Как выгоднее управлять многоквартирным домом

Каждый хотя бы раз задумывался о структуре расходов на оплату коммунальных услуг. На тарифы операторов повлиять невозможно, но можно попробовать разобраться в работе посредников. Плюсы и минусы работы управляющей компании и товариществ собственников жилья разнородны. Разница в стоимости услуг в обоих случаях неощутима и тоже не может быть ориентиром. Чтобы сравнить и сделать выбор в пользу одной из форм управления, можно попробовать каждую. Если удастся, договориться с соседями.

Большая часть многоквартирных домов в стране находится под управлением управляющих компаний (УК) — через них жители получают коммунальные услуги и оплачивают их. Жилищный кодекс разрешает еще две формы управления: непосредственное и через товарищество собственников. Непосредственное управление подходит только для небольших домов, в которых до 30 квартир. Жильцы заключают договоры напрямую с операторами услуг: один собственник — один договор, сами нанимают подрядчиков для выполнения работ и рассчитываются с ними.

Товарищество собственников жилья создается в домах, где только жилые помещения. При наличии любых нежилых коммерческих площадей и в комплексах апартаментов объединение будет называться товарищество собственников недвижимости (ТСН). ТСН, как и УК,— это посредник между жильцами и поставщиками услуг. Они собирают оплату за услуги с собственников квартир и рассчитываются с операторами. По словам главы компании «Юрист. Недвижимость. Онлайн» Сергея Булахова, чем проще схема, тем удобнее для потребителя. «С одной стороны, без посредников, при непосредственном управлении, дешевле. С другой, операторам неудобно взаимодействовать с десятками счетов, поэтому они крайне неохотно идут на эту схему»,— отмечает он. Для жильцов такая форма управления домом сложна из-за отсутствия единого органа для принятия коллективных решений. Невозможность договориться может привести к тому, что дом будет лишен даже базового ухода.

Кто что делает

Управление с привлечением УК более популярно. По словам советника мэра Москвы по вопросам ЖКХ Светланы Разворотневой, это связано с невысокой вовлеченностью жильцов в решения, связанные с коммунальным благополучием. «Во многих домах вообще не проводятся собрания (собрание дома выбирает форму управления.— "Деньги"). В этом случае по закону управляющую компанию на конкурсе выбирают органы местного самоуправления. Они этим пользуются — вместо того чтобы стимулировать собственников, принимают решения за них»,— объясняет она. Дом получает профессионального управляющего, который за комиссию берет на себя обязательства по выполнению различных работ по благоустройству и сбору оплаты за коммунальные услуги. Жильцам остается только оплачивать квитанции.

ТСН требует инициативности. Для образования ТСН нужно провести собрание дома, в том числе если дом уже находится под управлением УК,— форму можно поменять. Более половины собственников площадей должны проголосовать за создание. Затем выбрать правление, председателя, ревизионную комиссию для контроля работы правления и председателя. Следующий шаг — принять устав. Плюс подать документы на регистрацию в жилищную инспекцию. ТСН может как держать штат своих сотрудников для ухода за домом, так и работать с подрядчиками. Если сотрудников берут в штат, нужно рассчитать их зарплату. Обычно для этого руководствуются муниципальными нормативами. По словам одного из собеседников, зарплаты председателя и бухгалтера ТСН обычно символические, а не рыночные. «ТСН требует расходов, создания специального счета, ведения бухгалтерии. Это отпугивает собственников»,— говорит Светлана Разворотнева.

УК — это обычно профессиональные коммунальщики с лицензией и своей материально-технической базой. В договоре с УК прописано все, что будет делать компания (виды работ) и за какие деньги. Чтобы изменить цену или подрядчиков услуг, нужно будет менять УК. В ТСН не профессионалы ЖКХ, его образуют собственники жилья. Но эта форма управления позволяет оперативно принимать решения по обслуживанию дома и выбирать, кто будет мыть подъезд, кто заниматься электричеством и т. п. ТСН также может получать доход от коммерческих площадей в доме, который направит на благоустройство. Качество работ подрядчиков контролирует председатель.

Когда домом управляет УК, чаще всего происходит по-другому. Платежи жильцов поступают ей независимо от того, что УК делает или не делает. «Акты приемки работ, которые должен подписывать председатель совета дома, как правило, не подписываются. Контроль работы компании осуществляется только на общих собраниях или в отчетности, но и эти требования часто не выполняются»,— обращает внимание госпожа Разворотнева. УК, в отличие от ТСН, не дает жильцам доступа к структуре расходов.

По словам Светланы Разворотневой, основные недостатки ТСН являются следствием преимуществ. По действующему законодательству не все собственники в доме могут быть членами ТСН. «Тогда возникает двоевластие. Общее собрание дома никто не отменял, плюс правление ТСН. Правление и члены ТСН являются частью собственников, но принимают решения, которые распространяются на весь дом. От этого в доме нередко возникают конфликты, в которые не могут вмешиваться органы жилищного надзора»,— объясняет она. В ТСН можно все поменять, если удастся собрать собрание и проголосовать, а затем выбрать нового председателя, правление, ревизионную комиссию. «Сделать это непросто, потому что часто ТСН — это огромные дома и собрания в них проходят по всем правилам предвыборной борьбы на выборах мэра небольшого городка, с соответствующим накалом страстей»,— предупреждает эксперт.

