Дома престарелых

Петербург стареет: 24,8% населения составляют люди пожилого возраста, и эта доля ежегодно растет. Продолжительность жизни увеличивается, а вместе с ней растет и спрос на постоянный уход. Однако мест в пансионатах на всех желающих не хватает, а предложения в обозримом будущем вряд ли станет больше.

Рынок частных пансионатов для пожилых в Санкт-Петербурге и Ленинградской области эксперты рассматривают как единый, объединяя все форматы недвижимости для временного или постоянного проживания постояльцев. «С 2016 года по количеству мест рынок вырос более чем в два раза — с 2500 до 5500 мест, а по числу операторов — в три раза»,— говорит Вадим Бараусов, директор «Фонда 60+». По исследованию фонда, темпы роста сохранятся на уровне 10% в год, а совокупную выручку частных пансионатов для пожилых в регионе можно оценить на уровне 2,8–3 млрд рублей. Однако спрос на стационарный уход остается неудовлетворенным: нужно еще как минимум 60 тыс. мест.

Более 70 компаний входят в специальный реестр, благодаря чему могут совмещать два варианта размещения: частный и социальный. При частном проживание оплачивается полностью из собственных средств. При социальном на основе ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» (442-ФЗ) гражданин обращается в Центр социальной защиты, и государство софинансирует его проживание в пансионате. Действует два варианта программ, различающихся по степени самостоятельности постояльца: «Активное долголетие» и «Милосердие». По ним пожилой человек, нуждающийся в уходе, может претендовать на вариант коммерческого размещения в частном пансионате по цене от 60 тыс. рублей в месяц и выше. При этом услуги обойдутся ему всего в 10–14 тыс.рублей, что увеличивает потенциальную клиентскую базу частных пансионатов в разы. Стоимость услуг для населения сокращается за счет ограничения на оплату со стороны получателя услуг в размере не выше 75% от дохода, разницу же берет на себя бюджет.

Впрочем, идеальная система, которая должна была появиться с 442-ФЗ, предоставляя свободный выбор клиентам и доступ частным операторам к госфинансированию, наткнулась на массу препятствий. «В результате отношения выстраиваются индивидуально, есть проблемы с квотами на финансирование, оплатой услуг и прочие. Плюс с прошлого года идет волна проверок пансионатов — по линии Роспотребнадзора, МЧС, прокуратуры, что нельзя назвать фактором улучшения отношений бизнеса и государства»,— рассказывает господин Бараусов. По словам эксперта, основная проблема заключается в том, что бюджеты субъектов РФ уже не соответствует потребностям растущего рынка, а вопрос получения услуг определяется не потребностями граждан, а финансированием. К примеру, стационарное обслуживание одного пожилого человека требует выделения около 800 тыс. рублей в год, 1000 человек — 800 млн рублей.

Сейчас частные пансионаты, предоставляющие услуги в соответствии с 442-ФЗ, оказались в сложной ситуации. Еще в прошлом году наступил сбой: в первой половине года город начал задерживать оплату, а затем и вовсе поменял правила игры. Новый порядок, введенный в сентябре, неожиданно распространился на оплату услуг с июля, и он основан на совершенно иной схеме. Вместо тарифных компенсаций за оказанные услуги поставщикам предложили субсидии в виде возмещения затрат. Теперь все затраты требуют подтверждения — при этом если потрачено меньше тарифа, то пансионату заплатят меньше, если больше, то только по тарифу. По словам участников рынка, сами требования к подтверждению затрат максимально сложные и запутанные. Если раньше при тарифе на уровне 3000 рублей в сутки поставщики могли успешно работать, то теперь они могут лишь прогнозировать уровень и время оплаты. Новый порядок не даст ни повышения качества услуг, ни повышения объемов услуг для нуждающихся. Операторы не будут стремиться к работе с государством. Уже сейчас частные пансионаты, находящиеся в реестре, выделяют лишь часть своих мощностей для клиентов по 442-ФЗ, что приводит к созданию очередей, отмечают в фонде.

В ближайшем будущем сложности продолжатся — планируется ввод лицензирования данной деятельности, над этим сейчас работает Минтруда. Совершенно очевидно, что на какой-то период часть игроков уйдет с рынка и предложение услуг по уходу уменьшится. По предположению экспертов, это может привести к зачистке рынка от неформатных операторов на 50%.

«Если представить, что требования к операторам частных пансионатов будут примерно на том же уровне, что и требования для включения в реестр поставщиков социальных услуг по 442-ФЗ, то лицензирование на текущий момент пройдет менее 20 компаний. Примерно такое же количество операторов при наличии денежных ресурсов сможет вложиться в аренду качественной недвижимости, персонал и юридическую поддержку и хотя бы формально получить лицензию»,— говорит господин Бараусов .

Главным камнем преткновения станут помещения и территории, получить лицензию неформальным пансионатам в коттеджах и квартирах будет практически невозможно. «Для организации частного пансионата необходимо помещение, которое будет соответствовать СНиПам. Идеальным вариантом является строительство нового здания, которое изначально будет соответствовать всем требованиям. Но на практике чаще всего новоиспеченным владельцам пансионатов приходится перестраивать уже имеющиеся помещения или как минимум производить в них ремонтные работы. Отсюда и возникают сложности»,— комментирует ситуацию адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.

В России данный девелоперский продукт «созревает» очень медленно. «Это происходит по причине несовершенства нормативно-правовой базы, консервативного взгляда на уход за пожилыми родственниками, наличия стереотипов о геронтологических сервисах в нашей стране»,— считает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects. По ее словам, практически всегда реализация таких кейсов осуществляется при полном либо частичном участии государства, что означает наличие ограничений в сфере бюджетирования и регулирования параметров недвижимости и инфраструктуры. Частный капитал пока находится в стадии поиска оптимального вектора развития в данной сфере. В этом контексте идея реализации мультифункциональных центров с неагрессивной моделью монетизации дополнительных услуг выглядит перспективной.

Анастасия Демичева