Рынки коммерческой недвижимости восстанавливаются

На рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга наметились признаки стабилизации: поток покупателей в торговые центры постепенно восстанавливается, вакантность на улицах перестала расти, представители бизнеса снова задумались об аренде офисов. Консультанты формируют в целом позитивные прогнозы по всем сегментам, но предупреждают, что процесс восстановления будет долгим и вряд ли завершится до полноценного открытия границ и увеличения потока интуристов.

Показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на 32-й неделе года (9–15 августа) в Москве оказался на 4,7% ниже аналогичного значения допандемийного 2019 года, относительно того же периода 2020 года значение выросло на 2,4%. Такие данные приводит Watcom group. В Санкт-Петербурге Shopping Index на 32-й неделе отставал от уровня 2019 года на 12,8%, но на 13,6% превысил показатель августа прошлого года. Президент Watcom group Роман Скороходов текущую динамику восстановления торговых центров называет в целом позитивной, связывая это с постепенной посткризисной стабилизацией, обращая также внимание на улучшение эпидемиологической ситуации.

Согласно данным Росстата, реальные располагаемые доходы россиян увеличились во втором квартале на 6,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов тоже отмечает постепенное восстановление покупательной способности населения. Часть ритейлеров в торгцентрах, по его словам, сейчас показывает рост выручки, который позволяет управляющим компаниям постепенно перезаключать соглашения с ними, возвращаясь к докризисным арендным ставкам. Эксперт формирует позитивный прогноз на осень, базируя его на том, что все потенциальные риски для российских потребителей уже отыграны.

Уличная стабилизация

На рынке стрит-ритейла ситуация стабилизировалась: у большинства ритейлеров завершились программы оптимизации. Об этом, по словам руководителя направления стрит-ритейла CBRE Юлии Назаровой, свидетельствует переставший расти уровень вакантных площадей, в Москве он сейчас составляет 15,1%. Эксперт прогнозирует снижение этого показателя в третьем квартале, добавляя, что сейчас активнее всего открываются кафе и рестораны. Руководитель отдела аренды торговых площадей JLL Надежда Мартынова указывает: оптимистичный сценарий, который сейчас рассматривают консультанты, предполагает, что к концу года доля свободных помещений сократится до 13%. Она рассказывает, что активно на данный момент ведут себя операторы сегментов товаров для дома и ремонта, электроники и бытовой техники, показавшие рост продаж в период пандемии. Но роста ставок госпожа Назарова не ждет, прогнозируя, что даже к докризисному уровню стоимость помещений вернется не раньше 2022 года.

В Санкт-Петербурге динамика тоже оказалось позитивной. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева говорит о снижении объема вакантных площадей по итогам первого квартала. Например, на Невском проспекте их стало меньше на 2,7%, на улице Рубинштейна — на 2,8%. В среднем вакантность по городу составляет 9,9% — это на 1,2 процентного пункта ниже показателя за аналогичный период 2020 года. Тем не менее число открывшихся в стрит-ритейле предприятий за первые полгода, по оценкам Maris, оказалось на 40% меньше, чем закрывшихся. Алена Волобуева констатирует, что сейчас наблюдается увеличение активности fashion-операторов и FMCG-сетей. Но заметного снижения вакантности на улицах до момента массового возвращения в город иностранных туристов эксперт не ждет.

Офисы растут в цене

Ситуацию на рынке офисов в Москве директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина называет типичной для августа: переговоры идут, но сделки заключаются достаточно медленно. Уровень вакантности на рынке при этом продолжает снижаться. Консультанты ждут, что по итогам третьего квартала свободны будут 10,8% помещений класса А и 5,8% — класса В. Директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели добавляет, что активнее всего на офисном рынке сейчас себя ведут игроки из сегментов IT и fintech, которые планируют увеличить занимаемую площадь или переехать в офис более высокого уровня. Большинство сдаваемых объектов в Москве сейчас на момент завершения строительства уже заполнены арендаторами, указывает она.

Согласно оценкам госпожи Зиминой, офисы класса А сейчас сдаются в среднем за 26 тыс. руб. в год, класса В — за 17,3 тыс. руб. в год. Эксперт ждет роста этих показателей до конца года, поясняя, что давление на рынок оказывает также увеличение стоимости строительства.

В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, несмотря на лето, рынок офисной недвижимости чувствует себя достаточно оживленно, активно заключаются сделки по аренде готовых гибких пространств и помещений под них. Последние, по словам эксперта, сейчас формируют 15% таких соглашений, но лидерами спроса остаются IT-компании, чья доля достигает 42%. В дальнейшем он прогнозирует постепенное снижение доли вакантных площадей и увеличение запрашиваемых ставок аренды на 5–7%. Замдиректора департамента услуг для арендаторов офисной недвижимости Colliers Виктория Горячева тоже рассчитывает на активное начало делового сезона в сентябре—октябре, отмечая, что у многих компаний в Санкт-Петербурге планы переезда сейчас находятся в стадии проработки. Несмотря на это, эксперт не ждет заметного снижения доли пустующих площадей за счет ввода новых площадок: в городе в этом году уже было сдано 83 тыс. кв. м новых площадей, запланировано — еще 90 тыс. кв. м.

Александра Мерцалова