Склады стремятся к центру
Развитие доставки повысило спрос на объекты внутри МКАД
Ограничения на въезд в Москву грузового транспорта и борьба за клиентов вынудили логистических операторов и ритейлеров переориентироваться на аренду складской недвижимости в черте МКАД. Так, СДЭК заняла 33 тыс. кв. м в комплексе PNK Group на северо-востоке Москвы, что стало крупнейшей сделкой в сегменте. Найти подходящие объекты удается далеко не всем претендентам, и из-за нехватки предложения они вынуждены переплачивать за устаревшие здания.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Логистическая компания СДЭК арендовала 33 тыс. кв. м в складском комплексе PNK Group в Медведково, на северо-востоке Москвы. Об этом “Ъ” рассказали стороны сделки и Knight Frank. Консультанты называют сделку крупнейшей для своего сегмента: в черте МКАД в среднем обычно искали помещения площадью 4,6 тыс. кв. м. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев тоже называет сделку крупной. Партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев знает, что ставка аренды в комплексе — 9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Таким образом, помещение обойдется в 297 млн руб. в год.
Комплекс «PNK парк Медведково» занимает 9,5 га, всего здесь планируется возвести 100 тыс. кв. м недвижимости. Склады представлены зданиями в два — четыре этажа. В PNK Group отмечают, что после реализации проекта здания могут быть переданы в ЗПИФ «ПНК-Рентал», ориентированный на частных инвесторов. Исполнительный директор СДЭК Артем Островский указывает, что задача нового склада — снять высокую нагрузку основного сортировочного центра в Москве, на который приходится 70% грузопотока, что должно снизить срок доставки из Москвы в Подмосковье до одного дня. Позже аналогичное решение оператор рассчитывает применить в других областных центрах центрального округа.
Хотя аренду 33 тыс. кв. м в границах МКАД еще можно назвать необычной, число крупных сделок с городскими складами растет.
По данным Knight Frank, в этом году были заключены еще как минимум два соглашения, где площадь объектов заметно превышает средний показатель: «Яндекс.Маркет» арендовал 14,8 тыс. кв. м в СК «Тарный» в Царицыно, а логистический оператор ПЭК — 17,4 тыс. кв. м в СК UWC в том же районе. Для сравнения, в 2020 году крупнейшей сделкой, заключенной со складской недвижимостью в пределах МКАД, была аренда 5 тыс. кв. м.
Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко говорит, что интерес к городским складам вырос в разы, объем текущих запросов превышает 1 млн кв. м. Такие площадки, по его словам, нужны операторам на фоне роста конкуренции за потребителя и стремления сократить сроки доставки. Антон Алябьев связывает резкое увеличение спроса с общим развитием онлайн-торговли и логистики «последней мили». Но найти подходящие варианты бизнесу уже непросто. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин отмечает, что по итогам второго квартала доля свободных помещений в объектах городской логистики была 0,7%, что в два раза ниже среднего значения по рынку — 1,6%. «Часто арендаторы переплачивают за очень старые здания только потому, что они расположены в нужном им районе города»,— говорит господин Алябьев.
Гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров высокий спрос на городские склады связывает также с ужесточением правил въезда в Москву грузового транспорта.
По его словам, в 2022 году город фактически будет закрыт для автомобилей тяжелее 3,5 тонн, что вынуждает крупных игроков разрабатывать новые логистические схемы. Как считает господин Бурмистров, проблема нехватки складских помещений решится за счет проектов редевелопмента, на что может уйти один-два года.