Бесценные услуги

УК — это коммерческая структура, деятельность которой направлена на получение прибыли. ТСН — некоммерческая организация, которая может только компенсировать расходы на собственное содержание и перераспределять выручку на дополнительное благоустройство. УК работает за комиссию, а ТСН должно рассчитывать объем расходов исходя из зарплатного фонда. По словам председателя ТСЖ одного из домов в Подмосковье, управление через ТСН/ТСЖ может быть дороже, чем через УК. Собрание дома может утверждать только одну статью расходов, это содержание и текущий ремонт общедомового имущества, все остальное — по тарифам операторов. Если на собрании дома не решено другое или собрание дома не проходило, по этой статье применяется муниципальный тариф. Тогда суммы платежей за обслуживание, которое ведет ТСН, не отличаются от тех, которые платят жильцы муниципальных домов. «Лазейки для доначислений есть в общедомовых затратах. Недобросовестные УК могут их использовать и получать дополнительный доход»,— предостерегает председатель, добавляя, что самый существенный способ сэкономить на общедомовом обслуживании — это поставить общедомовый счетчик. Называть долю расходов на содержание ТСН в тарифе на содержание и текущий ремонт жилья он не стал. Формально, так как ТСН может тратить собранные деньги только на работы по благоустройству дома, а жильцы, составляющие правление и ревизионную комиссию, обычно заинтересованы в разумной цене, управление через ТСН может если не сэкономить, то повысить качество предоставляемых услуг по благоустройству.

УК тоже предпочитают не афишировать стоимость своих услуг. В одном из обзоров деятельности УК Екатеринбурга упоминается: «10% сборов мы закладываем на прибыль». «В нашем ТСН до 60% сборов идет на покрытие расходов на содержание товарищества»,— поделился собеседник «Денег» в областном ТСН.

По словам Светланы Разворотневой, существенной разницы в стоимости управления домом УК или ТСН нет. «Если на собрании дома не принято другое решение, действует муниципальный тариф, в ТСН к нему прибавляются расходы на содержание»,— говорит она. Можно сравнить муниципальный тариф на содержание жилья — их публикуют городские администрации — с суммой в квитанции на оплату коммунальных услуг. Но разница необязательно указывает на долю управляющего. Возможно, в вашем доме действуют немуниципальные тарифы на содержание.

Другие удобства

Помимо прозрачности расходования средств и возможности влиять на решения, при выборе формы управления важно учитывать ее договороспособность — она пригодится в спорных ситуациях. Собеседник из подмосковного ТСЖ говорит, что в товариществе легко понять структуру платежей, поэтому несогласие с начислениями возникает редко. Но споры по поводу работ по ремонту и благоустройству — их очередности, необходимости — могут быть. «Если в правлении понимают и хотят решать проблемы дома, все решается быстро. Если жителей воспринимать как источник дохода, то выгодно, чтобы они не знали и не понимали, как работает система. Форма управления тут ни при чем. Но в ТСЖ эту проблему решить проще, сменив правление»,— считает он.

Решение любой спорной ситуации, и при управлении УК, и при ТСН, начинается с общего собрания. «Его обычно непросто собрать»,— предупреждает Светлана Разворотнева, подтверждая, что в ТСН можно сразу обратиться в правление, таким образом добившись разрешения проблемы без собрания. «Тогда есть риск вызвать недовольство тех, кто не входит в ТСН, но подчиняется его решениям по дому. Добиться правды в таких спорах бывает сложно»,— констатирует госпожа Разворотнева. Принятие решения большим количеством собственников всегда затягивается. «Для принятия решения необходим кворум — 50%. Для некоторых решений нужно 2/3 голосов. Даже на выборах нет такого порога явки. Поэтому собрания проходят сложно, в значительном количестве случаев голосования фальсифицируются. Собственники возмущаются, но добиться реализации предложений не могут»,— говорит эксперт.

Тем не менее сбор общего собрания — это единственный законный способ разрешить острые конфликтные ситуации. Нужно убеждать соседей в необходимости встречи, рассказывать о нужном решении. «Собственники часто идут более коротким путем и пишут жалобу в жилищную инспекцию. Жилинспекция рассматривает жалобу, встает на сторону того, кто ее подал, и выпускает представление провести необходимые работы»,— рассказывает Светлана Разворотнева, добавляя, что УК их проводит, чтобы не лишиться лицензии. И если работы были незапланированными и не первоочередными, могут пострадать другие, запланированные. «На них не хватит сборов»,— отмечает она.

Участники рынка отмечают, что формат ТСН работает более эффективно, чем УК, если есть хороший кандидат на должность председателя, который согласен ее занять. Если кандидат не вызывает доверия, но хочет быть председателем, есть риски вывода средств из бюджета на управление домом.

Екатерина Геращенко