублей и более. В среднем по всем типам лотов, без учета особенностей земельных участков, цена выросла до 31 тыс. руб./кв. м улучшений, хотя ранее много лет варьировалась в диапазоне 20–25 тыс. рублей»,— рассказала Ольга Трошева.

«Средняя площадь приобретенного участка составила 6,3 га — портфель проектов пополняли большинство крупнейших застройщиков города. А самыми крупными сделками за полугодие стали покупка 33 га в Парголово, 23 га в Пушкине, 18 га на Лиговском проспекте и 13 га в Новоселье»,— добавила Ольга Трошева.

Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития AAG, говорит: «За первые семь месяцев 2021 года максимально ликвидные и готовые объекты с оформленными разрешениями на строительство были вымыты с рынка. Цены за этот же период выросли на 30–50%».

Александр Свинолобов подтверждает слова коллеги: «Собственники земельных участков, увидев существенный прирост цен на первичном рынке, повысили стоимость пятен. Рост составил в среднем 30–40% за два года, что в свою очередь сказывается на итоговой стоимости квадратного метра для покупателя. Кроме того, со стороны правительства прозвучали высказывания о желании сделать процедуру изменения вида использования земельных участков для возможности осуществления жилищного строительства платной (подобная практика используется в Москве). Это может повлиять на стоимость земельных участков в сторону еще большего роста. Все застройщики очень рассчитывают, что решения в этом направлении будут приниматься взвешенно, в диалоге с бизнесом».

Александр Свинолобов отмечает, что компании все чаще начали приобретать участки «про запас», развитие которых возможно только через три-четыре года, а саму возможность их застройки тяжело спрогнозировать. «Зачастую там даже нет готовой градостроительной документации. Поэтому все больше сделок проводится с условиями, вознаграждение продавца в таких земельных сделках часто зависит от итогового согласования проекта, прохождения всех административных процедур. Также актуальны различные виды рассрочки выплат за участок, привязка стоимости к квадратным метрам будущего объекта»,— говорит эксперт.

Роман Русаков