Бывшие бизнес-центры перестраивают под нежилое жилье

На фоне подорожания жилой недвижимости девелоперы стали выводить на рынок Москвы проекты бюджетного формата: после редевелопмента офисных зданий они продают в них нежилые помещения как апартаменты. Один из заметных участников этого сегмента — предприниматель Александр Набатов выкупил за 500 млн руб. у «Альфа-групп» старый бизнес-центр на востоке столицы для реализации подобного проекта. Однако покупка такой недвижимости для граждан несет серьезные риски вплоть до запрета на проживание в этих помещениях, предупреждают юристы.

Дочерняя компания «Альфа-групп» «Альта плюс» продала бизнес-центр «Альянс» класса B на Электрозаводской улице на востоке Москвы, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. Из выписки из ЕГРН, которая есть у “Ъ”, следует, что два офисных здания общей площадью 10,5 тыс. кв. м принадлежат ООО «Оптима». По данным Kartoteka.ru, учредителем компании 26 июля этого года стала Мария Малова, являющаяся также бенефициаром ООО «Комплекс 50» совместно с бизнесменом Александром Набатовым. Собеседник “Ъ” утверждает, что именно в интересах господина Набатова была совершена покупка и этого актива. Связаться с ним и Марией Маловой “Ъ” не удалось, в «Альфа-групп» на запрос не ответили.

Александр Набатов уже не впервые приобретает коммерческую недвижимость в Москве. Так, в 2018 году на торгах он выкупил Институт микроэкономики на Большой Черемушкинской улице и здания автокомбината №5 в районе Соколиной Горы. По данным «Ведомостей», совместно со своим братом Алексеем Александр Набатов также владеет гостиницей «Саяны» на Ярославском шоссе. В августе 2020 года бизнесмен также выкупил на торгах помещения в здании «Газпрома» площадью 20 тыс. кв. м на проспекте Вернадского.

Господин Набатов специализируется на редевелопменте старых зданий, а затем продает помещения в них небольшими лотами по 13–18 кв. м за 4,5–6 млн руб.

Эти площади реализуются физлицам не как квартиры или апартаменты, а как нежилые помещения. Для сравнения: средний бюджет покупки квартиры в новостройках в старых границах Москвы, по данным Dataflat.ru, составляет 16,6 млн руб. Источник “Ъ” полагает, что бизнес-центр «Альянс» будет реконструирован по такому формату. Директор департамента офисной недвижимости ILM Артем Неволько оценивает стоимость офисного центра «Альянс» в 500 млн руб. Директор департамента жилья и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин считает, что в реконструкцию здания нужно вложить не менее 800 млн руб., а выручка от продажи помещений там может достигать 2,3–2,5 млрд руб.

Таких проектов в Москве становится больше, отмечает CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. По его подсчетам, сейчас на рынке представлено 15 подобных проектов, что в два раза больше, чем в 2019 году. Такая недвижимость пользуется спросом за счет невысокой цены по сравнению с квартирами и апартаментами, добавляет эксперт. Для девелопера это тоже выгодно: в таком случае, по словам собеседника “Ъ” на рынке, ему не надо нести расходы на изменение вида разрешенного использования участка, так как после редевелопмента объект все равно считается административным зданием. Впрочем, считает господин Пыпин, дальнейший рост рынка маловероятен из-за ограниченности числа подходящих зданий.

Однако покупка таких помещений для проживания несет высокие юридические риски, предупреждает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков.

Собственник этой недвижимости может быть оштрафован за проживание в нежилом помещении, а при повторном нарушении мэрия Москвы может через суд добиться запрета на использование нежилого помещения в целях, не соответствующих назначению участка, поясняет управляющий партнер Freeviser Михаил Паюшин. Руководитель направления «Коммерческие споры» компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин добавляет: если такой объект подпадет под проект комплексного развития территории или снос, собственники помещений не смогут получить компенсацию, так как по жилищному законодательству на это могут рассчитывать только владельцы квартир и апартаментов.

Дарья Андрианова