Региональные застройщики логопарков осваивают Москву

Высокий спрос со стороны ритейлеров и логистических операторов на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье подогрел интерес к этому рынку со стороны региональных девелоперов. Ростовская A2 Group приобрела 60 га на Горьковском шоссе для строительства своего первого складского комплекса в столице. Этот субрынок пока остается одним из самых ликвидных в стране: инвесторы готовы выкупать логопарки еще до начала их строительства. Но в то же время здесь заметная волатильность себестоимости строительства, что может стать серьезным фактором риска для регионального девелопера.

Ростовский застройщик логопарков А2 Group приобрел 60 га под строительство складского комплекса в деревне Обухово по Горьковскому шоссе в Подмосковье. Об этом рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. В компании сообщили, что находятся в процессе подбора участка в Подмосковье и смогут прокомментировать детали только после завершения сделки.

Партнер ILM Андрей Лукашев оценивает стоимость участка в 600 млн руб. Он считает, что там можно построить около 250–280 тыс. кв. м складской недвижимости, затраты могут составить около 12 млрд руб., а выручка от продажи объекта — 16 млрд руб. Если девелопер захочет оставить проект в портфеле, то в первый год он может заработать на аренде не менее 1,1 млрд руб., подсчитал старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев.

Это первый проект А2 Group в Московском регионе.

Сейчас в портфеле застройщика логопарки в Ростове-на-Дону (350 тыс. кв. м), Краснодаре (120 тыс. кв. м), Екатеринбурге (130 тыс. кв. м) и Омске (90 тыс.  в. м). В 2020 году девелопер договорился с ритейлером Fix Price о строительстве в Краснодаре складского комплекса площадью 67,8 тыс. кв. м (см. “Ъ” от 13 ноября 2020 года). Головная структура А2 Group — ООО «Адва» — на 80% принадлежит Игорю Пальчикову, еще по 10% — у Армена Шахназарова и Сергея Стебихова, следует из данных Kartoteka.ru.

В последнее время региональные застройщики логопарков стали активно выходить на рынок Подмосковья. Так, девелоперская «ПФО групп», строившая торговые и складские объекты в Уфе, Воронеже, Самаре и других крупных городах России, выкупила у акционера сети «Читай-город» Олега Новикова недостроенный распределительный центр «Радумля» в Солнечногорском районе, сообщали ранее «Ведомости». Площадку для своего первого проекта в Подмосковье ищет и «Ромекс-Кубань» из Краснодара, рассказали консультанты.

Для региональных игроков московский рынок более привлекателен из-за инвестиционной ликвидности объектов и стабильно высокого спроса со стороны арендаторов, отмечает директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов.

Хотя в столице и области сосредоточено около 60% качественной индустриальной недвижимости от общего объема всей России, но здесь наблюдается ее дефицит, подчеркивает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. По данным JLL, из 33 млн кв. м складских помещений по всей России 19,7 млн кв. м находится в Москве и Подмосковье. Это подталкивает инвесторов рассматривать форвардные сделки, говорит партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. Если раньше инвесторы покупали в основном готовые заполненные арендаторами объекты, то сейчас они намерены инвестировать в проект на более ранних стадиях, поясняет он.

Впрочем, доходность складской недвижимости в Москве ниже, чем в регионах, подчеркивает Владислав Фадеев. В регионах доходность логопарков для инвесторов достигает 14% годовых, а в Москве — не превышает 11,5% годовых, указывает Денис Платов. К тому же, напоминает господин Фадеев, сейчас на рынке сохраняется волатильность за счет резкого роста ставок аренды и себестоимости строительства.

Дарья Андрианова